广州，2020年7月13日——戴德梁行重磅发布《城市公建配套商业》白皮书，围绕文娱、会展及体育、地标、交通类城市公共建筑，探讨在商业功能与价值的赋能下，公建配套设施百万乃至千万级海量客流的“变现”策略。

商业是城市公共建筑重要的变现工具，在国内，公建配套商业经历了单一型、复合型及综合型的发展阶段，目前存在单体体量大、但业态单调、经营方式单一及缺乏市场生命力的问题。高速发展公建的广州，亦面临着多样性的机遇与挑战。报告通过对不同商业类型痛点的剖析及国内外代表性案例的解读，为打造价值最大化的公建配套商业项目提供解决思路。

城市公建：天然的人流“引擎”

城市公建，即城市公共建筑，作为城市文化旅游发展的重要载体及形象展示窗口，近年迎来了高速发展期。区别于办公及商业类公建，文化休闲、会展及文体、地标及交通类公建可谓是一个城市文化、精神和技术活动的中心，具有重要的公共空间与公共文化价值，代表了一个城市的文化内涵、经济及发展水平，是城市名片般的存在。戴德梁行广州商业地产部高级助理董事温苑雯认为，公建配套商业与常规商业体不同，它们往往因价值传播或活动交流的属性，对大众存在较强的吸引力和吸附性，可以说是自带海量客流，需要兼顾公共建筑的社会效益与商业活动的经济效益，以客流创造可观营收，反哺公建设施的运营及维护，从而实现可持续发展。

新区VS成熟公建配套商业：功能价值大不相同

从区域看公建配套商业，位于新区及成熟区域的逻辑大不相同：

成熟区域公建配套商业

区域开发度及功能复合度高，因此消费客群除了公建配套带来的休闲娱乐人群，往往覆盖区域居民及旅客等，数量庞大。该类商业项目可依托客流，将交通、公建、旅游及生活配套等多样性功能集中于一体，并将项目作为区域或城市的形象窗口，展示城市风貌与特色。

新区公建配套商业

发展中的区域一般存在功能不齐全、区域人口基数不足的特征，并由此需要重大项目促进区域协同发展。而公建配套及公建配套商业的发展，可以进一步完善并活化区域功能发展，为区域带来人口消费及经济促进，推动新区产城融合。

国内公建配套商业的“盲区”

戴德梁行商业地产团队通过对国内公建配套商业发展的长期观察和分析，结合团队过往项目实操经验，认为国内“公建配套商业”目前在发展模式及打造过程中普遍存在功能单一、商业与公建等其他功能缺乏互动及仅考虑公共用途，忽略人流变现能力导致的价值受限问题。

单一型：刚需配套为主

以突出公建配套功能为重点，商业往往仅提供刚需配套，忽略了公建属性之外的延展性功能，导致潮汐现象严重。活动期间的庞大客流消费潜力也未得到释放，体验感较差。如年客流量高达680万人次的体育中心、60万人次的广州大剧院及56万人次的上海世博展览馆，这三个公建项目无一不客流庞大，但其商业均追求刚需消费，如配备便利店、基础餐饮等，功能单一，项目商业价值未能最大程度地得到发挥。

复合型：刚需配套+单一商业消费

进一步延伸了商业消费功能，设置了多个特色亮点业态，一定程度上释放客群消费潜力，但商业与公建、商业及当地文化缺少互动。分别代表了广州及上海城市形象的广州塔、上海东方明珠塔是该类模式的代表者，公建配套商业主要满足地标游览客群为主的特色商业配套，如摩天轮、旋转餐厅、动感影院、历史展示厅等。

综合型：多元目的性消费为主

公建配套及商业分区明确，商业消费进一步突出为商业功能，成为项目特色亮点，提升项目整体目的性。该模式有意识地将公建配套商业目的性、特色化、差异化、体验化、亮点打造，往往涵盖多类型商业分区。以北京华熙LIVE·五棵松为例，主打“公建体育场馆集群+互动体验商业区”的综合性公建配套商业，并定位于专注年轻人生活的“年轻人吃喝玩乐5小时圣地”及“年轻家庭五小时亲子生活圈”两大主题商业区，以多类型商业分区形式满足旅客的多样化需求。

