据《成都商报》报道，在美国，麦当劳一直通过特许经营和地产模式赚钱。在美国上万家店铺中，麦当劳持有60%店铺的土地所有权，剩下40%店铺则是租的。
但这种成功的麦式房地产商业模式，却一直无法在中国复制。麦当劳在美国很大程度是一家房地产公司，但在中国只是纯粹的餐饮企业。由于麦当劳认为中国的商圈还在变化中，出于对投资风险的考虑，所以不买地自建或买入店铺，主要以租赁为主。这使得麦当劳在美国那套靠地产租给加盟商获取利润的商业模式在中国无法进行。
在美国
麦当劳首先是一家出售特许经营权和房地产的企业，其次才是卖汉堡的，它在全球有超过3万家店。
在美国，麦当劳或购地自建连锁店，或把一个精心考察过的店铺以低价长期租下来，然后再出租给加盟商。通过房地产运作，麦当劳得到相当于10%销售额的租金，通过特许经营加盟收取约占销售4%的收益。
在中国
在中国，麦当劳这种商业模式却行不通，甚至在发展速度上还输给了老对手肯德基。迫不得已，麦当劳在中国开始了一场大变革，放开特许加盟业务，新一轮麦肯“龟兔赛跑”就此拉开。
将麦当劳称作是世界上最大的房地产商也并不夸张。麦当劳在全球120多个国家和地区拥有超过3万家店，并在其中拥有大量最值钱的商铺。但尽管如此，麦式房地产也无法买下全球各地所有的黄金商铺。
在中国，由于麦当劳持有很少比例的商铺，超过9成的门店都是租赁。在中国一、二线城市中心地段商铺租金日益上涨的今天，麦当劳不仅承受着租金成本上涨的经营压力，在一些城市成熟的高级商圈里，麦当劳过往的强势话语权也在逐渐丧失，同时还面临着随时被驱逐的风险。
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