中原地产:北京土地成交楼面价创5年来新高

来源:中国网地产 2021-01-21 17:32:53

来源:中原地产

未来北京房价的涨幅,都写在土地楼面价里。

2020年的北京土地市场张弛有度。年初在疫情影响下,为拉升土地市场热度,多宗优质地块频出,推动房企竞价的同时也拉高了今年的住宅用地成交价格。年末则又将160亿元的货值,生生划入2021年的KPI。真正做到了供应有序、调节市场的功能。

根据北京中原市场研究部的统计,2020年北京住宅用地供需均有所回落,宅地楼面价&溢价率止跌回升。成交结构转变成不限价地块为主力,限竞房&共产房地成交均大幅回落;而高总价、高单价、高溢价率地块增多。连续2年,中海拿地面积、金额居首。

成交楼面价创5年来新高

2020年,北京经营性用地成交规模小幅上涨,成交楼面价创近5年新高。经营性用地供应62宗,供应面积766万㎡,同比上涨11%;经营性用地成交61宗,成交额1973亿元,同比上涨17%;成交面积772万㎡,同比上涨4%;成交楼面价25560元/㎡,同比上涨13%,创近5年新高;溢价率13%,同比止跌回升,较2019年上涨5%。

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住宅用地溢价率连续3年下跌后回升

2020年,北京住宅用地供需均小幅回落,优质地块带动楼面价及溢价率止跌回升。住宅用地供应44宗,供应面积567万㎡(不含流拍、撤挂地块),同比下降5%;占经营性用地74%,占比较去年下降13%;成交49宗,成交面积618万㎡,占经营性用地80%(含大兴1宗共产房集体用地);成交额1758亿元,同比上涨16%;成交楼面价为28468元/㎡,同比上升23%;溢价率为15%,同比上涨6%,溢价率连续3年下跌后回升。

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同区域限竞房均价上涨

2020年,北京土地成交市场中不限价地块为成交主力,限竞房和共产房地块成交均大幅回落。成交的49宗,成交面积618万㎡住宅用地中,限竞房地块8宗,成交面积从2017年的646万㎡,下跌至2020年的95万㎡,占比15%。不限价地块37宗,成交面积从2017年的0供应,大幅增长到2020年的464万㎡,占比75%;共产房地块4宗,成交面积59万㎡(含1宗大兴集体用地)。

相比之前的全面开花,2020年限竞房用地仅出现在昌平、大兴、房山、东坝等区域,除房山区域外,2020年同一片区限竞房用地限均价大多有所提升。

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高总价、高单价、高溢价率地块增多

供地结构的变化拉动了土地出让金上涨。2020年北京住宅用地成交以5-6环之间、近郊区域为主;6环外成交量下跌;大兴、海淀为成交主力区域。海淀四季青、丰台分钟寺等优质地块,对整体成交价格起到一定的拉升作用。

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成交的住宅用地中,高总价、高单价、高溢价率地块增多。

从地块成交金额来看,高总价地块增多, 60亿元以上地块宗数占比同比上涨8%。

从地块成交楼面价来看,高单价地块增多, 6万元/平米以上地块宗数占比同比上涨8%。

从地块溢价率情况来看,高溢价地块增多,溢价率30%以上地块宗数有9宗,占比同比上涨4%。

住宅用地年度大赏

从单宗地块成交状况看,2020年,中海亦庄河西地块成交金额最高;合生分钟寺地块成交楼面价突破历史新高。

住宅用地溢价率最高的是绿城台湖亦庄新城地块(明月听蘭),溢价率为49.78%,自持比例为7%;

共有2宗地块进入自持阶段,除绿城地块外,另1宗为朝阳东坝611地块,金地+旭辉+首开联合体以3.5%溢价率+4%自持比例竞得。

表:2020年住宅用地成交金额排行榜前10

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表:2020年住宅用地成交楼面价排行榜前10

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表:2020年住宅用地溢价率排行榜前10

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房企拿地榜单

中海连续2年位列土地成交面积、成交金额排行榜双榜首。

2020年房企以独立拿地为主,值得注意的是,房企独立拿地后或引入合作方共同开发,例如合生分钟寺地块,先后引入金茂世茂绿城旧宫地块引入保利绿城东小口地块引入世茂、中交等。

表:2020年房企土地成交面积排行榜前20

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