昨日，2012年锐理商业年报发布会在成都棕榈泉举行，再次将众多业内人士的目光聚集到商业地产之上。2012年，商业地产绝对是地产界焦点话题之一，过量、井喷、泡沫、崩盘等词汇在各种研究资料中屡见不鲜，商业地产是真的过热了？还是只是杞人忧天？

二线城市受追捧

成都商业地产进入启动期

近日，世联地产发布了一份关于商业地产的研究报告，报告内容涵盖了万科、保利、龙湖、绿城中国等20余家主流开发商在2013年的发展策略。

报告显示，万科、保利、龙湖、金地等9家房企会将商业地产作为2013年的开发重点，其中龙湖更是打算在未来将商业地产的收入提升至100个亿，并计划未来每3年至少保持有1个区域性购物中心开业。

此外，二线城市也成为该报告的关键词之一。据统计，恒大地产、花样年、招商地产等企业都打算在2013年加大对二线城市的开发力度。此外，有资料显示，2013年恒大地产和花样年都将会在三四线市场上有所放缓，转而增加在二线城市上的筹码。

作为二线城市的代表的成都，其商业地产开发在近年来迅猛发展，成为全国关注的焦点。

根据世界房地产发展的阶段规律，当某区域的人均GDP处于8000～10000美元之间且GDP增速大于8%时，该区域的商业地产就将进入启动期，商业地产将会迎来高速发展时代。

而四川省经济信息中心今年1月7日发布的《2013四川经济蓝皮书》显示，2012年四川的经济总量有近2.4万亿元，其中成都2012年的经济总量将突破8000亿元，经济增速将接近13%。

商业项目猛增

写字楼、酒店、综合体存量巨大

据统计，目前成都的商业地产项目中，不管是酒店、写字楼还是综合体，都有存量过高的迹象。其中写字楼市场存量不断升高，尤其在存量巨大远郊区域，目前面临不小压力，2012年仅在年末有少量走量，其余时间市场表现都较为冷淡。

此外，据锐理数据资料显示，截至2012年，成都在建和规划的五星级标准酒店已达143家，加上已投入使用的五星级酒店，2015年这个数字将达到惊人的205家，其中主城区102家，周边郊县103家。

同时，成都城市综合体数量也在急剧上升。

若开车从成都天府立交沿天府大道往南行驶，会发现道路两边几乎全是在建楼盘，再仔细观察，你会发现这些新建楼盘中有不少都属于商业项目，比如茂业中心、蜀都国际广场、棕榈泉国际中心、江宇天府城等。

据四川省商业地产联盟的发布的数据，截至2011年9月底，成都在建的城市综合体猛增至90个，而到了2012年4月份，成都已开工建设的综合体项目已高达104个。

与此同时，从四川省连锁商业协会发布的《2012成都大型商业综合体项目分布图》中可以看出，2012成都的商业综合体总面积达到1061万平方米，比2011年增长了1倍。

而根据目前的规划，到2015年，成都商业综合体总面积将达到2757万平方米，还将在目前的商业体量基础上再翻1.5倍。

综合体有了“成都标准”

朱凌波：过剩是必然但应避免同质化

成都商业地产投资快速增长，尤其是综合体的数量的不断上升，引起了众多业内人士的关注。

但是，对于综合体的定义，一直以来都是按照业界通常的标准，即包含酒店、购物、办公、住宅集餐饮娱乐等物业形态的项目就可以被称作综合体，并没有具体标准。

直到2012年6月7日，成都市出台了《成都市中心城区大型城市综合体项目规划管理补充规定（试行）》，按照“成都标准”，只有在选址、规划、规模和土地性质四点上满足一定标准的项目才称得上城市综合体。

根据新规，成都仅有16个项目符合标准，而这无疑对行业起到了很大程度的规范作用。

对于成都的综合体是否过剩，此前有众多业内专家都认为，未来的市场能不能消化很重要，若不能消化才叫大，如果能消化量就不大。

亚太商业不动产研究院院长朱凌波表示，对于“综合体过剩论”，应该从两方面来看，一是从总量，只要在差异化发展上做好调整与控制，总量多也不是什么大问题。二是这种产品的“过量”也是房地产发展阶段及城市化建设过程中的必然，只有让这些“过量”产品在市场中优胜劣汰，其质量才更能贴合城市的发展。

在谈及综合体数量巨大的成因时，朱凌波称，原因之一就是快速城镇化，基于城市化的发展内驱动动力、城市化进程发展阶段的需求等，政府和开发商都喜欢、愿意做城市综合体，而在此环境下，量大就不足为奇了。