购房者心态更趋理性 4月北京二手房市场整体“温而不热”

来源:新京报 2022-05-05 15:54:28

机构统计数据显示,截至4月28日,4月北京二手住宅累计成交13170套,预计全月成交14000套左右,环比下降约两成。

即将过去的4月份,北京二手房市场整体行情“温而不热”。从市场表现来看,购房者看房活跃度有所提升,但依然较为理性,并未盲目跟风。根据北京中原研究院的统计,截至4月28日,4月北京二手住宅累计成交13170套,预计全月成交14000套左右,环比下降约两成。

业内人士分析指出,当前市场整体较为平稳,交易规模相较去年同期有所减少,但相较疫情前年份属于正常水平,没有出现明显上扬或下行态势。而对于即将到来的传统楼市旺季“红五月”,受“五一”小长假及疫情的不确定性影响,成交量上升的压力依然较大。

在业内人士看来,4月份,北京二手房市场整体行情“温而不热”。  

故事:

看房一年后“理性刚需族”出手购房

90后的购房者小仪(化名)自称是一位理性的刚需“上车”族,她从2021年4月开始,断断续续一直在看房,到今年4月初,终于定下了一套二手房。

小仪告诉新京报,她的目标为一居或小两居,因为想自住,希望小区环境好一些,因此,选房时放弃了“老破小”,并将区域锁定在朝阳区,但此前始终没找到合适的房源。在看房的这一年时间里,小仪的预算不断上涨,“由最早的430万元左右,上升到520万元,预算涨了小100万。”

春节前后,小仪感觉到市场有所回温,房价也开始出现上涨,“我关注的几个小区,市场关注度都挺高,要么小区不出房,出房的,业主心气都特别高,年前480万左右能买到的,年后挂出来的得520万了。我当时觉得在‘小阳春’期间不一定能买到房了,有点想放弃了。”

最终,4月份,小仪看中了朝阳区阿曼寓所一套64平方米一居室,户型、物业方面都比较满意,而且议价空间较为灵活。小仪说,这套房原本的挂牌价为535万元,超过她的心理预期,但由于业主卖旧买新、诚心出售,最终她将价格谈到了518万元。随后,小仪签了合同付了定金,准备申请公积金组合贷。

为何看房近一年后会选择在此时出手?小仪称,主要是因为现在房源价格比较稳定,而且还有一定的议价空间。谈及对目前市场的感受时,小仪表示,虽然市场热度有所回升,但大家对于买房,尤其是刚需客群购房还是比较谨慎的。

市场:

多个区域二手房成交量价表现较为平稳

小仪这类刚需客买房的情况并非个例。新京报从北京多个区域中介门店获悉,4月以来,北京二手房市场处于平稳阶段,购房者较为理性,并未盲目跟风。

就中心城区来看,麦田房产宣武大区中信城区的区域经理李文表示,虽然附近有新房项目即将入市,分流了部分客户,但总体来说,4月份,中信城周边区域二手房整体成交量有所上涨,价格稳中略升,户型较好的房源及大户型房源更容易吸引购房者,从挂牌到成交的周期明显缩短。而在议价空间方面,业主议价空间相对灵活,具体需要根据房源的竞争优势来评估。

与此同时,21世纪不动产幸福家园店的店东付黎明告诉新京报,其门店所在的广渠门商圈,4月份总价在600万元以下的小户型成交较快;而对于800万元以上的两居,由于偏改善需求,购房者的观望情绪相对浓一些,因此,成交速度比小户型慢,成交周期也相对较长。

在朝阳区,北京链家望京中心大区南湖店商圈负责人表示,其门店处于望京公房社区,4月成交量相较3月略有下降,除了受4月初疫情影响外,还由于业主心理价位高,部分公房的价格略有增长,而客户又比较理性,两者之间心理预期差距在总价的5%左右,因此成交周期有所拉长。

在北五环外的天通苑,北京链家天通苑大区商圈负责人表示,天通苑是刚需大盘,首次置业、改善购房的人群相对较多,所以每年3-4月份,刚需购房人群会多一些,但4月天通苑的二手房市场谈不上“火”,甚至相对3月份还出现了小幅下滑;购房者较为理性,不会盲目跟风,一般只考虑价格与市场均价持平的房源或接近上一套成交价的房源,因此价格处于平稳阶段。

