随着疫情之下资本市场对物业管理行业的价值进行二次挖掘，“蚊型”物业公司似乎迎来了翻身的机会。然而，受限于自身业务发展及规模扩张，“蚊型”物业公司的命运似乎难以改写。

递交上市申请的宋都服务也面临上述困境。作为“蚊型”物业公司中的一员，宋都服务深谙于此，希望通过跨界长租公寓获得长足发展。

在管面积有限 盈利能力下滑

今年1月初，宋都服务向港交所递交了上市申请，这家“蚊型”物业公司随之向外界揭开了其面纱。

截至2019年9月30日，宋都服务在管面积395.1万平方米，而其2017年-2018年在管面积分别为316.5万平方米、381.7万平方米。通过计算可知，2019年前9个月宋都服务在管面积较2018年全年仅增长3.51%。作为对比，2018年前9个月在管面积较2017年全年增长11.09%。

从已上市的部分物业公司来看，宋都服务在管面积仅高于兴业物联，整体规模相对较小。

营收方面亦是如此。截至2019年9月30日，宋都服务营收为1.37亿元，2018年同期营收为0.88亿元，2018年全年宋都服务营收为1.33亿元。在2017-2019年9月30日，宋都服务的毛利率分别为29.75%、28.26%、28.52%，净利率分别为16.63%、15.71%、14.14%。不难发现，宋都服务的盈利能力面临不小的挑战。

2019年兴业物联的毛利率高达42.72%，净利率也高达19.10%。据此计算，虽然宋都服务的营收及在管面积略微领先于兴业物联，但盈利表现却要逊色不少。考虑到其营收及在管面积不甚理想，且盈利能力不断下滑，若宋都服务上市后，其在资本市场的表现值得关注。

偏安一隅影响力较弱 跨界布局仍待验证

作为一家“蚊型”物业公司，宋都服务注定只能深耕某一地区甚至某一城市，全国化布局反而会带来更大的经营风险。作为一家成立已有25年的物业公司，在2017年之前，宋都服务的在管项目高度聚焦于杭州。2017年宋都服务杭州在管面积占比达91.4%，营收占比高达82%。

由于区域布局过于集中，宋都服务的全国影响力较弱。加之，杭州市场的竞争颇为激烈，宋都服务的表现亦很难超越绿城服务等公司。

来源：宋都服务招股说明书

在2017年-2019年9月30日，宋都服务在杭州市的在管面积占比分别为91.4%、76.5%、71.0%，营收占比分别为82.0%、74.1%、69.6%。根据宋都服务招股说明书，其正逐步加大力度将服务范围扩展到长三角地区的其他城市。

数据显示，同期，宋都服务在长三角地区（不含浙江省）的在管面积占比分别为8.6%、16.1%、20.2%，呈上扬趋势；但其营收占比却逐步下降，分别为18.0%、17.2%、15.8%。显然，地域扩张有助于提升宋都服务的影响力，但其对营收的贡献仍需提升。

与其他物业公司有所不同，受限于自身规模，宋都服务玩起了业务跨界。在2017年-2019年9月30日，宋都服务物业服务营收占比持续下降，分别为71.2%、53.5%、49.9%。同期，非业主增值服务占比提升较快，这与母公司的支持息息相关。非业主增值服务之外，其他业务营收占比快速增加，分别为0.9%、4.3%、11.0%。

据宋都服务招股说明书可知，其他业务主要包括酒店业务及长租公寓业务。

酒店业务方面，宋都服务主要通过营运附属公司宋都嘉和运营杭州西湖河坊街亚朵酒店；长租公寓业务方面，其亦通过营运附属公司宋都嘉和在杭州开展长租公寓业务。

根据宋都服务的规划，其还将进一步扩大自身的长租公寓业务规模。宋都服务称，鉴于长租公寓市场的增长潜力，计划进一步扩大此业务。宋都服务拟寻求机会投资一站式长租公寓，提供各类服务及设施，包括但不限于定期清洁服务、公共娱乐及工作空间、公共厨房及餐饮场所以及健身设施、洗衣机及计算机等共享设施。其亦考虑与第三方卖方及供货商合作提供配套服务，如入住及迁出服务、零售服务及购买服务，还计划与合作伙伴为租赁公寓用餐场所提供产品。

然而，长租公寓亦不断暴雷。2020年初“长租公寓第一股”青客公寓被爆出拖欠房东租金导致百余名租客被赶，其后“长租公寓第二股”蛋壳公寓创始人兼CEO被调查，蛋壳公寓股价暴跌熔断。同时，新冠肺炎疫情的影响短期内也难以消除，给长租公寓市场蒙上阴影。

对于宋都服务而言，其需要考虑自身是否具备专业的长租公寓运营能力，现有市场能否支撑此业务发展做大。同时，公司的资金是否能够支撑其业务扩张。若这些问题不解决，宋都服务的跨界则难言顺利。