唇亡齿寒 防风险成代理行业当务之急

来源:中国网地产 2022-05-23 17:51:40

年报爽约、退市风险、扎堆月底……随着房企年报季的闭幕,可以看到,2021年财报可谓是千呼万唤始出来,且成色不足,同时也折射出过去一年,行业日子之艰。覆巢之下,焉有完卵,与房企休戚与共的代理机构自然难以幸免,四大地产代理公司均现亏损。

四大代理机构现亏损

2021年,地产企业危机已经殃及到下游代理行业。 

首当其冲的是要做“地产界阿里”的中介代理巨头易居企业控股。据易居发布未经审计的业绩报告显示,2021年同比止盈转亏,营业收入88.4亿元,同比增长9.85%,但归母净利润亏损88.93亿元。 

易居三大主营业务中,一手房代理营收下滑最大。数据显示,一手房代理服务产生收入19.76亿元,同比下降38.3%;房地产经纪网络服务收入25.09亿元,同比下降8.1%;房地产数据咨询服务收入9.15亿元,同比下降7.3%。 

易居同样主营一手房代理的龙头世联行亦损失惨重。财报显示,2021年世联行实现营业收入60.82亿元,同比下降9.52%,主要来源于房地产中介服务业,占比达73.32%;实现归属于上市公司股东的净利润为亏损11.29亿元,同比下降1118.09%,主要因报告期内计提各项资产减值准备16.60亿元。 

合富辉煌录得净利润亏损5.45亿港元(约合4.46亿元人民币),而2020年实现归母净利润为1.84亿港元。 

贝壳2021年归母净利润亏损5.25亿元。由此可知,四家地产代理头部企业2021年亏损总计达109.93亿元。

大客户踩雷 应收账款难收

据悉,2021年,109家A股房企归母净利润均值为3.28亿元,同比减少120.62%;平均毛利率为29%,同比减少4个百分点;平均净利率为-0.9%。此外,共有31家上市房企2021年发生亏损,同比去年增加21家。另据人民法院网,2021年,全国已有396家房企发布破产公告。

而上述几家企业亏损共同原因就是大客户现流动性危机,应收账款难以收回。

易居表示,2021年房地产行业进入寒冬,成交持续下行,多家地产开发商出现信用危机。作为中国地产行业下游主要的服务平台,公司也受到行业连锁反应的波及,房地产销售回款阶段性下行,整体业绩下滑,报告期内录得亏损的主要原因包括业务规模下降,就客户未偿还应收款项的预期信贷损失确认额外亏损拨备,以及整体地产市场下行导致其他资产的减值亏损。

公开资料显示,易居代理销售的主要业务合作商包括恒大万科碧桂园融创富力雅居乐等,2020年来自前五大客户营业收入占比达35%。其中,恒大作为其单一最大客户,截至2021年中,涉及恒大的应收款项约35亿~40亿元,占总应收账款比重约50%。

世联行解释应收款项计提减值主要是因为某大客户资金周转困难,出现了商业承兑汇票逾期未兑付的情况,部分开发商客户出现融资困难、资金链紧张的状况,该公司分析评估认为其应收款项减值迹象明显。同时,因持续受全国新冠疫情和经济形势影响,2021年世联行的部分客户还款意愿和还款能力出现明显下降,公司贷款资产面临无法回收的风险增大,因此计提的预期信用减值损失同比增加约5.2亿元。

作为房地产服务企业,贝壳同样受到了影响。业内人士认为,2021年,房企暴雷频频,有新房销售业务的自然要受拖累。

不难看出,告别高周转高利润时代的地产行业,正在加速洗牌。过度依赖开发商存活的渠道代理机构急需转变战略,以免因为房企的“失火”成了被殃及的池鱼。

降本提效  成效尚待时日

基于2021年的惨重损失,2022年,各大代理机构纷纷调整经营策略,化解风险,采取人员裁撤、区域聚焦、探索数字化转型等降本增效措施。

易居制订清收计划,加大力度催缴,审慎评估合作的开发商客户,对原有一手房代理业务板块问题项目进行裁撤,调整板块人员配置,优化资源投入有保障的高质量项目,严格控制回款账期,构建不动产数字化营销线上与线下的全链条平台。

世联行将调整经营策略,抓应收确保现金流稳定,调整组织和区域布局,搭建应收款项催收体系,积极探索和逐步实施数字化转型,提升经营效率,降低交易成本。此外,公司大交易业务将聚焦粤港澳大湾区、山东以及中西部等优势区域,加快哈尔滨、沈阳等城市的收缩调整。进一步提升与万科保利发展两大战略客户的合作深度,同时加大对央企国企、平台类公司的客户发展,保证核心城市公司业务的基本盘。

合富辉煌表示将集中力量维系市场中稳健的房地产发展商,以保障业绩收益基本稳定为大前提,进一步拓展粤港澳大湾区、长三角等重点区域业务。

贝壳也在探索多元业务驱动战略,以破解过度依赖开发商的症结。在年报中,贝壳多次提及“一体两翼”发展战略,一体即房产交易赛道,两翼即家装家居赛道和普惠租房业务。

盘古智库高级研究员江瀚认为代理企业业绩好转,跟市场行情密切相关。目前来看,虽然各地都在纷纷松绑,但是政策落地到有真正的效果,两者之间还是有差距的,在这样的情况下,代理机构业绩可能至少还要承压一段时间。“对于这些代理机构,要摆脱当前的局面,一方面是受宏观环境的影响,另一方面则要想方设法进行多元化的转型,开拓更多的利润来源。只有这样,才有可能进一步降低市场波动对自身业绩带来的影响。”


(责任编辑:武爽)
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