西四环的青塔商圈,二手房成交也颇为平稳。北京链家青塔大区万科紫苑店商圈负责人表示,4月份区域市场成交平稳,和3月差不多,购房者的数量不少,但优质房源有所减少,导致交易量并未上涨。相比3月,市场成交周期更长,因为优质房源少了,在售房源的挂牌价也稍有提高,但客户较为理性,不会盲目跟风,“我们门店的成交量比3月少一些,但成交标的比上个月大,基本都是购买改善型住房的客户。”

机构:

预计全月成交约1.4万套,环比下降约两成

而从整体市场来看,在平稳运行的基础上,4月下旬暴发的新一轮疫情,对二手房成交量也有所影响。根据北京中原研究院的统计,截至4月28日,4月北京二手住宅累计成交13170套,预计全月成交14000套左右,较3月同期下降约两成。

据机构统计,截至4月28日,4月北京二手住宅累计成交13170套。  新京报资料图片

北京链家研究院分析师冷会认为,从当前市场表现看,市场整体较为平稳,交易规模相较去年同期有所减少,但相较疫情前年份,没有出现明显上扬或下行态势。

从时间分布来看,上半月销售情况好于下半月,主要是受疫情影响,部分区域交易有所放缓。从空间结构上看,由于疫情对各区影响不均,导致中心城区成交占比略微提升,带动全市成交均价上涨1%左右,但细分各片区价格均处于稳定状态。

诸葛找房数据研究中心分析师梁楠分析指出,预计4月全月成交规模不及3月,原因在于,一方面由于清明假期期间,北京楼市活跃度不高,三天仅成交194套,远低于3月日均455套的成交水平,从而拖累了全月成交规模;另一方面,由于进入4月下旬,北京多区域疫情散点发生,对楼市成交造成一定阻力。

而从带看量等指标来看,据麦田房产数据监测显示,4月买房人的看房热情不减,日均带看量和3月份基本持平;而4月调价房源中,下调挂牌价的房源比例比上月增加4个百分点,房东的预期稍微有所松动。

麦田房产分析师认为,4月北京二手房成交量稳中有降,主要原因在于,一是市场没有出现明显的走强信号,购房者的买房急迫性有所减弱,据麦田房产数据显示,4月份客户平均成交周期环比3月增加12天;二是受疫情影响,部分置换需求也有所延后,新增挂牌房源和上月相比有所减少,换房的需求有所抑制。不过,虽然成交量有所下滑,但市场基本面和3月大致相当,优质房源依旧去化较快,也有部分房源需要降价才能成交。

展望:

5月市场信心或有所提升,但走向仍待观察

对于即将到来的传统楼市旺季“红五月”,北京二手房市场走势将如何?北京链家天通苑大区商圈负责人认为,如果4月大部分区域业主愿意向下调整房屋价格,5月市场可能会恢复一些交易量,但也不会太多,目前市场平稳状态下,每个月交易量应该不会有太大波动。

北京链家青塔大区万科紫苑店商圈负责人则表示,预计5月交易量会与4月持平或稍多一些,“5月有一个小长假,大家换房、购房时间上会充裕些。此外,2-4月之间需要置换并且已经卖房的业主,5月会相继收到房款首付,基本都可以订房了。但具体成交情况仍会取决于价格,价格高就会影响成交量。”

从整体市场来看,合硕地产机构首席分析师郭毅分析指出,4月北京二手房市场的签约规模处在一个相对稳定的状态,虽然这段时间受疫情影响,线下看房、选房方面有一定的制约,但整体交易量还相对活跃,预计5月份二手住宅销量会逐步走高。

不过,在梁楠看来,虽然当前政策面支持力度持续强化,但传导至交易市场仍需要时间。预计进入5月,随着政策效应持续发酵,北京二手住宅市场信心会有所提升,但受“五一”小长假及疫情的不确定性影响,5月上旬市场仍难有大幅改观,整月成交维持上升的压力仍较大。

“未来市场不确定因素有所增加,金融市场波动和政策面变化均对购房预期产生不同程度影响,同时,疫情情况对后市发展具有重大影响。若5月份疫情局势缓解,二手住房市场预计可维持平稳态势,但后市走向仍有待观察。”冷会如是说。

(责任编辑:孙悦)
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