海珠区近一年来发力发得有点猛，不仅多个旧村改造项目陆续进入实质性阶段，在居住用地出让方面也毫不示弱，一不留神就抢个“热搜”。2月1日，海珠区石岗路AH050946地块经过近70轮竞价后成功拍出，最终成交总价超过22亿元以及需配建450平方米政府性房源（住宅）。该地块受到多个房企的争夺，最终以超过“5字头”楼面地价成功出让，也再次说明市场对海珠区宅地的认可。

海珠区的一手住宅推货量并不多，而且绝大多数也更适合换房族买家，首次置业在海珠区，比较适合在哪些板块选择哪些类型的住宅产品呢？

看大势：

琶洲片区显现高成长性

1月底，广州市公布了2021年的重点项目情况，计划安排市重点项目多达777个。其中，广州将出台实施建设国家新一代人工智能创新发展试验区实施方案，全力建设人工智能与数字经济试验区。海珠区的琶洲核心片区重点加强产业招商，引进一批高成长性企业，推动小米、科大讯飞等14个项目竣工。这也意味着，随着海珠区特别是琶洲片区引入的高成长性产业和企业越来越多，也会有更多年轻人在这里工作，并希望在海珠区租房和置业。

看供应：

旧村改造热络，地铁沿线改头换面

从最近海珠区的旧村改造分布不难看出，以客村为分界，地铁8号线昌岗站至客村站，以及地铁3号线沥滘站至客村站周围，能够通过地铁站点，比较快速到达琶洲一带和珠江新城一带的区域，是未来几年将要改头换面的主要分布区域。沥滘地铁站附近的沥滘村旧改，开启了珠江后航道海珠创新湾沥滘核心区的建设，近期沥滘核心区城市设计以及建筑群概念方案设计国际竞赛，也为广州人描绘出该片区未来的蓝图。而被称为广州投资额最大的旧改项目凤和（康乐村、鹭江村），预计总投资额达到346.67亿元，也在1月下旬确定了改造合作企业。这个范围，则正好位于地铁8号线鹭江站至中大站，延至地铁2号线东晓南站广大片区。同时，今年1月初，地铁3号线客村站和大塘站附近的海珠区红卫村也确定了将由保利作为合作企业进行旧改。该旧村除了距离地铁3号线站点不远外，驾车还可以通过江海大道至猎德大道经猎德大桥，快速到达珠江新城CBD片区。

可见，海珠区近段时间，通过地铁或者主干道，可一路直达琶洲或者珠江新城的片区已经纷纷动了起来，但除了沥滘城中村复建地块已经开工外，大部分还处于正式改造的前期，仅刚确定合作企业，所以周围二手商品住宅或者散盘价格暂时还没有明显波动。

看价格：

一二手房价差大，对首套购房者友好

从去年第四季度开始，海珠区靠近珠江后航道一带，陆续有几个大型一手江景住宅项目推出，开价集中在“8万＋”甚至“10万＋”，不过，有不少业内人士认为，这类一手住宅，不管是定价，还是他们的户型设计以及看房门槛，所针对的客户主要是实力较强的换房族，这类群体目前所居住的物业，除了在海珠外，还可能在越秀、荔湾等老城区板块。置换到珠江后航道沿线，不仅仅是追求更优美的景观，还希望在户型、园林、物管以及装修配套等方面也获得居住体验的全面升级。

记者在晓港、东晓南一带踩盘也发现，大部分中小规模楼盘或者散盘的放盘价还是比较友好的。晓港中马路幼儿园旁边的悦安花园，楼龄在18年左右，为电梯商品房，目前放盘的主要有两房和三房，单价主要在“4字头”左右，两房总价在350万元左右，三房总价400万元左右。海珠区晓园小学旁的穗宁小区则以楼梯楼为主，部分楼梯楼已加装了电梯，社区内环境较为舒适，挂牌单价主要在“3字头”，200多万元可买到两房单位。

另外，晓港站地铁附近，还分布有晓西社区、晓港东二马路小区、晓阳街小区等以楼梯楼为主的散盘，这些楼宇基本已是大院管理，内街干净舒适，虽然放盘量不多，但单价只在“2字头”至“3字头”，130万元－150万元都可以买到两房单位。附近菜市场、粥粉面店、超市均有，生活氛围浓郁。

看个案：

楼梯楼单价3字头有交易

除了少量适合实力换房族的景观大盘外，海珠区大部分二手住宅的价格可谓相当友好。目前在琶洲某公司工作的90后曾先生，前两个月刚在地铁8号线晓港站旁，入手了一套楼梯两房，单价仅在“3字头”，总价约150多万元。曾先生表示，在广州工作几年后，还是希望能够留下长期发展，之前也长期在鹭江一带租房，习惯了地铁8号线的上下班生活，因此在进行首次置业时，也依然选择了8号线沿线，“附近的电梯房就要4万多元至5万元，但楼梯房虽然是5楼，但年轻也不怕上下楼梯，而且公摊面积少，实用面积较大。”曾先生认为，自己住的房子还是要尽量靠近公司，“现在工作时不时都需要加班，在公司附近置业，至少能保证休息时间，而且通过地铁8号线，不管去老城区还是到天河，都很方便，所以不会考虑去黄埔、增城等较偏远的板块买房。”

目前在荔湾区黄沙一带工作的胡小姐，也在考虑首套房是否买在海珠区地铁沿线。她的公司总部在珠江新城，现在她暂时被派到黄沙站附近的项目工作，但未来工作地点在广州东部的可能性更大，“届时，从海珠区出发也会比较方便。”胡小姐也感觉到近期海珠区的发展步伐加快，表示春节前后会开始在海珠区地铁沿线看看二手房。

记者观察：

首套房选择海珠，进可攻退可守

作为在广州长大的海珠区人，记者一直觉得海珠有得天独厚的优势，西边连着越秀区，不仅有美丽的滨江景观带而且还有充满老广州气息的建筑和各种餐饮店；而向东边，地铁8号线延展至琶洲、万胜围一带，则充满了朝气蓬勃，预示着未来的方向。海珠的中部和南部，还有海珠湖公园和海珠湿地公园，为海珠核心区保留了大片自然资源和灵气。在目前海珠区各种旧改仍在起步阶段，二手房门槛不高之时，不管到老城区还是天河区都相当便利的海珠区，应该被年轻人视作在市中心置业的首选区域，以不高的总价入手一套两房或者小三房，可谓进可攻退可守，给未来发展留下足够的空间。