别人在哭喊“活下去”的时候，万科已经奔向了小康。

止跌企稳奔小康

8月的最后一天，万科迎来了年中考核。核心业绩的止跌转正，财务状况的一路绿灯，让众投资人悬了两个月的心回到了肚子里。

具体来看，期内营业收入2069.2亿元，同比增长23.8%。“主营业务”中来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为1916.7亿元，占比92.6%;来自物业服务的营业收入为121.9亿元，占比5.9%。

归属股东净利润122.2亿元，同比增长10.6%。若以100亿元为分界线，仅中海、万科、保利、华润4家得以上榜，且除万科外均为央企。

扣除税金及附加前，万科期内房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为20.85%，同比下降2.2%。根据成本法核算补回折旧摊销后，期内万科毛利率为21.68%。

对此，万科给出的答复是：受市场影响销售毛利率确实会承受一定压力，但从长远来看，没有一个行业会永远比其他行业好，也没有一个行业会永远比其他行业差。万科相信房地产行业的回报水平，最终会保持在社会平均水平上。

面对行业融资困境，万科前8月境内融资完成总额为194亿元，其中3年期平均票面利率3.02%，最低票面利率2.9%；有息负债总额中无抵押无质押融资占比为96.2%。

经营性现金净流入82.9亿元，同比增长22.2%。持有货币资金1410.7亿元，覆盖短期借款和一年内到期的有息负债总和2.3倍。

在建、待开发项目等未结算资源合计约1.38亿平米，涵盖权益计容建筑面积约6428.4万平，按去年竣工结算3571万平米计算，未来三年发展需求应该可以满足。

谈到备受热议的“保交付”问题，郁亮表示，万科已不满足于“及格”，而是要做到“优秀”，保交付的同时还要保品质。上半年已平稳交付11.5万套住宅，整体交付质量满意度98.5%。

以南京金色家园为例，很多老业主虽然已经有新的房子，但是这个房子舍不得卖。里面一个儿童游乐设施20年了，还可正常使用且完好如新，地上脚垫都没有换过，保持很好。

郁亮“谦虚”的表示：万科上半年的成绩马马虎虎，接下来的关键就是能不能走下去、能不能保持下去的问题，这就取决于背后能力有没有建立起来，肌肉有没有长起来。

万物云不是“猪仔”

自2014年起，万科伫立于从“纯粹”的住宅发展商向综合服务商转型，布局赛道之多趋于同行业榜首。面对外界的质疑，郁亮解释称“根据万科的体量判断，只布局一到两个赛道，是不足以支持万科开发、经营、服务策略的。”

从目前看，万科多元化业务进展是顺利的。物业服务方面，万物云已通过港交所聆讯；物流仓储方面，万纬物流在全国47个城市运营管理157个项目；租赁住宅方面，“泊寓”已成为首屈一指的集中式长租公寓提供商，业务布局33个城市；商业以及科技业务也在逐步增长。

“万物云”作为最突出的存在，从公布上市计划再到提交招股书，每一步都备受瞩目。

数据显示，上半年万物云实现营业收入143.5亿元(含向万科集团提供服务的收入)，同比增长38.2%。其中，社区空间居住消费服务收入80.8亿元，占比56.3%，同比增长34.8%;商企和城市空间综合服务收入51.1亿元，占比35.6%，同比增长39.7%;AIoT及BPaaS解决方案服务收入11.6亿元，占比8.1%，同比增长59%。

社区空间居住消费服务方面，万物云已布局全国逾120多个大中城市(含香港)，签约管理的物业数目4096个，在管物业数目达到3035个。

面对万物云市场估值的相对下滑，万科表示分拆万物云不是卖“猪仔”，上市只是起点而非终点。相较于“卖个好价钱”，更看重万物云通过资本市场支持能够得到长期发展，以及与开发业务的协同。

好学生擅于解“难题”

作为地产界的意见领袖，2018年那一句“活下去”，让房地产市场感受到了彻骨的寒意；2021年，随着万科的业绩冲凉，房企们逐步迈进了黑铁时代。

或许是因为无法“共情”，所以外界对于万科“活下去”以及“行业触底”等言论持怀疑态度，认为其有“做空”市场的意图。

对此，郁亮重申其在今年6月股东大会上的判断：从短期来看，市场已经筑底，但恢复是一个缓慢和温和的过程。并表示，“房地产市场仍是个10万亿的市场，我们老说常做常新。按自然更替的速度，一二线城市大概需要淘汰3亿平方米左右，按现在开工情况，离这个自然更替速度都达不到。要相信居民追求美好生活、改善居住条件的力量。”

事实上，在人人都有麦克风的新媒体时代下，意见领袖若能与受众建立稳定的传受关系，其言论或许更容易受到倾听和理解。此外，即使意见领袖虽能促成资本市场的短期波动，但真正支撑行业长期走强的，实际上是政策放松与市场回暖。

据中原地产数据显示，2022年上半年，各地出台楼市松绑政策已超460次，覆盖城市超200个，次数刷新历史记录。

当前各地区出台的政策主要从刺激消费出发，包含取消限购、利率下调、首付比例下降等等。此外，近期，包括河南、江苏等多个地区更是出现用农作物换房等举措，通过大蒜、小麦、西瓜、水蜜桃“换房”的噱头，花式营销，刺激消费。

持续的稳楼市政策助力，配合多样化的营销政策，楼市销售有所复苏，从数据上看，体现为环比持续增长，同比降幅缩减。

谈到未来，郁亮表示虽然万科还有些指标表现不尽如意，但作为一个好学生，就应该克服宏观经济、疫情因素的影响，做难而正确的事情。

发现一个短板就弥补一个，去平衡好，保持着绝不能躺平、保持跑下去的状态，相信一定能够通过不断跑下去，能够跑出健康、跑出未来。