在房地产行业债务杠杆的持续拉低过程之中，行业所面临的问题愈发复杂。调控的本意在于帮助行业挤水分、排风险以及推动行业升级、发展。房地产企业在过去几十年中，也同样承担了推动国内住房市场化进程的时代使命，功不可没。

房企并非单纯逐利，肩上也有一份“保障”住房供应的责任。试想，如果没有房地产企业，仅凭福利分房，我们的住房数量与品质远远难以达到如今的水准。

我们所推出的“寻诀”系列房企报道，不仅是对企业战略及市场现状进行剖析，更重要的是要帮助企业重拾未来行业信心，客观面对整体困境，积极解决自身问题。

我们将万达集团的年度汉字定为“势”。面对百年未有之大变局与行业发展形势的快速变化，顺势而为才是更好的选择。

发展取势 业务转型轻装上阵

潮起潮落，总有贪心的鱼妄图把握最后的势头，结果滞留岸边，脱水死去。最先醒悟过来的，早已在大潮将起之时，逆势而为，奔赴更大的深海与蓝海。

自2016年起，万达用自己一系列反周期操作与精准的预判，成为逆势而为的先行者，也在同行纷纷爆雷的大背景下，安然奔赴下一个蓝海。

2015年，万达集团实现收入2901.6亿元，完成年计划的109.3%，同比增长19.1%。旗下万达商业2015年收入1904.5亿元，完成年计划的101.3%，同比增长4.4%。其中地产业务合同收入1640.8亿元，完成年计划的101.5%，同比增长2.5%。

2016年，万达集团年会在合肥召开，会上公布了万达集团2016年营业收入。在2016年，万达集团实现营业收入2549.8亿元，其中有55%的收入来自于服务行业，这也是万达历史上服务业收入首次超过了房地产收入。万达集团董事长王健林表示，万达的转型基本成功。

自2017年以来，万达集团房地产收入占比持续下降，服务业收入占比持续上升，并成为万达集团营收的主要来源。2020年，万达地产集团实现收入540.2亿元，在万达整体营业收入中占比已不足30%，万达的去地产化努力取得明显成果。

目前，万达已经基本形成了以万达商管集团、万达文化集团、万达投资集团为主题，房地产业务与金融业务并行发展的新局面。

2020年以来，在房地产“三条红线”等政策的影响下，不少房企纷纷放缓了拿地的速度，以期安全的过冬，房地产行业哀嚎之声不绝于耳。更有部分重资产开发为主的房地产企业，在寒冬刚来临时，就已经被冻得奄奄一息。

顺利完成业务转型的万达集团，正在甩掉众多发展包袱之后，轻装上阵，快速奔向下一个蓝海。

路径顺势 正式启动赴港上市

作为万达集团发展的业务核心，万达商管的一言一行往往都会引起行业极大的关注。某种程度上，万达商管就代表着万达集团。

2015年9月，万达商业向中国证监会递交了招股书。当时万达商业拟上市的资产以商场（包含商场管理运营）、酒店（包含酒店管理运营）和文旅项目三类为主。2018年3月，大连万达商业地产股份有限公司更名为大连万达商业管理集团股份有限公司。从“地产”到“管理”，万达商业宣布不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业。2019年底，万达商业集团完成了房地产业务剥离，万达商业成为真正意义上的商业运营管理企业。

但该名与业务调整并未对万达商业在A股的IPO有任何的助力，万达商业仍然处在遥遥无期的上市排队中。

居安思危，停则求变。3月24日，万达商管公告称，基于对自身战略的研判，决定对本公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，以尽快实现境内外上市，因此主动决定撤回万达商业A股IPO申请。

3月29日，大连万达集团发布消息称，万达商管与珠海市政府签署协议，将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴，同时珠海国资委出资30亿元战投入股万达轻资产商管公司。据万达方面介绍，落户珠海横琴新区的万达轻资产商管公司，是万达商管重组后的轻资产运营管理公司，万达商管持有该公司全部股权。

