近两年，物业公司IPO步伐明显提速，非住宅物业赛道的商管物业成为物企竞相争夺的新方向，然而不是所有的物企都能在这条备受追捧的新赛道上讲好故事。

7月2日，中骏商管(0606.HK)正式于港交所挂牌上巿，首日表现颇为亮眼，高开2.97%，报3.81港元，盘前成交额达8846.74万港元，总市值约76.2亿港元。

来源：中骏商管

二次深耕 实现区域多核布局

物业公司在走出舒适区、走向全国化布局的过程中，往往面临着发展与管理的磨合等难题。在完成全国化布局和重点区域下沉之后的中骏商管智慧服务，目前正开始迈向区域二次深耕与聚焦。

纵览中骏商管智慧服务的发展历程，稳健与果断是其发展的主基调。在走向全国化布局的过程中，中骏商管智慧服务选择了区域聚焦与深耕，做实做稳基本盘。在2018年、2019年及2020年，中骏商管智慧服务营收中，来自海峡西岸经济区及长江三角洲经济区的营收之和占比分别为80.8%、79.9%、79.3%，以海峡西岸及长江三角洲为核心的发展格局已经基本形成，且布局逐渐趋于均衡。

尤为值得关注的是，中骏商管智慧服务在海峡西岸经济区营收占比从2018年的63.5%下降至2020年的39.9%，表明其正努力摆脱单一区域依赖，实现多核心驱动与发展。

而在两大核心区域之外，环渤海经济区表现较为突出，中西部及粤港澳大湾区虽然占比不高，但也为其后续的战略扩张埋下伏笔。

从集中到遍地开花，全域化发展图景跃然纸上。

8年积淀 品质之上数智升纬

凭借在国内提供逾18年物业管理服务的经验，中骏商管智慧服务建立了提供优质服务的可信赖品牌形象及声誉。良好的基础服务品质与声誉之外，中骏商管智慧服务开始搭建自身的第二成长曲线。

公开资料显示，截至2020年12月31日，中骏商管智慧服务拥有104个在管商业及住宅项目，在管总建筑面积为1624万平方米，合约总建筑面积约为3660万平方米。在2018年、2019年及2020年，中骏商管智慧服务营收分别为3.97亿元、5.75亿元及8.05亿元。

由于双赛道布局，中骏商管智慧服务的盈利能力领先大部分上市物业公司。

招股说明书显示，在2018年、2019年及2020年，中骏商管智慧服务商业物业管理服务每平方米平均物业管理费分别为31.2元、29.5元及27.7元，同期住宅物业每平方米平均物业管理费分别为2.3元、2.4元、2.4元。在2020年，商业物业管理及运营服务毛利率高达59.0%，同期住宅物业管理服务毛利率为31.6%。某种程度上，商业物业提升了中骏商管智慧服务的整体盈利能力。

在打下基础后，中骏商管持续加大运营投入，致力于在商管新赛道中确立明显差异化优势。中骏商管不仅利用技术来提升客户体验，更不断增强数据收集能力及运营数据的分析能力，此外还通过人工智能和硬件设备的升级，持续优化社区住户体验和买卖双方商业消费体验。

协同互惠 新老赛道并驾齐驱

中骏商管智慧服务能够聚焦独特赛道，离不开母公司的大力支持。在2018年、2019年及2020年，就商业物业而言，来自中骏集团及其关联方的营收及占比稳步上升，从2018年的10.7%上升至2020年的30.7%。住宅物业中，来自中骏集团及其关联方的营收占比亦从2018年的7.5%上升至2020年前9个月的16.0%。

2020年12月19日，泉州水头中骏世界城开业。截至水头中骏世界城开业当天，中骏商管已在全国布局38个项目，覆盖北京、上海、南昌、福州、昆明、苏州、泉州等27座城市。2020年，中骏商管“百城计划”全面加速，至2025年计划布局100个中骏世界城，运营面积超1000万平方米。可以预见，中骏商管智慧服务在未来五年还有巨大的发展空间，这也是中骏商管智慧服务积极拥抱资本市场并冲击现有格局的底气所在。

对于IPO之后的计划，中骏商管智慧服务表示，其募集资金中，大部分将用于战略收购及投资其他物业管理公司及服务提供商，以扩大自身业务及发展多元服务种类。一方面包括横向收购位于经济发达地区和其他高增长地区经营的商业物业管理公司，也包括与自身现有业务布局息息相关的住宅及其他物业管理公司；另一方面，则是纵向收购服务提供商，如提供如清洁、维修和保养与其他服务等服务的公司，以优化自身业务结构并实现协同效应。

服务升级是产品力的一种体现，理想的资本市场表现也有助于与母公司协同互惠，未来新老赛道有望开启并驾齐驱模式。