资金面“脱锚” 房企上演“回购”忙

来源:中国网地产 2022-06-28 10:32:25

2022进入下半年,由信用受挫、资金短缺所引发的房企债务违约等问题从去年延续至今依旧未能得到明显缓冲,叠加经济瓶颈、政策下潜等消极影响,不少房企选择用“回购”这一方式谋求自保。

信用是最好的通行证

彼时,林腾蛟的阳光龙净集团以2502亿元的营收赶超时代骄子宁德时代摘得福建龙头民企的桂冠。好景不长,15天后阳光龙净旗下的上市公司阳光城就遭遇了股债双杀。

为稳住局面镇定人心,林腾蛟押上了个人身家,签署了无限期担保协议。这一举动,赢得了员工以及市场的认可,多笔债务得以暂时脱险获得展期。

但时移势易,随着此轮暴雷潮的来临,市场对于行业的认同感早已呈现下降态势。受此影响,房企偿债融资渠道受阻导致偿债信心再度动摇。

在此困境下,高层管理人员想要“效仿”林腾蛟凭借自身影响力和口碑获取市场“宽容度”的想法成为了天方夜谭。而试图通过与债权人协商获得一丝喘息机会的效果也甚微。

据中金公司统计,2022年前5月,房地产已展期境内债共22笔。时间线再向前推半年,展期境内债达到46笔;也有不少房企展期条件无法通过,向投资人提出交换要约。截至6月初,房企今年共新增发行26笔美元债券,其中16笔为要约交换,占比61.5%。

5月,作为“优等生”的碧桂园龙湖、美的置业、新城控股旭辉五家房企获得了官方颁发的信用风险缓释凭证,以此救助暴雷房企、盘活停工项目,解决民生问题。

从发债规模来看,5-10亿元的融资额度对于房企的资金缺口来说无异于杯水车薪,但有情方可饮水饱。相较于部分出险企业的无人问津,“示范”企业所带来的红利已是“如虎添翼”。

“瘦身”回血迫在眉睫

自去年下半年起,来自各方的“暖风”开始频繁拂向房地产市场。从央行货币政策例会“两个维护”,到央行数据发布会认为金融机构对“三线四档”融资规则存在“误解”,再至央行副行长潘功胜指出房地产信贷过紧的行为逐步得以“矫正”,以及房地产合理资金需求正在得到“满足”可以看出,政府对于如何化解房地产企业风险格外关注。而房企间项目的并购也被视为是行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段。

据数据显示,截至6月中旬,北京、上海、重庆等产权交易所房地产项目公司股权挂牌达到66个,其中上市房企共发布20余笔子公司股权转让公告,涉及交易总价超170亿元。禹洲、中南、中梁控股、佳源国际等房企相继出售物业,涉及交易额约67亿元。

除挂卖项目外,国资出手纾困民营房企的案例也并不少见。前有金科引入重庆国资委增信,后有深圳国资委、河南铁建分别对华南城和建业地产两家的入股支持。

5月16日,华南城公告称,公司向特区建发发行及配发33.5亿股新股份,认购事项所有先决条件均已达成,华南城已收到特区建发支付的相关款项。这意味着,深圳市属国资企业特区建发正式成为华南城单一最大股东。

6月1日,建业地产公告,公司董事长胡葆森单独拥有的恩辉投资将建业地产29.01%的股份转让给河南省铁路建设投资集团全资子公司。河南铁建由河南省人民政府100%控股,一举成为建业地产二股东。

某出险房企内部人士也表示,目前行业格局下,市场资源必将向高信用房企聚集,其他房企只有实打实的销售回款和处理手上的优质资产获得资金回笼。

回购是笔聪明账

开年以来,受美元债偿付压力影响,部分房企选择回购股份与赎回美元债并行的方式缓解信贷压力,为后续新发融资铺平道路。

6月15日,碧桂园发布公告称,对2022年7月到期的4.75%票据提呈要约回购,以票据每1000美元本金额1000美元的购买价以现金购买其全部尚未赎回票据。该票据未赎回本金总额为6.83亿美元。本次偿付完成后,碧桂园年内已无到期美元债。

远洋集团曾于5月发布自愿性公告,赎回于2022年4月30日到期的5亿美元5.25%有担保票据。至此,远洋集团上半年融资计划已提前完成,下一笔美元债到期为2024年,已无集中到期压力。

此外,旭辉控股、建业地产、中梁控股、融信中国、朗诗地产、弘阳地产、时代中国等房企,都曾公布其回购或提前偿还公司债券的具体安排。

据克而瑞研究中心统计,今年6月至7月,200家核心房企境内外债务到期规模约1755亿元,约占下半年到期量的61%。其中民营房企还债压力尤甚,近两月整体到期债务约1178亿元,占总规模的67%。

对于资金状况欠佳、高度依赖融资的房企来说,债券回购的原因除维稳市场信心外,更主观的是当前债券价格相对便宜。但低价赎回虽可减少债务成本,却也蕴含着更高的风险。

首先,低价回购涉及公平性问题,除非回购立刻到期的债券,否则企业回购了后到期的债券,会明显损害了先到期债券持有人的利益,因为有可能回购消耗了现金流,进而造成更先到期的债券没钱兑付违约。此外,债券交易价格低于净值容易导致市场对其产生负面评价,误解其存在暴雷违约风险。

而对于流动性充裕的房企来说,提前回购有利于降低回购成本,缓解企业债务集中到期的兑付压力,同时对市场信心有一定的提振作用,有助于稳定相关股票和债券的价格。但信用重建绝非一朝一夕之事。

(责任编辑:杨昊岳)
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