成都三批集中供地首日揽金135亿,规则调整提升房企拿地热情?

来源:新京报 2021-12-08 08:31:37

12月7日,成都今年第三批次集中供地正式启动。此次成都12区合计供地40宗,总用地面积2765亩,仍然沿用第二批次的“限房价、定品质、竞地价”的出让规则,地价触顶后采用竞销售型一类人才公寓面积比例的方式确定竞得人。

值得一提的是,成都第三批次土拍在房地价空间、竞拍规则方面稍显放松,对限地价和限房价进行了相应调整,拉大了企业的利润空间。在此背景下,部分房企拿地活跃,华润、建发、龙湖等房企纷纷落子,竞拍首日出让的15宗宅地最终成交12宗,另有3宗流拍。

15宗地块中3宗“触顶”、3宗流拍

12月7日-12月9日,成都开启第三批集中供地,共出让40宗地块,总出让面积约2765亩,总起始价约369亿元;共分为三天六场进行土地拍卖,依然延续之前的“限房价、定品质、竞地价”拍卖措施。

中指研究院土地事业部负责人张凯指出,在第二批次17宗撤牌、6宗流拍的背景下,成都第三批次供地加大了优质地块的供应,其中,天府新区合计供应8宗,占总量的20%,而此前第二批次天府新区供应宗数仅占成都全市总量的11%。

此外,张凯指出,与第二批次相比,成都第三批次土拍首次全面取消了竞自持地块,绝大部分地块未捆绑配建;“清水限价”和起拍楼面价差距超过10000元/平方米的地块共14宗,占比达总数的35%,而第二批次占比仅15%;此外,土地款缴清期限延长至6个月。由此,从多个角度为房企降低了土拍门槛。

12月7日是成都第三批次拍卖首日,共成交12宗地块。中指研究院成都分院统计显示,当天合计成交土地面积709.8亩,总成交金额135.3亿元。从成交结果来看,呈分化态势,供应15宗宅地,最终成交12宗,其中3宗地价“触顶”进入竞销售型人才公寓面积比例环节,剩余3宗位置相对较偏的地块流拍。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出,从此次成都土地市场来看,热度并不算高,首日有3宗土地出现了流拍现象,7宗土地出现了底价成交态势。从这个角度看,成都土地市场和全国其他市场类似,面临降温的压力。类似流拍的情况,部分和房屋限价等有关,几宗流拍的住宅用地,其销售单价都较低,即低于2万元/平方米的水平,或使得房企拿地意愿不强。而超过2万元/平方米销售单价的地块,反而交易会较好。

上海中原地产市场分析师卢文曦也表示,3宗地块流拍,比例并不低,说明市场相对理性,一些质地不高的土地会被房企放弃。

竞拍规则有所放松,部分房企拿地活跃

值得一提的是,成都第三批次土拍在房地价空间、竞拍规则方面稍显放松,对限地价和限房价进行了相应调整,等于拉大了企业的利润空间。

中指研究院成都分院分析指出,从土拍特点来看,第三批次宗地的上限溢价率由10%左右上调至15%,而且部分宗地的“限定清水房价”较前两批次有所提高。此外,第三批次土拍取消了初始自持租赁住房的要求,同时也取消了“现房销售”的条件。

在此背景下,部分房企拿地活跃。据不完全统计,成都土拍首日,共有近30家企业报名,不仅有成都城投、人居、锦江统建等政府平台公司,也有华润、中海、龙湖、招商、新希望、香港置地等品牌房企。与其他城市均由国企成为拿地主力不同的是,本次成都土拍中,国企和民企平分秋色。其中,央企国企和平台公司共斩获7宗宅地,剩余5宗由民企竞得。

对此,严跃进表示,从此次土地交易情况看,各类影响房企拿地积极性的因素有所减少,比如竞自持和无偿配建等要求已经删除,即便是竞销售型人才公寓,其比例也相对不高。而此类房屋具备可销售的优势,所以本身不会太大影响房企拿地积极性,类似情况都说明成都当前正积极优化拿地营商环境。

卢文曦指出,从拍卖结果来看,基本上楼面价到区域内最高限价大致有1万左右差价,对房企而言,只要成本控制得当,还是有利润空间的。因此,这次土拍除建发、华润等国企央企身影外,民企开始回归,比如龙湖,甚至港资企业等,也出手拿地。在近期连续利好政策下,市场信心开始回归。

值得注意的是,成都是22城中首个对房地产企业释放友好信号的城市。 11月24日,成都住建局发布《关于精准应对疫情冲击全力实现年度目标的通知》,协调金融机构增加房地产信贷投放额度,加快发放速度,保障房地产企业和刚需购房人群的合理资金需求,给予重点企业开发贷款展期、降息,放松对预售资金的监管限制。

基于此,张凯分析指出,在开发贷、按揭贷等资金政策纠偏的大背景下,部分民企在成都三批次首日竞拍中的积极表现也不难理解。

建发、华润、龙湖等企业均有斩获

从竞拍首日拿地情况来看,地价“触顶”地块仍然位于较为火热的天府新区和高新区,建发、华润分别摘得天府新区“触顶”地块。

其中,建发以16.12亿元竞得天府新区一宗地块,成交楼面价14100元/平方米,销售型一类人才公寓面积比例34%,溢价率14.63%。资料显示,该地块位于天府新区华阳街道鹤林村三、五、七、八组,出让面积5.19万平方米,土地用途为住宅用地,起始价14.06亿元,起始楼面价12300元/平方米。值得一提的是,该地块吸引了人居、建发、金地、绿城、中海、招商、华润等10家房企参与竞拍。

当天,建发还以12.73亿元底价摘得锦江区一宗地块,成交楼面价15500元/平方米。资料显示,该地块位于锦江区柳江街道潘家沟村4、5组,出让面积5.47万平方米,土地用途为商住用地,建筑面积8.2万平方米,起始价12.73亿元,起始楼面价15500元/平方米。

此外,华润置地以9.48亿元竞得天府新区一综合用地(含住宅),成交楼面价14100元/平方米,溢价率14.63%,销售型一类人才公寓面积比例23%。资料显示,该地块位于天府新区华阳街道鹤林村五、七组,住宅兼容商业用地,容积率2.5,起拍楼面价12300元/平方米。据悉,该地块吸引了人居、金地、绿城、中海、招商、华润、新希望、香港置地、龙湖等11家房企报名竞争。

从土拍结果来看,当天最高竞持比例为高新区约58.1亩地块,销售型人才公寓比例达64%,由四川远达以15.18亿元竞得,成交楼面价19600元/平方米,溢价率14.62%。资料显示,该地块位于高新区桂溪街道铜牌村4组及5组、大源村1组、临江村6组及7组,容积率2.0,起拍楼面价17100元/平方米。

值得一提的是,龙湖当天亦有所获,不过,并不在热点的天府新区和高新区,而是以底价12.32亿元摘得金牛区一宗地块。资料显示,该地块位于金牛区西华街道涧槽河社区2、3组,郫都区犀浦街道五粮村1组、五粮村集体,出让面积约5.36万平方米,土地用途为住宅用地,起始价12.32亿元,起始楼面价11500元/平方米。

严跃进分析,华润、建发等企业当天拿地动作较大,此类房企在全国其他城市拿地动作也比较明显,可以认为有逆势抄底的现象。通过此类拿地,将促进企业控制拿地成本,对2022年的房屋销售以及销售行情提振等有积极作用。

(责任编辑:王永超)
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