新房还未入住，却已使用16年。在广州番禺区沙湾镇敏捷锦绣世家购置新房的郑先生，日前向本报爆料，所买的新房土地使用年限严重“缩水”16年，与开发商交涉要求退订，但未果。对此，律师表示，为避免此类烦心事发生，买家在购房前最好到当地国土部门的网站或到国土部门查询及核实清楚该项目土地用途及使用年限等信息。

案例

2012年12月30日，郑先生在敏捷锦绣世家看中了一套两室两厅的住房，并交付3万元订金：“当初看中这里周围环境好，而且性价比高，9500元/平方米，比周围楼盘价都要低!”

但是，郑先生其后在阳光家缘网上发现，锦绣世家的土地出让年限是从1998年算起。按国家规定，住宅土地使用年限为70年。掐指一算，新房还没到手，土地使用年限就少了16年，不划算。“打电话给销售部，他们支支吾吾地说已告诉我老婆了……”但是郑先生的妻子予以否认，“感觉受到了欺骗，订金也不给退!”

根据阳光家缘网2012年11月至12月最新网签数据显示，番禺区目前住宅均价已升至14179元/平方米。记者了解到，锦绣世家新推出的住房最低价格是9500元/平方米，比番禺区住宅均价少4679元/平方米。其邻近楼盘如祈福名都、雅居乐均价分别是1.7万元/平方米、1.1万元/平方米，分别高于锦绣世家7500元/平方米、1500元/平方米。

记者查阅到，广州多家楼盘都存在土地年限缩水问题，少则四五年，多则十余年。据乐居网站调查显示：只有10%的买房人说开发商主动介绍了自家楼盘的土地年限。对于“可接受多少年的缩水”的调查显示，95%的买房人选择五年以内，而选择十年以上的一个都没有。

律师说法

买家可要求：

撤销《认购书》

退还订金

针对“土地使用期限缩水”问题，羊城晚报记者采访了广州市律师协会房地产法律专业委员会秘书长徐清波，其全面为大家阐述了个案中的法律观点。

徐律师表示，我国法律规定，“居住用地的土地使用权出让最高年限为70年”。当开发商取得土地使用权后需经过正常2至5年的项目开发(立项、规划、报建、施工、竣工、预售、办证)才能交楼，等买家拿到房产证时，剩余已支付土地出让金的“土地使用年限”就相应减少了;如果项目出现开发延期、规划变更等情形时，“土地使用年限缩水”就会更严重。

我国法律也规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，也就是说土地使用年限到期后买家可以补交土地出让金续期使用。

因此，对于合理的“土地使用年限缩水”现象，买家一般都能理解;但对于缩水特别严重的楼盘，买家感觉还得在将来续期的时候花钱补回这严重缩水的年限挺亏的。

徐律师提醒，通常开发商所使用的《认购书》均为自行制定的格式版本，一般都没有提及土地使用权时间区间的内容，因此出现开发商没有告知这个买家非常在意的“严重缩水”因素，且该因素足以影响到买家放弃签订认购书之情形时，“买家可以在认购书签署之日起的一年内且签订正式的《商品房买卖合同》之前请求法院或仲裁机构撤销《认购书》并要求开发商退还订金”。

为避免上述不愉快的事情发生，徐律师建议，买家在购房前最好到当地国土部门的网站或到国土部门查询及核实清楚该项目土地用途及使用年限等信息。