2022年土地市场持续分化 大唐地产等多元化投资破局

来源:中国网地产 2022-02-25 14:22:16

万科董事会主席郁亮说,房地产行业进入“黑铁时代”。过去一年,房企销售下滑,融资收紧,债务风险频发。在行业寒冬之下,不少房企纷纷躺平,土地市场暂停拿地,债务市场延期兑付。即使如此,仍有企业积极寻求发展。

近日,大唐地产在其深耕之地福建省漳州市落地2022年首个新项目,同时也是产业地产项目——漳州龙海浮宫地块,该项目占地面积约300亩,计容面积约50万平方米。

在当前行业环境下,随着国家队入场,公开土地市场上国企央企成了“头号玩家”,只有少数头部民企坚持拿地,例如龙湖旭辉;而在非公开市场,如大唐地产等民企也在探索多元投资方向,追求可持续发展。

优质民营房企择机补仓

2021年,集中供地政策出台,土地市场规则改变,房企拿地格局也因此变化。由于利润水平受限较大,公开土地市场成了国家队的主场。根据中指院数据显示,2021年拿地金额排行榜前十房企中,国企央企占了80%。

2022年,这一趋势依然明显。

2月16日-2月17日,北京第一批集中供地拉开大幕,最终共成交17宗土地,其中16块地是由国企央企或其联合体所拿,民企仅占一席之位。

国家队横扫“招拍挂”市场,民营房企基本躺平,少数仍在拿地的均是现金流充裕、综合实力较强的优质民企。

例如旭辉控股。虽然2014年至2017年,旭辉控股作为闽系房企一员也经历了激进扩张阶段,但最近两年,旭辉控股及时调整策略,坚持稳健经营风格,在去年集中供地政策下,旭辉控股坚持利润导向,不盲目跟风拿地。根据中指院数据显示,去年全年旭辉控股实现销售额近2500亿元,而对应全年拿地金额不足300亿元。

正是基于审慎的投资策略,旭辉控股保持了充裕的现金流。在今年北京第一批集中供地中,面对中海、华润、绿城以及北京本土国企这些强劲对手,旭辉成为唯一一家斩获土地的民营企业。

另一家民企龙湖集团在投资方面也较为谨慎。去年集中供地政策出台后,多城土地出让均不见龙湖集团身影,但其却瞄准窗口期,于去年10月5天之内在北京、上海、武汉、西安连落7子,择机进行捡漏补仓。

类似这些企业在市场向下时保持了销售稳定,在债市暴雷声音不断时保持财务安全,资金实力便是这些优质民营企业的底气。

典型企业多元投资突围

除了上述提及的优质民企,另有一部分民企也在非公开市场探索多元投资。从上市房企财报来看,发力城市更新,入局商业地产、产业地产,发展政企合作以及兼并收购均是这些房企多元突围的方向。

以大唐地产为例,此次在福建省漳州市落地的漳州龙海浮宫地块为产业地产项目。大唐地产在此时重点布局产业项目进行投资具有重要意义。

2021年是“十四五”开局之年,“十四五”规划和二〇三五年远景目标提出实施创新驱动、数字化、区域协调等发展战略,中指研究院认为,这些均为产业新城运营提供了更大的发展契机。一份机构报告显示,仅去年前三季度,国内各类产业地产大宗交易总额超过340亿元,创历史新高,该报告预计未来5~10年将进入国内产业地产发展的黄金期。

此次项目顺利落地漳州也是大唐地产深耕能力的重要体现。据了解,大唐地产在漳州深耕已逾十年,在漳州市前后开发超过数十个项目,市场占有率位于前列。目前,大唐地产在漳州共有8个项目,其中在售项目有6个,待开发项目1个,新项目1个,均位于漳州市辖区。此次能在深耕区域落地产业地产项目,有效补充了大唐地产在当地的货值储备,保证了其可持续发展。

在产业地产之外,大唐地产还成功开创轻资产运营模式。

去年12月,大唐地产相继中标两处位于广西南宁市的城市更新项目,至此,大唐地产已经在南宁市孵化出让了六个城市更新项目,其在城市更新领域的布局进一步加深。同时,在原有城市更新模式下,大唐地产还首创占用少数资金撬动城市升级的村改项目,开创了轻资产运营模式,此举亦是调结构、储粮仓的关键举措。

安信证券分析师池光胜分析称:“深耕旧改的房企毛利率总体高于行业平均,这种优势在2019年以来更加明显。” 数据显示,2019年以来,行业毛利率趋于下行,2020年房企中位毛利率相比2018年回落了7.2pct,而多数城市更新房企毛利率回落幅度都在6pct以内。参与城市更新项目在某种程度上能改善房企盈利能力,这也是房企纷纷参与其中的重要原因。

大唐地产在多元投资方面的探索和深入,既显示出其项目投资方面优中取优的原则,也展示了公司背后的稳健实力,预计未来这些多元化项目将为其贡献较为可观的利润,助力公司抵御下行风险以及整体利润提升。

(责任编辑:李彤)
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