地产调控放松了吗?开源证券赵伟团队最新研判

来源:中新经纬 2021-10-28 06:57:30

中新经纬10月27日电 近日,开源证券首席经济学家赵伟团队发布研报称,2021年以来,“因城施策”基调以收紧为主,政策放宽城市仍是少数。

哪些城市在政策微调?土地收入下滑明显的地区

研报指出,从2021年以来,部分二三线城市的地产政策出现了“因城施策”的微调,放宽购房资格、增加购房补贴等。2021年以来,调控政策放宽的城市,主要集中东北地区、山东的二线城市,以及中西部三线城市等。从微调政策来看,放松措施主要包括提高公积金贷款额度、放宽落户限制和购房资格、给予符合条件人才购房补贴、房价限跌、增加购房补贴等。7月以来,政策松动的城市数量有增长态势。

2021年以来,地产调控政策“因城施策”微调的城市,多数出现了土地收入大幅下滑。其中,青岛、呼和浩特、哈尔滨、长春、沈阳等土地流拍率大幅抬升;土地流拍率抬升下,土地出让收入大幅下滑;上半年,青岛、呼和浩特、韶关等,土地出让收入,两年复合增速分别为-27.2%、-12.4%、-14.6%。

政策微调对地产的提振作用如何?或相对有限

研报指出,2021年以来,“因城施策”基调以收紧为主,政策放宽城市仍是少数。2021年以来,“因城施策”整体调控基调已收紧为主,接近70%的城市调控政策趋于收紧,调控收紧占比较2020年大幅提高34个百分点;其中,一线、二线城市调控政策中,收紧类调控政策的占比分别达到96%、64%。特别是热点城市如上海、深圳、杭州等,加强限购、严查消费贷资金购房、建立二手房价格指导等措施。

地产调控放松了吗?开源证券赵伟团队最新研判_中国网地产

从放松政策效果来看,较早放松调控的城市中,青岛、沈阳、呼和浩特、韶关、岳阳等城市商品房销售面积增速均持续下降。前期已有政策微调的城市中,沈阳、呼和浩特,于1月分别放宽公积金贷款额度限制、落户条件,但从地产销售情况来看,调控放松效果有限;前8月,沈阳、呼和浩特商品房销售面积,两年复合增速分别为-10.7%、-5.6%,较2020年增速分别下降5.8、20.3个百分点。

“因城施策”下地产投资如何演绎?或延续下行

研报称,资金紧张、库存去化周期回升下,房企减少拿地、减缓施工节奏,拖累地产投资。调控政策加码下,房地产资金来源中,国内贷款两年复合增速连续三个月负增长;融资趋紧的同时,按揭供给受限、“因城施策”调控收紧下,地产销售从年中以来持续回落;融资收紧、销售回落,导致房企资金压力持续上升。此外,商品房库存去化周期,同比增速由年中的-23%,转为9月的30.6%,进一步拖累投资。

研报还指出,当前房企资金、库存去化环境与2011年、2018年相似,预期未来地产投资仍有较大下行压力。复盘历史,2011年、2018年也曾出现资金紧张、库存去化回升。调控加码下,2011年和2018年,地产销售出现明显回落、房企融资趋紧,拖累地产投资分别下行14、8个月。2021年年中以来,地产销售、投资增速已下行5个月,而本轮地产调控力度超过2011年、2018年,未来地产投资仍有下行压力。(中新经纬APP)

(责任编辑:王永超)
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