上海三批集中供地收官:27宗地揽金470亿,招商蛇口成赢家

来源:新京报 2021-12-06 00:21:49

12月3日,上海第三批集中供地落下帷幕,27宗地块共计收金约470亿,无一宗地块流拍。至此,2021年上海土拍收官,全年土拍揽金逾1700亿元。

中指研究院企业事业部高级分析师束端总结称:“回顾2021年上海各批次集中供地,第一批次土拍热度高涨,多数宅地触发一次报价,拿地需要‘拼手速’;第二批次受调控影响回归理性,‘随机值’补丁及时开启;第三批次土拍延续平稳态势。”

招商蛇口连夺三地,积极扩储

在上海第三批集中供地中,招商蛇口成为拿地大户,其独自或者以联合体形式拿下3宗地块,共涉资105.91亿元,拿地金额及数量均位居榜首,成为上海此次土拍的一大看点。

12月1日,招商蛇口先是以45.29亿元竞得浦东新区高行镇(高桥新市镇北社区Y00-0402单元)E01-06地块,成交楼面地价35684元/平方米,溢价率9.39%,也成为本次土拍中溢价率最高的地块。据悉,该地块位于浦东新区森兰板块,此前供应较少,由于具有优质学区和定位于高端国际社区,板块热度始终较高,此次,该地块房地联动价设为70300元/平方米。

12月2日,招商蛇口又马不停蹄在一天内连下两城。招商蛇口先是与南山控股阻成联合体拿下嘉定区南翔镇JDC2-0101单元06A-01A、07A-02A地块,该地块出让面积4.9万平方米,成交价即起始价27.05亿元,楼面价24000元/平方米。随后,招商蛇口又联合象屿地产、海鸿投资通过一次性报价程序,以33.57亿元竞得青浦区西虹桥蟠龙路西侧45-06地块,最终溢价率9.08%,楼面价37086元/平方米。该地块出让面积3.88万平方米,容积率2.33,用途为住宅,房地联动价为60000元/平方米。

不仅如此,在今年上海的三批次土拍中,招商蛇口无一缺席:在第一批中参与奉贤、青浦、浦东新区、嘉定、宝山、闵行地块的竞拍,揽获浦东新区曹路中心镇1宗地块;第二批与路劲和象屿组成联合体,对战华发,拿下青浦区西虹桥地块,截至目前,招商蛇口已经在上海今年三批土拍中合计拿下5宗地块。

招商蛇口在上海土拍中强势出手也反映出其对于规模的渴求。今年1-11月,招商蛇口累计实现签约销售金额2575.06亿元,同比增加19.1%。据中指研究院数据显示,今年前11个月,招商蛇口拿地金额为718亿元,排名第8位。

按照前10个月销售流量的排位,据克而瑞统计,招商蛇口已经进入前十阵营,位列第10位。招商蛇口管理层曾在年初的业绩会上曾经表态:“在规模排名上,希望公司一定要稳定在前10强,排名能够逐步地提升,目标是维持每年双数增长的速度。”

央企、国企扮演“托底”角色

除了招商蛇口外,大名城也连续在上海拿下两宗地块。其中,大名城和陕建地产联合体以底价拿下自贸区临港新片区FXG1-0001单元E01A街坊E01A-05地块。大名城深耕临港新片区,附近有大名城映园、大名城映荟以及大名城的商业,形成了联合开发的优势。此外,大名城还独自以13.51亿元拿下青浦区重固镇地块。

而除此之外,上海此次土拍出让的其余地块多数由上海本地房企囊括。其中,上海本地国企浦东发展以底价25.09亿元拿下浦东新区川沙地块;上海金桥连续拿下自贸区临港新片区综合产业片区3宗地块。

中原地产资深分析师卢文曦表示:“央企、国企拿地比例仍然较高,这个特征依然明显,这和当下市场状况息息相关,目前,民营企业的资金链还是比较紧张,拿地资金不足,而央企国企拥有资金实力。”

“从参拍企业上本次土拍吸引了超43家房企。企业构成上以央国企为主流,国企、央企不论在融资成本还是融资渠道方面都更有优势。同时,也有大名城路劲等持续深耕型民企代表,依托项目销售回款在窗口期补仓,实现‘拿地-销售-回款-再拿地’的正向自我循环。”中指研究院企业事业部高级分析师束端表示。

底价成交地块仍占超六成

相比于第二批土拍的冷淡,上海第三批集中供地有所回温。

“从第三批供地的结果来看,供应量较为充分,没有中止地块,也没有流拍地块,说明房企对于上海市场的信心还是比较充足的;同时,也有部分地块触发一次性报价,说明部分地块的竞争也较为激烈;另外,上海给予房企的利润空间相对较足,成交楼面价大约是房地联动价的50%,这对于房企来讲是较为友好的。”卢文曦分析称。

束端分析称,在行业调整的大环境下,上海第三批次集中供地的土地结构继续向“五大新城”倾斜,“房地联动”锁定价格有助于满足住房刚性需求,“土拍模范生”姿态尽显。从市场热度来看,因利润空间有一定保障,逾三成地块溢价成交,成交溢价率为8%-9%。

虽然有所回温,但是相比于此前上海土拍市场竞争激烈程度,此次土拍仍然处于降温中,15宗地块底价成交,占到63%的比例。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示:“这也说明从市场来看,确实冷静了很多,不过不能说是冷清,因为既有的土地还是交易成功,没有出现流拍的情况。从热度上看,至少哄抢的现象少了,溢价率低了。反过来看,近期拿地的房企总体上还是获得了性价比较高的土地。”

另外,上海土拍通过对房地联动价的设定,也提前锁定了楼市未来的发展趋势。对此,束端表示:“从价格体系上通过‘房地联动’对上海新房价格进行了整体锚定,预计未来两年一二手房市场将平稳运行。”

(责任编辑:王永超)
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12月3日,上海第三批集中供地落下帷幕,27宗地块共计收金约470亿,无一宗地块流拍。至此,2021年上海土拍收官,全年土拍揽金逾1700亿元。
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