近期，香港特区政府公布香港6月零售业销售情况，总额为281亿港元，同比上升5.8%，上半年香港零售业销售总额同比上升8.4%。虽然行业在回升复苏，但仍远低于2019年之前的零售业水平。

我们究其原因，对香港零售业打击最大的因素则是赴港旅客数量锐减。

其中以九龙仓、恒隆等为代表的老牌地产商受其影响最为严重。九龙仓置业自2017年被分拆上市时，承接原本属于九龙仓集团的海港城、时代广场以及大量酒店、写字楼等优质资产，而九龙仓集团则北上负责整个内地地产业务。

海港城、时代广场给九龙仓置业带来的不仅是持续的租金收入，同样为其奠定了行业“现金牛”的地位。但随着疫情的出现，赴港旅客锐减，九龙仓置业开始出现亏损，反而选择北上投资开发长沙IFS、成都IFS的九龙仓集团业绩获得增长。

九龙仓置业承认“租金收入依然受压”

在九龙仓置业发布的2021年半年报公告中，“租金收入依然受压”被置于首页，足以见得疫情给其带来的营运压力以及对未来不确定的态度。九龙仓置业表示，虽然香港零售业的销售在恢复，但租金收入依然受压；写字楼业务受到居家办公和企业发展形势的影响，“严格的跨境管制仍在实施”也致使其酒店业务不断亏损。

2021年半年报显示，九龙仓置业营收为港币74.85亿元，同比去年营收的港币67.75亿元提升10%，主要由发展物业销售额收入确认所带动；上半年营业盈利为港币44.28亿元，同比去年同期盈利港币49.66亿元下降11%，主要因旗下投资物业（海港城、时代广场等）表现疲弱所致。

与此同时，九龙仓置业整体基础净盈利减少15%至港币32.72亿元，去年同期为港币38.44亿元；2021年上半年股东应占集团盈利达港币29.7亿元，去年同期为亏损港币44.54亿元，虽然核心业务受疫情所影响，但九龙仓置业的整体业绩还是扭亏为盈。

值得关注的是，因受区域划分影响，九龙仓置业营收以及营业盈利也随之呈现不同态势，位于香港的营收与盈利同比去年上半年都有所减少，香港以外地区营收则由2020年同期的港币5.12亿元提升至港币17.56亿元，盈利也由港币1.02亿元提升至港币3.70亿元。

香港疫情所影响的旅客数量与消费能力下降，随之区域内投资物业营收与利润影响较大，但反而疫情控制较为成功的新加坡，发展物业与国内酒店业务业绩获得较为明显的增长。疫情之下，九龙仓置业在香港的优质投资物业显然贡献不足。

面对当下的业绩压力，九龙仓置业主席兼常务董事吴天海坦言，香港零售业最困难的时候虽然已经过去，但依旧受到疫情影响，写字楼方面的需求受市场和经济影响有所放缓，酒店业务受疫情影响较大。

包括吴天海在内，整个香港商界都在等“北风”。

我们针对九龙仓置业的核心业务表现进行拆解，其中包含投资物业、发展物业、写字楼、酒店等核心业务，各大业务板块性质及所在区域疫情状况都影响着业绩贡献。

1、投资物业——

2021年半年报显示，九龙仓置业投资物业收入减少10%至港币54.83亿元，去年同期为港币60.89亿元；投资物业营业盈利减少17%至港币43.1亿元，去年同期为港币52.11亿元，海港城作为其最主要的投资物业，同比收入减少11%，营业盈利减少19%。

九龙仓置业将投资物业收入减少的原因归结于“整体零售市场疲软及宣传推广成本所致”。但市场普遍认为其营收、盈利降低是疫情所致的旅客与消费同降所致。

2、酒店物业——

2021年半年报显示，九龙仓置业旗下酒店收入增加34%至港币3.43亿元，去年同期为港币2.56亿元；利润层面，虽依旧亏损港币2.08亿元，但与去年同期亏损的港币2.43亿元相比，已经有所收窄。主要因为九龙仓置业在国内其他区域以及新加坡的酒店业务得以回升，入住率有所改善。

但旅客的几近全无，也注定其在港酒店亏损难以收窄，更叠加特区政府纾困计划已经结束，资助金额庞大的“保就业”计划暂停，收入不足以抵销基本营运成本。目前疫情尚未有结束迹象，所以酒店物业的困境也并非九龙仓置业独有，整个行业皆如此。