公建配套的“流量变现”之路

温苑雯分享，不同类型的公建设施，有着不一样的“变现”逻辑：

体育馆：广州宝能国际体育演艺中心VS香港红磡体育馆

宝能演艺中心受开发时序约束，建成早期与之配套的商服设施较少，导致区域消费空间不足，经济发展迟缓。同时，周边配套商业因功能单一面临严重的潮汐现象，尽管有年均约20万潮汐人群，受交通设施限制及体验式商业元素的缺乏，大型活动后的海量“客留”难留存为“客流”。

香港红磡体育馆周边连接多个商业体，吃喝玩乐应有尽有，通过商业消费，延长了人群的逗留时间，有效刺激消费，实现了流量变现。不仅有利于疏散人群，更能带来可观经济效益，一箭双雕。

历史建筑：沙面VS香港1881Heritage

沙面岛曾是广州重要的商埠，领事馆、外国银行及洋行林立。近年数亿元金额用于沙面改造，包括设立步行街区、提升夜景品质、增加绿化及完善布局等。目前沙面尽管能吸引人群打卡，但商业业态及品牌号召力较弱，商业氛围待提升。

香港1881Heritage前身是水警总区总部，地处商业及文化旅游核心区。2003年项目展开活化及运营，成为集商业中心、酒店、文化展览和历史景观为一体的地标建筑。1881Heritage更是推出符合年轻人体验式消费理念的打卡点和相关产业类型，通过对历史文化特质的保留和延续，以超高人气和颜值盘活项目，实现城市及旅游功能的完善及合理配置，扩大客流辐射。

城市地标：广州塔VS东京晴空街道

国家4A级旅游景区广州塔，每年造访游客众多。目前广州塔凸显的仍是城市地标打卡属性，缺少对广州城市属性展示和体验的深度打造，无法体现其复合功能。不仅如此，项目周边缺少满足文化传播及商业体验的配套项目，同样面临无法将人流量转化为经济效益的问题。戴德梁行商业地产团队将为广州塔南广场提供商业策划服务，旨在打造一个不可复制、代表广州气质的商业，将广州塔的流量有效的转化为消费力，将广式印记与现代文化相交融，展示国际都市魅力。

东京晴空塔是一个集传统文化、现代科技和商业空间为一体的世界性地标的配套商业综合体，通过与周边知名景点抱团发展打造热门观光路线，融入星象仪、水族馆等文化设施强化观光体验功能，并引入超强IP吉卜力、宝可梦吸引年轻旅客目的性打卡，将消费方式、商业空间及沉浸式体验“玩”到极致，为本地及海外游客提供了一站式体验日本文化的平台。

流量变现四要素

戴德梁行商业地产团队通过多年操盘经验，提出公建配套商业未来发展方向及趋势：

边界模糊发展，实现集约化

打造特色商业场景，进一步模糊各功能区域边界，最终将公建、商业、门户形象等功能融合；将场地集约利用最大化，实现“客流”转变为“客留”。

功能复合发展，实现多元化

重视公建属性之外的延展性功能，完善并合理配置各功能区划，进一步实现项目的价值提升。

文化挖掘及活化，实现差异化

通多对区域或城市文化的挖掘及活化，实现公建配套商业的差异化打造，增加公建配套商业消费内容的丰富性；同时，推动区域或城市的文化体验与传播，打造公建配套商业的门户功能。

片区联动发展，实现价值最大化

公建配套商业将与片区周边实现功能联动，共同完善区域综合能力，带动土地溢价、物业升值和经济消费。

与一般商业综合体的开发及运营思路不同，公建配套是强有力的客流引擎，即使拥有庞大“客流”，要进一步变为“客留”还需由商业消费内容来转化。因此，公建配套商业并非仅仅作为配套商业，而是日益成为集约化、多元化、特色化的目的性消费场所，最终带动片区的联动发展，实现商业及社会价值最大化。