《北京市物业管理办法》出台十年后，北京市又诞生一部事关物业管理的重磅法规——《北京市物业管理条例》，并将5月1日起正式施行。前期物业费谁买单、业主大会如何成立、电梯故障谁管修、停车位先给谁……共104条、8个部分的条例，条条都是为了推动业主自治管理。

住宅小区不仅是居民居住生活的基本单元，也是基层社会治理的基本单元。如何推动业主自治管理？除了国务院于2003年公布实施的《物业管理条例》外，10年来，《北京市物业管理办法》一直是指导物业实践的纲领。

“然而，随着经济社会的发展，以及居民对物业服务品质的要求不断提高，由物业服务引发的社会管理问题日益凸显。”北京市住建委相关负责人谈到，近年来，12345市民热线反映的物业服务类投诉较多，比如物业服务水平低的问题，管道老化堵塞的问题，电梯维修不及时的问题。这些投诉，一方面反映出以物业服务为基础的社会治理架构有待完善，需要重新思考兼具自治管理、市场运行、公共服务和社区治理等多重属性的物业服务的定位和作用。另一方面，也反映出当前的物业服务、管理理念和制度措施已不能完全适应现阶段的公众要求和社会治理需求。

也因此，奔着问题去，用立法破解现实难题，成为《北京市物业管理条例》的出发点。

从内容上看，《北京市物业管理条例》共104条，主要分为总则，物业管理区域，前期物业，业主、业主组织和物业管理委员会，物业服务，物业的使用和维护，法律责任和附则8个部分。

许多人曾问北京日报客户端记者，哪部分需要咱业主仔细读？说实话，每一部分都挺重要。

比如，物业管理区域章节，主要说的是物业管理区域划分的原则，对新建和已有项目如何进行差别化处理。一个社区管得好不好，前提是得先划好治理单元。分期开发、30万平方米的超大社区，500户共用某处中央花园还是1000户共用某处中央花园，这是物业管理区域划分要明确的事儿，也是事关业主生活质量的事儿。

再比如，物业服务章节，主要规定了对物业服务企业履约尽职的管理。业主缴纳的物业费每年都花在哪儿、小区电梯的维保单位是谁、停车位租满了没……这些内容的定期公示就是物业企业要尽到的职责之一。

当然，条例也提出许多首次。

比如，条例首次明确，建设单位销售房屋前，应当选聘前期物业服务人，签订最长不超过二年的前期物业服务合同，而自前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业费，由建设单位承担。针对无法成立业主大会，或者虽然成立了业主大会却未能选举产生业主委员会的社区，条例创新性提出，可由街道办事处、乡镇人民政府负责组建临时性质的物业管理委员会，来组织业主共同决定物业管理事项。