新一轮的城市有机更新，不止于提升空间环境，还要跑通盈利闭环。

北京持续疏解非首都功能，为城市更新创造了巨大空间。原有城区内的制造业、批发零售业等产业在疏解之后，遗留的土地及物业经过升级改造，不但可以实现资产升级和升值，同时也为城市创造了更高的经济效益。

问题在于，老旧项目改造完成进入市场后，如何通过运营实现盈利模式的闭环？对于老旧厂房、商业街区而言，如何通过运营释放出更大价值？

探索“微利可持续”，推动老旧小区提质改造

北京的城市更新不搞成片的大拆大建，而是坚持“小规模、渐进式、可持续”。因此，北京城市更新更具挑战，价值也更为凸显。

其中，老旧小区改造是北京城市更新的一大重点，是解决居民“急难愁盼”问题的民心工程。

早期，北京老旧小区改造工作之所以进展缓慢，是因为长期困扰的“资金、利益、运营”三大难题一直未得到有效解决。不过，“劲松模式”打破了藩篱，突破了常规下的老旧小区改造模式，不断创新，形成了一套完整的、居民认可并积极参与的新模式，并不断得到推广。

据悉，2018年7月，朝阳区劲松街道创新引入社会力量参与老旧小区改造，与愿景集团签订战略合作协议，共同推进劲松社区“改管一体”改造更新工作，率先对劲松北社区（劲松一、二区）进行老旧小区有机更新。改造后的劲松社区以长效运营为抓手，推进社区治理现代化，满足居民基础保障类、品质提升类需求，不断深化“劲松模式”。

老旧项目改造，重要的在于盘活项目，唤醒存量低效利用空间。那么，“劲松模式”是如何通过运营搭建盈利模式，并跑通盈利闭环？

对此，愿景集团城区更新事业部副总经理简伟介绍，针对更新改造、运营服务所涉及的愿景集团自有投资，愿景集团资金回报方式主要有五种：一是基础物业费、停车费。重点培养居民付费意识，通过服务提升居民满意度，逐渐提升物业费收缴率；二是政府补贴费用。老旧小区40年没有交过物业费，政府通过物业补贴，帮助企业度过前期“造血期”；三是政府采购服务，包含垃圾分类、创文创卫、适老化、社区微更新等专项采购服务；四是空间资源经营，就是政府统筹将社区内闲置或低效空间以低成本方式，委托愿景集团改造运营，通过补充社区活动短板和便民服务配套等多种经营方式，实现微利可持续；五是愿景和家物业基于规模客户的服务网络所构建的多种经营服务收入，包含家政服务、餐饮服务、保健服务、托幼服务、维修服务等增值服务，以及平台特色商品销售，进行“自我造血”。

注重文化品牌挖掘及提升，激发文化街区复兴

以模式口为代表的历史文化街区更新亦是城市有机更新的一大典型。据悉，模式口历史文化街区位于石景山区中部，是历史上京西古道重要组成部分。至今，模式口历史文化街区仍保留原有的空间结构，街区内现存众多历史遗迹、文化瑰宝、古民居和院落，具有较高的历史文化价值。

对于模式口而言，又是如何通过运营来释放更大价值？据泰福恒公司模式口项目副总经理李琪介绍，模式口采用的是“政府主导，国企运作，专业化团队运营”的模式，围绕“文物保护是核心，环境整治是前提，有机更新是遵循，民生改善是重点，业态提升是关键”的核心理念和工作思路，不断探索、实践历史文化街区的保护、更新、活化、利用。集中改造多项惠民市政设施、升级多处文化休闲空间、打造多个特色小微展馆、建设多处商旅文化院落，形成了古韵新生的独特商业模式。

值得一提的是，模式口有机更新中，注重文化品牌的挖掘及提升。李琪分析指出，模式口在街区改造及运营过程中，首先抓住后冬奥机遇，持续推动街区环境改善提升，真正让历史建筑、非物质文化遗产、老字号等宝贵文化资源串起来、亮起来、活起来，把模式口历史文化街区打造成为石景山区乃至全市精品文化旅游线路上的重要节点和首都历史文化新地标。同时，模式口重视以参与式规划为手段，带动居民共同挖掘历史文化记忆，推动地区文化价值认同，文物保护活化利用，通过若干小微展馆、小微公共空间及精品院落的打造和运营，有机更新激发街区复兴，创造更大的文化价值。

三分建七分管，从“面向开发”转为“面向运营”

“包括北京在内，各地在城市更新中，积累了一些成功案例，总结这些经验形成大面积推广，使老旧小区、旧商业区改造等，在内循环新格局下，纳入新型高质量发展模式中，得到合理的空间利用和发展，由此起到引领经济发展的作用。”国家高端智库研究员宋丁如是说。

城市更新并非易事，“三分建、七分管”。新一轮的城市有机更新，不能只是单纯的空间环境的改造提升，还得注入“内容”，并长久保持活力。基于此，城市更新不仅考验综合设计改造，也考验多方关系协调、持续服务运营能力。

为探索有限更新资源精准投放，吸引多元市场主体积极参与，业内人士普遍认为，城市更新需要鼓励运营主体提前介入，并策划功能业态的组成，关注建设实施的全过程，从而为后续运营和持续焕发活力创造可能性。简言之，城市更新要从“面向开发”转为“面向运营”。

简伟分析认为，城市更新应结合自身基础条件、地段及周边居住区需求，从“人”和“人的需求”角度出发，开展设计规划以及后期运营工作，通过补足便民服务配套和城市功能短板，构建5-10-15分钟便民生活圈和多元消费场景，满足居民的日常生活需要，由此聚集人流、刺激消费，提升价值。

“通过城市更新，促使城市更加新，由此产生新的价值。脱离了人文历史故事的更新是没有生命力的，因此，有着悠久历史的城市进行更新，都应该去关注人文历史。”一位业内人士如是说。

城市更新的过程考验运营团队的专业性，在做好定位基础上，打造项目差异化、独特性。不过，在理辰文化董事长、创始人康红恩看来，运营本身有其“天花板”。康红恩表示：“大多数城市更新项目都属于商业办公业态，因此会受到商业办公市场整体供应和需求的影响。随着各地商业办公类产品供应量的增加，此类城市更新项目的租金、收益水平也会受到整体供应和需求的影响。”

专家建议

因地制宜，激活运营能力

陈方勇（中国城市更新论坛秘书长）：

城市更新项目要想成功，至少需要具备三个基本条件，一是整体规划统筹协调，这需要地方政府的高度参与和政策支持；二是持续运营能力，需要因地制宜，从当地居民的需求出发，进行商业的激活、升级、再造；三是社会资本参与，结合政策性金融支持方案，从根本上打通城市更新的血脉，保证细水长流，能进能出，才有持续造血能力，才能造就长期主义。