冰火两重天,热点二线城市首批土拍表现分化明显

来源:中国网地产 2022-03-24 13:11:09

年度首批土拍,是未来房地产市场的重要晴雨表,尤其在二线城市层面,众房企是否状态在线,也是主要阵地的直接反映。截至目前,福州、青岛、合肥热门二线城市均完成了年度第一轮土拍,表现分化明显,不温不火之外,依然会在一些地区看到明显的强复苏信号。

福州:不温不火 厦门建发成最大“赢家”

3月的福州暖意融融,土拍市场却不温不火。

3月16日上午,福州举行了2022年首轮集中供地拍卖。原计划出让6区18幅地块,用地面积56公顷,总建筑面积120平方米,起拍总价164.35亿元。最终以出让12宗地块,揽金66.3亿元收官,其中三幅现场撤牌,三幅流拍,八幅底价成交,两幅溢价成交,两幅地块到达最高限价+摇号成交,整体溢价率仅为4.2%,比去年第三轮小幅提升了1.1个百分点。

拍卖规则依旧延续去年“限地价、限房价、摇号”等方式”,2022-02号至15号地块采用“限地价、摇号”方式拍卖出让,2022-01号地块采用“限地价、竞首期付款比例、摇号”方式出让。

事实上,本次福州出让土地中,不乏优质地块,9宗地块位于晋安区,且大部分集中于二环和三环,其中,晋安湖旁的两幅地块最受关注,销售指导价破4.5万元/平方米大关,但由于无人报名导致流拍。此外,地块面积在百亩左右的几宗土地,由于资金较高,集体遇冷。

值得关注的是,此轮参拍房企中,除中海、保利等少数品牌房企外,福州新区开发、福州城投、城乡建总等福州本土国企占将近八成,深耕福建的厦门建发却成为此次土拍的最大“赢家”, 以29.69亿元斩获晋安、仓山2宗热门地块。

据悉,晋安地块位于位于晋安区秀峰路西侧、山前路北侧,地铁秀山站3号出入口,占地面积为12.18亩。7家房企经过3轮厮杀进入摇号环节,厦门建发以最高限价2.35亿,摇号方式竞得,楼面价17022元/平,溢价率14.63%。

另一宗为此次竞买热度最高的金山绿轴地块,其有股市中的避险板块之称,该地块位于金环路以北、金康路以东,出让面积61.56亩,形状方正,南、北、西三侧皆临近道路,厦门建发以27.34亿元竞得该地块,楼面价约22205元/平,溢价率为10.95%。

与福州土拍市场一样遇冷的是福州房价,福州的统计局数据显示,2月,新房房价环比上涨了0.3%,二手房房价环比下跌了0.4%,连续下跌6个月。三月第二周普通住宅环比下跌了6%,仅为23243元/㎡,跌破两万四。

克尔瑞分析认为,在资金环境未本质改善、房地产市场降温的大背景之下,房企的现金流依旧十分紧张,拿地的积极性并未被充分调动,尤其是民营房企仍处于偿债高峰,根本无暇拿地。

青岛:量少质平 城阳一宗地受热捧

与福州的不温不火相比,青岛首场集中土拍更显波澜不惊。

3月18日,青岛首批集中供地拉开帷幕。青岛供应16宗地,成交15宗,共揽金29.32亿元,总占地约33.34万平方米,总建面约76.64万平方米,其中商住地11宗,综合用地4宗。12宗地底价成交,城阳、西海岸新区等3宗地溢价成交,城阳亚洲杯4号地溢价率最高,为13.44%,平均溢价率为2%。

本次土拍可以用“量少质平”来形容,地块集中在城阳区、西海岸新区、即墨区三区,市南、市北李沧、崂山均无地块供应,这意味着今年青岛首批次供地传统主城区无地块成交,近郊成为此次土拍的“主战场”。

值得一提的是,青岛今年计划进行四批次的集中土地出让,本次采用限地价,地价触顶进入竞品质阶段,竞品质得分相同进行摇号的竞价方式。

本次成功竞得地块的公司有:瑞源、中交海发、青岛珠山书画院、青岛董家口置业、青岛西海岸国华开发建设有限公司、青岛富群房地产开发有限公司、烟台融发汇科置业有限公司等公司,除红石路东地块、水城路东两宗地块有溢价外,其他全部底价成交。

城阳的一宗地块掀起了此次供地的一次小高峰。银丰和青铁&开投的联合体对这宗地块展开激烈争夺,经过35轮叫价,最终被青铁&城阳开投的联合体以13.44%的溢价率竞得。此地块位于亚洲杯足球场旁,城阳区城阳街道靖城路西、礼阳路北,占地面积38098平方米,为城镇住宅、零售商业、旅馆用地。

据悉,亚洲杯场地旁地块此前因“建1.6万平方米酒店”“耗费成本较高”以及“2023年酒店交付使用的时限”等要求而流拍。此次竞拍酒店依旧需要配建,但并未提出交付时限要求,且2023年亚洲杯足球赛事将办,周边大量住宅新房空缺,其热度可见一斑。     数据显示,2021年下半年以来,青岛的楼市成交明显遇冷,楼市成交规模下滑趋势明显,1-2月累计成交规模同比降幅达23%,截至2022年2月底,青岛商品住宅库存消化周期接近22个月,整体去化压力极大。而作为此次供地主力的黄岛区,住宅去化周期已经高达24个月,明显处于供过于求的状态。

业内人士分析认为,青岛首轮集中供地对市场的试探意味较为明显,不仅供应规模较去年任意批次大幅缩减,供地质量也明显下滑,目前来看,开发商还在观察市场,预计第二批次集中供地时可能会有一些重量级地块入市,也将增加许多新看点。

合肥:土拍熔断 一块地吸引23家房企

合肥2022年第一拍烧旺了整个土地市场的“第一把火”。

 3月17日开始的合肥土拍现场,30幅涉宅地块中共有15幅地块进入最高限价+竞品质阶段,优质地块进入竞品质的房企超过20家,人气最高滨科城BK202204号地块甚至吸引了23家企业参与竞品质,其中不少地块秒进入竞品质阶段,可见火爆程度。

土拍吸引了近40家房企参加,不仅有保利华润,中海等品牌房企,还出现了省内的邦泰,徽创,新华等众多民企参与,甚至出现了越秀,杭州大家,泽信等新面孔。

业内人士认为,合肥本次集中供地的火爆情景主要源于合肥市政府土地出让的诚意。合肥对参拍门槛和拿地成本上均做出了调整,优化了竞价规则,采用达到中止价后进入“竞品质”的竞价政策,同时降低保障性住房配建比例、减少捆绑配建地块的数量。此外,政府几乎拿几乎最好的地块,如稀缺的滨湖,经开地块。

经济、产业、人口等综合实力强也是合肥市场被看好的一个因素。公开资料显示,合肥2021年GDP增长9.1%,全国万亿GDP 城市中排行第一,超过全国平均增速,常住人口逼近1000万人,新增人口在长三角城市中排名第三。集成电路、新能源汽车等高新制造业也是合肥发展强有力的支撑。

合肥土拍的火爆给萎靡的市场注入了一针强心剂,接下来,杭州、武汉、厦门等热门城市将陆续迎来第一波集中供地。业内人士认为在近期利好政策的刺激下,若当前房企偏紧的现金流能够得到实质性改善,信心提振下重点城市集中土拍的热度有望触底回升。

 


(责任编辑:武爽)
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