年报解读丨维持境内外全投资级评级 龙湖集团融资成本创新低

来源:中国网地产 2022-03-27 19:33:55

随着楼市调控深化,2021年房地产行业格局重塑,多家房企流动性风险加剧、业绩未达预期目标。在此背景下,如期交付年度业绩报告的房企显得难能可贵。

3月25日,龙湖集团发布2021年全年业绩公告。报告显示,2021年龙湖集团秉持“空间即服务”战略,在坚持战略导向和长期主义的原则下,整体业绩稳中有升、收入结构和财务指标持续优化。

合约销售稳步增长 土地获取“量入为出”

业绩报告显示,2021年龙湖集团把握市场机会,在售主力项目达到263个,其中54个为全新项目。期内龙湖实现合同销售额2900.9亿元,同比增长7.2%。销售总建筑面积1708.9万平方米,同比增长5.7%。首席财务官赵轶透露,2022年龙湖集团销售目标是3000亿元,可售货值4700亿元。

从区域分布来看,长三角、西部、环渤海、华南及华中片区的合同销售额分别为818.9亿元、639.1亿元、723.8亿元、433.3亿元及285.8亿元,占比分别为28.2%、22%、25%、14.9%及9.9%。

土储是房企的粮仓,随着行业格局和市场环境的不断变化,在双集中供地模式下,要持续获取合理的利润空间,是房企面临的新考验。

报告显示,2021年龙湖集团新获取122幅地块,总建面2355万平方米,权益面积为1338万平方米,为后续增长补充有效动能,项目区位既聚焦一二线城市,也围绕都市圈内城市群周边适度布局。其中西部地区、长三角地区、华中地区、环渤海地区及华南地区的新增面积占比分别为28.8%、26.6%、20.3%、14.4%及9.9%。

截至2021年末,龙湖集团的土地储备合计7354万平方米,权益面积为5047万平方米。其中环渤海地区、西部地区、长三角地区、华中地区及华南地区的土地储备占比分别为32.4%、25.1%、18.1%、13.3%及11.1%。

首席执行官陈序平表示,未来龙湖将坚持“量入为出”的拿地策略。其预判,随着土地市场热度回落,以及高杠杆、不理性的出清,将有利于龙湖获取价格更低的土地。

财务指标持续优化 融资成本再创新低

受益于良好的销售情况,2021年龙湖集团实现营业额2233.8亿元,同比增长21%。股东应占溢利为238.5亿元,剔除公平值变动等影响后股东应占核心溢利同比增长20.1%至224.4亿元。

期内,毛利同比增长4.6%至565.4亿元,毛利率为25.3%。核心税后利润率为13.3%,核心权益后利润率为10%。首席财务官赵轶表示,未来龙湖整体的毛利率将会保持在25%左右,地产业务毛利率在20%以上。

盈利能力的提升使得龙湖集团的财务更加稳健。2021年龙湖集团剔除预收账款后的资产负债率为67%,净负债率46.7%,在手现金885.3亿元,现金短债比6.11倍,剔除预售监管资金及受限资金后,现金短债比为3.88倍,“三道红线”持续绿档。

此外2021年龙湖集团综合借贷总额为1920.7亿元,融资成本再创新低,平均借贷成本4.14%,较2020年的4.39%进一步下降。首席财务官赵轶透露,2022年龙湖集团的刚性还款只有144亿元,目前已经还了74亿,从现在开始,龙湖集团的刚性还款只有70亿,是非常可控的。

值得注意的是,龙湖集团持续获得资本市场认可,是地产行业唯一保持全投资评级的民营房企。其中,惠誉、穆迪、标普分别保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级,中诚信证评(AAA)、新世纪(AAA)展望均为稳定。

坚持六大航道并行 龙湖冠寓开启盈利元年

近年来,龙湖集团秉承“空间即服务”的战略,除地产开发业务外,龙湖集团坚定商业投资、租赁住房、空间服务、房屋租售、房屋装修等航道业务协同发展。

2021年龙湖集团一如既往坚持稳步投资持有物业的战略,并取得不错的业绩。2021年龙湖集团物业投资业务不含税租金收入为104.1亿元,同比增长37.5%。其中商场、租赁住房、其他收入的占比分别为77.3%、21.4%和1.3%。

其中在商业方面,龙湖商业运营开启轻重并举模式,在一二线城市网格化布局提速。期内龙湖集团新开12座商场,其中1座为轻资产运营,商业租金收入同比增长40%至81.5亿,目前所持商场数量超过120家。

截至2021年末,龙湖集团已开业商场建筑面积为594万平方米(含车位总建筑面积为749万平方米),整体出租率为97.2%。据悉2022年龙湖集团将有13个重资产商场在上海、北京、重庆等城市亮相,同时还有5个以上的轻资产运营项目开业。

为促进房地产市场平稳健康发展,2021年出台政策,解决新市民住房困难问题,住房租赁市场迎来巨大发展。龙湖集团于2017年开始布局租赁住房“冠寓”品牌,在2021年首次实现盈利,租金收入达22亿元,同比增长23%。

截止2021年末,冠寓已成功在全国30余个高能级城市开业10.6万间,整体出租率为92.9%,开业超6个月房源出租率为94.3%。首席执行官陈序平在业绩会上透露,未来龙湖冠寓会保持20%以上的增长速度,主要聚焦有发展空间、年轻人不断涌入的城市。

此外,顺应经济发展推动消费需求不断增长的潮流,龙湖智创生活于年初正式发布,有机融合物业管理及商业运营两大核心业务能力,是龙湖集团“空间即服务”战略下服务力的集中体现,是多航道协同发展的新着力点。

2021年智创生活物业管理板块实现全口径收入104亿元。截至2021年底,龙湖智创生活的服务广泛延伸至居住、商业、产办及城市的广阔空间,管理板块实际管理面积2.64亿平方米,业主满意度连续十三年超过90%。

陈序平认为,新航道所产生现金流越来越高,不断优化龙湖集团财务结构、夯实发展基石的同时,也为龙湖集团带来更多的机会和利润增长点。

强调可持续发展 探索绿色建筑新技术

除了亮眼的业绩数据,同样值得注意的是,龙湖集团在绿色建筑方面的探索和深耕。

业绩报告显示,截至2021年底,龙湖集团满足其绿色建筑标准的项目面积已超9000万平方米。据悉,早在‘双碳’目标提出前,龙湖就在低碳、绿色建筑相关领域投入研发资源、储备专业人才。

2021年,龙湖集团在实践多年的基础上正式发布其精装善住体系。据悉,该体系通过BIM建造系统,提前模拟房屋全周期建造过程,实现精细化管控精装产品质量。

展望未来,龙湖集团首席执行官陈序平表示,在房住不炒的宏观形势下,龙湖集团凭借自身的经营稳健,将获得更多的市场资源和发展机遇。接下来龙湖会更加聚焦整个城市区域、各个航道,会更加坚定地去布局一些高能级城市。

(责任编辑:崔瑞婷)
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