物管行业具有轻资产、稳定性回报、高成长等特点。分红和业绩挂钩的奥园健康，上半年业绩增长超预期，也给了股东丰厚回报。

8月23日，奥园健康（3662.HK）召开2021年中期业绩发布会。报告期，奥园健康实现营业总收入10.03亿元，同比增长83%；实现毛利3.47亿元，同比增长57.2%，整体毛利率34.6%；净利润约1.86亿元，同比增长66.3%，净利率约18.5%；核心净利润约1.79亿元，同比增长70.4%；每股基本盈利为24.49分，同比增60.2%；银行结余及现金为15.3亿元。

对于持续的业绩增长，公司介绍称主要归功于规模的增加。奥园健康目前已入驻22个省、直辖市及自治区94个城市，为454处物业（含案场）提供物业管理服务，合约面积约为8360万平方米。其中涉及在管收费建筑面积约为4430百万平方米，同比增长2820万平方米。

物业管理收入确定性最强

据了解，奥园健康注重分红回报股东。而报告期内的分红增长和业绩水平直接挂钩。此次超预期增长下的分红，在物企中处于高水平。

截至2021年6月30日，奥园健康物业管理服务分部收入为8.01亿元，同比增加101.6%。

奥园健康的物业管理背靠母公司中国奥园，加快从华南大本营向全国核心区域布局，2020年并购整合乐生活、北京博安、宁波宏建、三家物管行业标的。此外，2021上半年实现毛利3.47亿元，同比增长57.2%。毛利率为34.5%，虽相较2020年同期下降4.2个百分点，但处在行业第一梯队水平。据奥园健康方面财报解释毛利率下降原因，一方面是由于收购的物管公司扩大了华北区域业务，但区域物管毛利率通常低于公司整体物业管理服务的毛利率，公司将于收购后整合资源及竭力提高收并购项目的整体经济效益。另一方面是于2020年度因疫情下员工开支有社保减免，本期无此类减免。

除了全国性的布局，奥园健康物管业务呈现两大两点：一是多元化服务内容，二是多元化业态，目前除了社区物业，还覆盖了开发商、办公楼、购物中心、公建、医院、学校、企业综合体、产业园等，随着服务范围的扩大，竞争优势明显增强。

商管毛利率高于物管毛利率3.4个百分点

奥园健康商业管理的毛利率也不低，期内商管业务的毛利率为37.9%，压过物管业务一头。但相较2020年同期41.5%仍有所下降。截至2021年6月30日，奥园健康商业管理服务分部收入为1.57亿元，同比增加16.2%。

商管要求的能力更为综合，而奥园健康母公司中国奥园长期定位复合型地产，在商业地产已形成了“奥园广场”、“奥园城市天地”、“奥园冠军城”、“奥园小镇”等复合型的核心产品线。

在商业资产运营上，奥园健康在商业资产盘活以及实现资产价值提升方面进行了深入探索。比如，奥园健康以国潮文化为切入点，以「一街一巷一坊」将广州奥园城市天地打造成穿越式国潮街区，在商圈竞合环境中，建立可持续的「差异化」优势，成为商圈内地标型的「国潮」打卡点。借助广州奥园城市天地成功的宝贵经验，奥园健康对株洲和合肥的商业资产进行复制提升，强势打造在商管领域全新国潮街区产品线；同时，旗下各项目以「国潮肆起」为主题，联动释放国潮狂欢盛事，带动城市商圈发展，多维度提升商业项目资产价值。

此外，奥园健康注重高能级城市的核心片区，未来希望与优质的商家构建商家联盟，进而发现更多优质标的并购机会。上半年奥园健康在12个城市20个正在运营的商场提供商业运营服务，在管总建筑面积约为89.2万平方米，新增的合同建筑面积合计为14.9万平方米。期内，共向41个商场订约提供商业运营服务，合同总建筑面积约为190万平方米。其中涉及25个合同建筑面积为110万平的商场提供开业后的商管服务。目前来看，奥园健康商管布局仍以华南区域为主，营收9256.2万元，占比43.7%。

大健康收入同比增幅17倍

大健康板块收入实现0.1亿元，同比增加1740.2%。17倍的增长率，可以说较为罕见。当然，这也归功于日渐高涨的健康需求，以及大健康板块与其他业务板块的协同效应。

从2020年开始，奥园大健康打造了广州市番禺区首个颐康中心——奥园健康幸荟里颐康中心。今年3、4月，幸荟里颐康中心先后两次获得央视媒体的报道，荣登央视综合一套《新闻30分》、央视十三套新闻频道《朝闻天下》、央视二套《第一时间》以及央视十三套新闻频道《新闻直播间》活力中国系列报道，聚焦社区老人活力生活获得称赞。这个案例正印证了奥园健康对于多方协同业务的体系支撑以及对业务模式的突破和创新。奥园健康深度经营「物业生活、商业中心体」两大生态圈，通过自主研发的客户端小程序、服务端app和后台管理体系的平台系统，结合物联网、大数据、区块链等先进技术构建起了在线、线下相结合的一站式健康服务平台，为客户提供智慧康养、社区居家养老等服务以及综合门诊等服务。

公司指出，大健康将体现赋能和资源整合的职能，通过与产业基金合作，孵化大健康板块中的细分资源板块，并将其运用于现有的小区商业生态圈，同时我们会积极引入外部产业资源、引入社区生态共建小区。

智能化工程服务贡献3627万元收入

值得注意的是，在此次半年报中，奥园健康收入结构第一次分成了四大板块：物业管理服务、商业运营服务、智能化工程服务及大健康服务，其中智能化更首次单独分列入表，且分别贡献了3627万元的收入，正是其前瞻性布局的体现。

奥园健康方面称，历史上物业管理是一个传统的人力管理型、劳动力密集型的运营平台，但是今天科技和数字化为企业降本增效、提升高品质物业管理、提高客户的响应、提升大数据的分析、用户的画像以及深化资源的整合等，提供了各种可能性，我们会继续拥抱科技数字化为物管带来的效率提升。“

在智能化工程方面，奥园健康提升原有在线平台，发布「奥悦家」–6A智慧社区解决方案，赋能社区精细化管理，提升智慧生活新体验。公司基于行业发展需求，依托自主研发技术，打造数字化、智能化、集成化的视频云平台。停车云运营管理方面采用先进的「端+云」产品架构，实现本地车牌识别摄像机直接上云。

源源不断的内生力

高增长的根本原因在于此次发布会上提出的十三字战略方针：健康发展、聚焦主业、重塑内生力。

从物管规模扩张来说，较为明显的是战略重心转移。近两年大肆收并购的奥园健康，今年上半年奥园健康停止了收并购动作。据称，奥园健康今年下半年会全面进入增量拓展模式。奥园健康执行董事及总裁郑炜表示，外拓目标初步定为500万平方米。这基本是奥园健康从地产主业获取的管理面积的近似值。

此外，公司更加注重品质管理。奥园健康注重多元化经营，将底层资产开放，衍生盈利能力，扩大优质资产规模，反哺地产行业。比如，奥园健康将物业服务前置，甚至介入到房地产主业的项目策划、销售、交付验收等各个阶段，并在其中深耕传统社区的增值业务。同时，也涉足城市更新领域，参与规划商圈，拓展业务领域。

郑炜强调：“下一阶段的重点是更加倾向于产业化第三方资源的获取。”具体措施上，奥园健康将与政府或者大业主展开非住宅领域的合作。

结语：展望下半年仍将持续的特殊市场环境和疫情影响，奥园健康将继续把健康服务提供到生态平台的方方面面，与业主、商家、合作伙伴等在健康的环境中共同成长。