随着国家针对房地产市场出台严厉的调控政策以来，房地产市场出现了一系列变化。开发商作为房地产市场一个非常重要的环节，为了应对国家政策以确保自己利益的最大化也做出了很多举措。在众多举措中，他们将投资重点由住宅转向商业地产就是应对策略之一。记者在调查采访中了解到，今年呼和浩特市房地产市场将商业地产作为开发商投资的新方向。

住宅与商业地产的区别在分析一件事物之前，需要先对其有一个清晰的概念区分。那么，针对住宅与商业地产，二者究竟有哪些异同？据业内人士介绍，住宅与商业地产的区别，简单来说就是商业地产是在房地产的基础上做商业，是以商业功能、商业需求为导向对房地产物业的需求和功能进行商业规划，使之适应商业的经营。商业地产与住宅在地理位置、功能设计、物业需求、目标顾客等方面均存在较大差异。就拿地理位置来说，商业地产肯定要选址在商业区、闹市区或者客流、人流、车流集中的地方，而住宅则有所不同，即使是周边郊区也可以建成别墅等居所，理论上只要是交通方便的地方就可以进行选址建造。再如功能用途的不同。住宅一般仅用来满足人们居住需求的，而商业的功能用途就更加多样化了，诸如购物功能、餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等。即使是购物功能，又可以细分为百货店、大卖场、仓储超市、生活超市和专业店等。

更直观一点看，住宅和商业地产在使用年限和各项费用上也存在很大区别。使用年限上住宅一般为70年，商业用地40年，而商业地产的各项费用，如水电、供暖都会比住宅要高出很多。

商业地产迎来了投资窗口期为什么开发商从最初的选择投资住宅逐渐转战到投资商业地产上了呢？据记者走访调查了解到，今年，呼和浩特市很多楼盘的销量都有所回暖，甚至有的项目销售情况火爆。不少业内人士都将今年称之为“去库存年”，而维持在高位的待售面积，则成为悬在房企头上的达摩克利斯之剑。据《华夏时报》报道，截至今年10月，全国商品房待售面积约为3.2亿平方米，超过去年底的2.7亿平方米，并一直维持在高位。房企去库存压力仍然很大，个别房企按今年的销售速度，所需时间甚至要达到10年。

全联房地产商会荣誉会长聂梅生在接受媒体记者采访时表示，待售面积过多，会使企业把大量资金积压在上面，无力增加土地储备。

住宅地产在受到新政调控之后，出现了前所未有的尴尬局面，这使得多数房地产投资者开始另辟蹊径，大多知名的地产开发企业也开始转战商业地产。至此，商业地产迎来了投资窗口期。

内蒙古海亮房地产开发有限公司营销副总监胡元庆在接受记者采访时表示，受国家调控政策的影响，房地产开发企业普遍面临金融信贷难、融资难、资金回笼难的问题，后续开发动力锐减。同时，由于开发商的库存压力依然偏大，未来潜在供应处于较高水平，楼市整体供大于求的买方市场格局短期不会改变。虽然近期央行的两次降息使得楼市成交量有所增加，但是价格不存在反弹的基础。

事实上，多数开发商不仅利润空间被压缩，而且其负债经营压力也越来越大。由于房地产开发商以银行借贷融资、房地产信托融资等为主，自有资金较少，使得房地产开发企业负债经营的问题较为严重。而随着开发商利润空间的压缩，房地产开发企业资金链日益紧张，其经营压力、现金流压力也逐渐加大。

方程式商业地产运营机构、君林房地产经纪有限公司总经理席在喜称，在销售和融资两条资金渠道不断枯竭的情况下，土地款、高息债偿付、信托到期、银行还贷等压力愈发重压房企，尤其是中小房企，再度面临巨大的生死考验。

商业地产受青睐住宅地产的下行，必将带来商业地产的火爆，这两个业态从来不是相辅相成的关系，这和开发商的逐利本质有关。从今年的整体情况看，这一现象更加凸显。

内蒙古海亮房地产开发有限公司销售经理王旭东告诉记者，海亮今年的主营方向就是商业地产，以金宝街商业步行街为代表的海亮二期便是以商业地产为投资的重点项目。从销售情况看，海亮今年的商业地产销售量达到12亿元，销售可谓火爆。

丰泰金翡丽广场策划部韩经理向记者介绍了该项目目前销售情况非常好的两项具有商业性质的返租项目。一款是以龙泽物业公司具体操作的写字楼、商务公寓返租形式，另一款是以即将建成的丰泰旗下五星级酒店为契机的汇报额达购房总款30%~60%的返租形式。至于该项目的商业业态，韩经理介绍，公司对商业业态信心很足，项目所有商业将自持经营。席在喜也向记者介绍了丰泰盛都项目将打造呼和浩特南部商圈的商业策略。由此看见，房地产开发商对商业地产可谓青睐有加。

从这些开发商对商业地产的态度不难看出，各家开发商对商业地产信心满满，对开发的前途都非常乐观。从某种程度上说，今年商业地产成为首府很多开发商的宠儿。

房企可能投资公共设施面对日渐红火的商业地产，专家又是如何看待呢？针对这一问题，记者采访了内蒙古社科院经济研究所所长于光军。于光军分析，今年商业地产确实比较火，究其原因有两点。一是就呼和浩特市而言，公共设施建设相对滞后，公共设施管理水平不足，所以出现了先期房企主要建设住宅的现象。随着房地产开发到一定程度，城区扩展达到一定水平，商业地产也就应运而生了。二就是大家都知道的利润因素。首先房企都是追逐利润的，近几年来，住宅价格的变动比较平稳，一般上涨下调幅度不超过5%，而其他费用却在不断增加，其中土地价格的不断上涨也成了房地产企业将投资重点转向商业的一个重要原因。目前来看，商业地产的投资回报率还是相当可观的。从房企将投资重点转向商业地产也可以得出一个启示：将来房企可能会投资公共设施建设。同时，现在国家就已经在鼓励私营企业或者私人参与到公共设施建设当中，当然这一市场要想成熟运转还需要在投资回报稳定、投资回报可预期的前提下才可运行。