热点三：“综合体”将成主流地产

甲级写字楼方面，位于天津中心城区的8个新项目有望于2013年进入市场，合计带来49万平方米的新增供应。但是，由于目前多数项目正处于外檐装修及内部机电安装阶段，预计仅有3成的项目有望于2013上半年投入使用。随着供应压力激增，未来入住率或将受到下行压力影响，特别是一些新项目的业主方将被迫降低他们的租金预期，同时新项目的入市将使得现有项目的租金上涨受到抑制。现有项目将同样经历一段艰难时期，高品质新项目的陆续入市将激发市场现有租户的迁址需求。由于经济前景不明朗，未来内外资企业的市场需求或将趋缓。虽然许多开发商选择租售结合的方式，以通过销售部分项目来缓解短期现金流压力，但是为了保证项目的品质，未来将有更多的开发商开发管理纯租赁型项目。

除了供求关系的变化外，就天津高端写字楼市场发展态势来看，另一个明显的特征是，“综合体”已成为了一种主流地产开发趋势，未来三年的甲级写字楼新增供应中约有65%的项目位于综合体项目中。

甲级写字楼方面，位于天津中心城区的8个新项目有望于2013年进入市场，合计带来49万平方米的新增供应。但是，由于目前多数项目正处于外檐装修及内部机电安装阶段，预计仅有3成的项目有望于2013上半年投入使用。随着供应压力激增，未来入住率或将受到下行压力影响，特别是一些新项目的业主方将被迫降低他们的租金预期，同时新项目的入市将使得现有项目的租金上涨受到抑制。现有项目将同样经历一段艰难时期，高品质新项目的陆续入市将激发市场现有租户的迁址需求。由于经济前景不明朗，未来内外资企业的市场需求或将趋缓。虽然许多开发商选择租售结合的方式，以通过销售部分项目来缓解短期现金流压力，但是为了保证项目的品质，未来将有更多的开发商开发管理纯租赁型项目。

除了供求关系的变化外，就天津高端写字楼市场发展态势来看，另一个明显的特征是，“综合体”已成为了一种主流地产开发趋势，未来三年的甲级写字楼新增供应中约有65%的项目位于综合体项目中。

热点四：零售物业空置率上升

而在中高端零售物业市场，预计2013年上半年天津中心城区优质商业项目新增供应约为11.5万平方米，其中包括7万平方米的都会轩项目与4.5万平方米的百盛南门外店项目。新增供应在增大市场竞争压力的同时也有效提升了天津商业物业的整体品质。供应压力的增大或将抑制整体市场租金的上扬，全市整体空置率或将上升。此外，随着天津市轨道交通建设的加速推进，地铁沿线的商业价值将会进一步显现，城市基础设施的逐步完善将催生多个新兴商圈的形成。零售运营商寻求差异化经营将成为趋势。

至于高端服务式公寓租赁市场，根据数据显示，预计2013年，天津高端服务式公寓租赁市场将会迎来两个新增项目入市，分别是滨海·艾丽华与泰安道四号院丽思卡尔顿酒店式公寓。虽然，内外资企业的在津扩张及投资将有望带动服务式公寓租赁市场的发展。但是，面对未来经济放缓等不确定因素，许多雇主公司或将被迫下调员工的住房预算。一批由小业主持有的高端销售型服务式公寓物业逐渐进入二手租赁市场，该类产品因具有一定的价格优势或将分化部分现有市场的长期租赁需求。未来新项目的入市或将使得短期内市场控制率上升，部分品质相对较差的项目不得不被迫转型或进行改造升级以摆脱被市场竞争淘汰的困局。