3、写字楼物业——

2021年半年报显示，截至6月底，九龙仓置业旗下写字楼物业出租率微升至88%，收入及营业盈利双双轻微下跌1%。其中尖沙咀物业出租率下降至 82%，收入减少 13%，营业盈利减少 15%。

香港整体经济环境并不明朗，企业对办公室营运及租金成本维持审慎态度。从年报中的“袖珍单位的睇楼活动稍微回暖，但市场对大单位的需求相对疲弱”我们可以看出，受复苏影响较大的企业仍旧是小型企业，所以小型办公场所的租赁业务在回升，但大型企业的写字楼租赁业务仍受当下经济环境所影响，九龙仓置业的诸多写字楼租赁业务也受其影响。

4、发展物业——

2021年半年报显示，九龙仓置业发展物业收入港币14.02亿元，去年同期为港币3.03亿元，主要增长区域在于香港以外的业绩增长所致，其中以新加坡市场贡献最为明显。

从业绩分析中不难看出，以九龙仓置业为代表的商业及写字楼租赁企业的整体业绩仍受疫情所影响，虽然部分业务有所拉升，但在疫情明确缓解之前，难有较大程度的业绩复苏。

九龙仓置业评级遭瑞银连续下调  “退出内地市场”计划存疑

8月2日，瑞银发布研报，将九龙仓置业的评级由“中性”降至“沽售”，目标价从46港元减至40港元。瑞银对此给出的理由是“赴港旅客数量不会短期内恢复，同时内地奢侈品零售市场不断恢复发展，也会影响香港的奢侈品零售市场复苏”。

此前，九龙仓置业宣布海港城及时代广场上半年业绩向好，其中海港城出租率回升至91%。但瑞银在实地考察后认为，海港城及时代广场实际空置率分别为16%及18%，与九龙仓置业所给出的出租率存在较大差距。

此次“降级”是瑞银今年以来第二次下调九龙仓置业评级。在3月份，瑞银也曾将九龙仓置业目标价由48港元下调至46港元，评级由“买入”降级至“中性”。

疫情尚未彻底结束，澳门在通关后的旅客数量并未出现大规模提升，这就引发了众多机构对于后期赴港旅客数量反弹程度的担忧，内地的零售市场升级也同样会影响香港整体销售额增长。

作为九龙仓置业旗下的核心商业资产，海港城面临同区内K11MUSEA的竞争，时代广场也不断出现合作品牌闭店的现象，路易威登和芬迪等奢侈品门店在时代广场中的门店已经关闭，且芬迪表示其在时代广场内的门店将是永久性关闭。

在九龙仓置业面临困境之际，执行董事李玉芳也选择退任董事会。于1984年加入九龙仓集团的李玉芳对于九龙仓集团投资物业的贡献巨大，海港城的崛起离不开李玉芳。她通过打造艺术展览以及一系列标志性商业活动，将海港城塑造成区域内新的商业地标。此外，李玉芳对于成都IFS、长沙IFS的运营定位也有贡献，此次选择离开，也使得九龙仓置业失去了一位重要功臣。

始于2017年的分拆上市计划，一度被认为是针对内地地产物业与香港投资物业之间进行风险隔离，毕竟香港黄金地段的投资物业能够带给集团稳定丰厚现金流的同时，风险系数极小。在当时来看，外界对于九龙仓置业与九龙仓集团的分拆也一致看好。

“未来继续将业务核心放在香港市场，并陆续出售中国内地的住宅，酒店，写字楼，以至完全退出内地市场。”九龙仓置业主席兼常务董事吴天海更是在2018年当众宣布“退出内地市场”计划。

我们再反观“北上冒险”的九龙仓集团。2020年年报显示，九龙仓集团旗下长沙IFS收入增加25%，营业盈利增加55%，全年零售销售上升42%，年末出租率100%；成都IFS收入上升6%，营业盈利上升12%，全年零售销售上升18%，年末出租率97%。

两处物业的增长数字可能并不夸张，但这是在疫情最为严重的2020年所取得的成绩，同海港城与时代广场相比，已经相当耀眼。

实际上在2018年、2019年，九龙仓置业的营收就已经出现下降，2018年、2019年九龙仓置业的营收分别为164.81亿港元、160.43亿港元，2019年39.28亿港元的净利润更是同比下滑78.21%。其中既有业绩规模见顶效应影响，也有旅客购买行为转向国内市场的影响。

曾经坚持“退出内地市场”的九龙仓置业与吴天海，正在承受着其战略转向所导致的压力，未来的九龙仓置业是否会跟随九龙仓集团加码内地市场，也将值得我们关注。