年报解读丨盈利情况持续恶化 中交地产面临发展困局

来源:中国网地产 2022-04-15 17:24:46

4月14日晚间,中交地产发布2021年年度报告。报告显示,在行业承压下,有央企中交集团作背书的中交地产依然存在发展困境,营收净利持续下降,经营底色和经营韧性有待夯实。

核心业绩指标滑坡 债务压力不减

年报显示,2021年中交地产实现营业收入145.42亿元,同比增长18.23%;实现利润总额15.22亿元,同比增长4%;实现归属股东净利润2.36亿元,同比减少32.19%;扣非后归母净亏损4.32亿元。

纵观近5年的财务数据可以发现,中交地产的净利润、归母净利润、扣非后归母净利润已经连续三年持续下降,而扣非后归母净利润更是首次出现亏损状况。可见近年来,中交地产的发展困境仍未改善。

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(数据来源:Wind  单位:亿元)

从业务方面来看,中交地产的主营业务构成未发生重大变化,利润主要来源于房地产业务。其中,房地产销售业务的营业收入为144.45亿元,占营收总额的99.33%;但受到疫情、楼市政策等影响,中交地产主营业务整体毛利率有所下滑。

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核心业绩指标的持续滑坡,使中交地产的财务状况不容乐观。数据显示,截至2021年末,中交地产总负债为1240.17亿元,总有息债务近630亿元,资产负债率为87.36%。据悉,近5年来中交地的资产负债率一直维持在85%以上。但其经营净现金流入却连续4年为负值,2021年净流入-44.5亿元。

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此外,中交地产频繁为子公司提供担保,在无形中推高了中交地产的杠杆。在“三线四档”政策下,中交地产的财务结构优化之路任重道远。

为改善财务状况,中交地产进一步加强资金管控和使用效率,以AA+信用首次成功注册储架20亿元,通过购房尾款ABS业务提前变现应收购房尾款,成功发行21中交债11亿元。此外在2021年6月份,中交地产曾宣布与平安理财、百年资管开展非标供应链金融资产证券化业务,合计融资不超30亿元。

权益占比下降 销售业绩增速下降

年报显示,2021年中交地产(全口径)签约销售面积228.51万平方米;签约销售金额560亿元,同比增长5.07%;销售回款金额591亿元,同比增长56.35%。

期内(权益口径)签约销售金额398亿元,同比增长7.28%;销售回款金额419亿元,同比增长51.26%。此外代建业务在2021年签约销售面积2.23万平方米,签约销售金额10.24亿元。

土地储备方面,年报显示中交地产2021年共获取新项目24个,拿地总价款未披露。克而瑞数据显示,2021年中交地产新增土地价值411.5亿元,新增土地建面541.5万方,新增货值852.8亿元。

可以看出,中交地产仍然在为2019年提出的3年500亿元、5年1000亿元的目标努力。2021年中交地产同样提出“全力开拓千亿企业新局面”的目标,但随着国家宏观调控政策的常态化,在去杠杆、降负债的主旋律下,中交地产的“千亿目标”能否如期实现还有待商榷。

值得注意的是,中交地产的销售业绩增速在不断下降。数据显示,2020年中交地产实现签约销售金额533亿元,较2019年增长81.37%,超额完成500亿元目标。但2021年的销售额增速明显下降。

此外,梳理中交地产的公告可以发现,2021年中交地产为多个项目公司提供财务资助,联合开发使得中交地产的权益占比不断下滑。

年报显示,2021年中交地产归属母公司股东的净利润2.36亿元,占比31.8%,归属少数股东净利润5.04亿元,占比68.2%;在权益占比方面,归属于母公司股东权益总计32.59亿元,占比18.16%,归属少数股东权益146.87亿元,占比81.84%。

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人事变动频繁 股东相继减持

同时,从土地储备到销售目标、再到盈利能力,其中至关重要的就是操盘能力。但中交地产频繁的人事变动对公司的业务发展带来影响。此外公司股东的相继减持也让公司的发展雪上加霜,中交地产的发展困境更加明显。

据不完全统计,股东重庆渝富于2021年9月披露减持规划公告表示,计划减持中交地产股份不超过1390.86万股,占总股本的2%。于4月12日重庆渝富减持计划时间到期,其累计减持股份1197万股,合计套现约8463万元。

除重庆渝富外,另一股东湖南华夏投资集团及其一致行动人彭程也分别减持823.95万股中交地产股份,合计套现约1.36亿元。

此外中交地产5年内4次换帅,高层的变动为其管理和发展带来了更多的不稳定性。2021年6月中交地产公告称,李永前辞任公司总裁职务,聘任汪剑平为总裁、孙卫东为执行总裁;此后独立董事胡必亮、马江涛辞职;于2021年12月副总裁高慎豪也辞职……

在房地产行业整体处于下行周期的情况下,债务承压、核心业绩下滑、权益占比下降、人事变动频繁的中交地产发展之路道阻且长。而在降负债的大背景下,如何实现千亿规模的目标也成为中交地产需要解决的关键问题。

(责任编辑:王鑫)
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