10月21日晚间，珠海万达商业管理集团有限公司向港交所递交了招股书。资料显示，2018年、2019年、2020年及2021年上半年，珠海万达商管收入分别为110.23亿元、134.37亿元、171.96亿元和106.36亿元，核心净利润17.51亿元、12.70亿元、11.76亿元和20.65亿元。

从开业第1座万达广场到第100座万达广场，万达用了近12年；从100座到300座万达广场，万达用了5年；从300座到400座则再次加速，万达只用了不到2年。

当基本面保持优质，路径选择顺势，仅仅只是递表的万达商业就已经引起了行业的极大关注。在万达广场与万达商管这一招牌的加持与助力下，万达集团正沿着新发展路径快速前行。

未来造势 第二曲线开始验证

目前，万达集团旗下共有三大主要产业，分别为商管、文化与投资。

其中，万达商管集团是全球领先的商业运营管理企业，万达广场是中国著名品牌，从2000年至今，已发展成为集社交、文化、旅游、美食、娱乐、购物于一体的第四代万达广场，成为人们美好生活中心。

万达文化集团是中国领先的大型文化企业，旗下影视集团形成影视制作、发行、放映全产业链；体育集团是世界领先的体育赛事、媒体和营销企业，在中国运营中国杯国际足球锦标赛、环广西公路自行车世界巡回赛、世界马拉松大满贯、国际田联钻石联赛等世界级赛事；宝贝王公司是集儿童教育、娱乐、IP产品于一体的全球领先儿童产业企业。

万达投资集团是世界领先的大型文化旅游项目、城市综合体投资企业，全国所有的万达广场、万达酒店、万达城、万达茂、万达小镇和住宅项目均为其投资开发。

但就发展前景与发展成熟度而言，万达商管无疑是上述三大产业的核心。

在以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局下以及消费升级的大背景下，商业地产作为实体经济重要的场景，将迎来存量时代发展的新契机，为拉动内需、促进高质量消费提供强大的支撑。

截至6月30日，珠海万达商管管理380个商业广场，在管建筑面积0.54亿平方米。其中独立第三方商业广场数量为106个，占总在管商业广场数量的27.9%。2018年至2020年，在管商业广场平均出租率为98.8%，截至6月末有162个储备项目，包括133个独立第三方项目。在管万达广场1年总客流量46.07亿人次。

在2019年底，万达商业集团完成了房地产业务剥离，并成为真正意义上的商业运营管理企业。但如何更好的发挥商业运营管理业务的价值，不断提高营收与盈利能力，成为万达集团与万达商管不得不思考的问题。

3月29日，大连万达集团在官网发布消息称，万达商管与珠海市政府签署协议，将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴。按照万达商管当时的表示，万达轻资产商管公司不持有物业，全面负责已开业的368个万达广场、在建的155个万达广场以及今后发展的所有万达广场的运营管理。此外，万达轻资产商管公司除了向不同的万达广场业主收取管理和服务费外，将着重研究万达广场巨额线下流量变现的盈利模式。

9月17日，万达首个第四代万达广场——深圳龙岗万达广场正式开业。龙岗万达广场颠覆了传统商业综合体的设计理念，更侧重于生活场景的创新，通过创新场景引领美好生活方式。同时，龙岗万达广场是万达多年实体商业科技创新成果的首个集大成者。建设运营管理全面引入了数字化“筑云”平台、数字化运营管理“慧云”平台、数字化融合营销 “sMall”系统等智慧系统，使得龙岗万达广场成为中国领先的智慧商业中心。

11月15日，王健林主持召开万达集团创新工作推进会，落实“作品为王、创新无限”要求，做好集团作品创新、管理创新、经营模式创新工作。

从业务转型到模式输出，再到科技赋能与场景及经营创新等，万达集团正通过旗下三大产业集团特别是商管集团不断发声并为未来发展造势，试图寻找现有业务格局下的第二增长曲线。

当增量市场成为历史，如何把握存量市场并逐步攻城略地成为万达集团思考的重点。以万达商管为核心，多元业务并行并探索第二增长曲线的万达集团，有望向行业交出一份预期之外的答卷。