中国网地产讯  近日，贝壳研究院发布《一季度重点城市二手房市场形势及展望》。报告指出，从新增供需角度来看，二季度市场将延续复苏态势，尤其是改善需求趋势突出，预计二季度成交量同比增长40%。下半年市场走势与全球经济下行风险关联度增加，存在不确定性。

（一）二季度市场成交量继续复苏

从短期先行指标看，新增供给与新增需求恢复迅速。3月18城链家二手房市场的新增房源量与新增客源量均出现快速回升，其中新增客源量环比增加53.2%，同比增加96.2%，达到2019年以来新增客源量的月度峰值水平。北京3月新增客源量环比增加102.3%，同比去年小阳春增加22.6%，且达到2017年调控以来的高点，二季度市场交易量同比提升40%以上。

（二）改善需求加快释放

“卖小房买大房”的改善需求积极入市，二季度改善需求释放节奏会加快。疫情发生以来新增挂牌房源中90平以下、小居室房源占比明显提升。90平以下、2居室及以下的新增房源占比较疫情前增加了超过2个百分点。

图：链家重点18城二手房新增挂牌90平以下占比变化

以北京为例，新增挂牌房源中小户型比例提升，改善型需求被激发。3月60平以下房源供应比例相较去年12月增加1.8个百分点，一居室房源供应比例比去年12月增加2.4个百分点。从挂牌房源的建筑类型来看，3月塔楼和板塔结合的房源供应比例相较去年12月增加2个百分点。疫情因素驱动下，一部分换房需求加速入场的迹象已现。

图：2019年以来北京新增挂牌房源结构走势

在带看层面，大户型、次新房的带看占比上升。3月18城链家二手房新增带看房源中三居及三居以上占比41%，较1月占比增加1个百分点，同比去年增加1.6个百分比。客户更加偏好房龄低于10年的房子。3月带看房型中房龄在10年以下的占比38.6%，较1月占比增加2.8个百分点，同比去年增加3.7个百分比。

疫情使得客户对于通风防疫条件更好的板楼偏好增强。3月18城链家二手房新增带看房源中板楼占比为58%，较疫情前增加了3.5个百分点，塔楼带看占比为22%，较疫情前下降了2个百分点。

图：链家重点18城二手房带看房源中板楼与塔板结合房型占比

（三）城市延续复苏力度：长三角>二线省会城市>珠三角>京津冀

二季度市场的复苏取决于其城市的基本面和疫情前的市场供需情况，预计二季度市场复苏力度为长三角>二线省会城市>珠三角>京津冀。长三角市场在规划和市场本身层面的一体化程度较高，上海市场和周边城市的联动较强，2020年上海“二改五”限购满四年，获得购房资格的客户将会增加，加上前期价格的回撤，将会有一波有资质和购买力的需求释放，其上海置业也会带动环沪的二手房市场；其次，重点二线城市成都、重庆、合肥、郑州等对周边人口吸引力强，疫情加剧了人口流向省会城市的趋势，预计其市场也有长期支撑；珠三角城市圈中广州深圳外的城市都面临较大的经济转型压力，京津冀在政策压力下活力也相对更弱。

（四）下半年市场走势与全球经济走势关联度提升

在房地产调控政策保持稳定、国内经济得到恢复的情况下，二季度后会有一定低迷，年底10月以后又开始活跃。但是，由于全球经济受疫情影响存在严重的衰退风险，国内房地产市场也面临收入效应的挑战。目前企业和居民端的杠杆不低：内地房企今年一季度到期债务约为1043亿元，到今年3、4季度超过1200亿元。深圳、厦门、北京、南京居民的房贷收入比超过50%，疫情可能冲击经济导致失业和收入不稳定，威胁房地产市场稳定，对后续需求端购买力造成影响。

图：内地房地产行业境内债券合计到期规模