2003年5月,李先生与孙先生叔叔签订已购公有住房首次上市房屋买卖合同,约定李先生将房屋出售给孙先生的叔叔,同年8月下发了房屋所有权证,登记产权人为孙先生的叔叔。
2006年孙先生叔叔去世,孙先生多次找到婶婶张女士办理房屋过户事宜,但遭到拒绝。2011年婶婶张女士起诉要求孙先生一家从房屋内腾出,被法院判决驳回。张女士不服上诉,一中院认为孙先生与其叔叔间存在借名买房关系,判决驳回上诉,维持原判。
【案例三】
王先生和程女士是夫妻,年近六十,因无法办理银行贷款,便以儿子名义签订了房屋买卖合同,购买了一套住房。二老按约定支付了房屋首付款和相关税费后,办理了房屋过户,产权证上登记所有权人为其儿子小王先生,房屋贷款均由程女士以小王先生名义偿还。后小王先生将房屋出售并签订买卖协议,买主将购房款分次打入到王先生和程女士的银行账户。
不料小王先生竟然以不当得利为由将父母诉至法院,要求父母返还收取的房屋价款三百余万元。王先生和程女士来法院应诉时,提交了与其子签订的协议,协议中约定:房屋由二老出资,所有权归二老所有。后经法院调解,小王先生与父母达成和解,撤回了起诉。
暗藏六大风险
从调研中可以看到,“借名买房”主要暗藏下列六类涉诉风险:
一是无书面协议,一方否认曾约定借名买房。借名买房的双方多为亲属、朋友关系,基于感情信任,多为口头约定,较少签订书面协议,登记人因房屋价格上涨等因素否认借名买房。
二是违反政策、法规规定,借名买房协议可能被认定无效。借名购买经济适用房等保障性住房,虽签订书面协议,但因规避政策,协议存在被法院认定无效之可能,借名人无法实现获得房屋产权的目的。
三是登记人拒绝办理房屋过户手续。在房屋满足过户条件时,是否协助办理房屋过户的主动权掌握在登记人手中,借名人面临遭到拒绝的风险。
四是借名人被要求腾退房屋。购买房屋后,借名人往往实际居住在房屋内,但由于房屋登记在他人名下,而我国对不动产物权采登记主义,借名人面临被起诉腾退房屋的风险。
五是房屋因登记人涉诉而被查封或处分。借名买房系借名人和登记人之间的约定,根据公示公信原则,房屋所有权证载明登记人为所有权人,一旦登记人涉诉,该房屋作为其财产面临被查封或处分的危险。如:登记人离婚,其配偶主张该房屋作为夫妻共同财产应分割;登记人负有债务,债权人申请保全而致该房屋被查封。
六是登记人将房屋转让给第三人。由于房屋登记在他人名下,第三人有理由相信登记人为房屋所有权人。二者签订买卖协议,如第三人不知借名登记,则借名人面临丧失房屋的可能,其只能依不当得利向登记人主张赔偿。
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