预期收益率已下调
据业内人士介绍，近年来房地产基金的收益率大概在15%-20%。
德信资本董事长陈义枫详细解释，投资者收益，包括个人所得税应该是在15%左右，开发商付出的总成本是投资者含税的收益加上5%的年化收益，1年是5%，2年就是10%，其中5%就是基金管理费和渠道募集费。
不过，由于流动性宽松和市场回暖，从2012年上半年开始，地产私募的收益率下降了年化2%-3%。“销售稍微顺畅了一点，开发商的资金面就改观了，还有就是降息，投资者的预期也降下来了。”陈义枫说。
长期来看，陈义枫和其他一些私募基金经理认为，对于投资人来说，地产基金税后12%、税前15%的收益率，是一个比较适当的水准。
有人质疑地产私募的高收益率是变相提高开发商成本，从而推高房价。对此，陈义枫认为，房地产是一个比较充分竞争的市场，宏观要看政府怎么干预，到了微观的企业层面，价格是在最后竞争阶段决定的，而不是由成本决定。
他指出，目前地产私募基金替代的是成本更高的民间借贷。“因为银行不能做贷款了，开发商要么找私募，要么找（高利贷）老板们去拆借。”陈义枫说，私募比高利贷的成本要低一半。也就是说地产私募替代的是成本更高的民间借贷和高利贷，反而是降低了开发商的资金成本。
据其透露，德信资本目前的合作者都是各区域龙头房企、省内前5名的开发商。全国性龙头如万科等，德信也曾介入，但发现大公司的条件非常苛刻，获利空间不大。而三四线城市的小开发商抗跌性差，风险极高，这类客户也基本不做了。
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