"阿基米德说，给我一个立足点，和一根足够长的杠杆，我就可以撬动地球”，这句至理名言被世人奉为经典。而在现实之中，有一家叫做景业名邦的企业，带着仅十几亿的营收规模，撬开了香港上市的大门。

然而，与不日迎来上市成功喜讯相反的是，房二代景业名邦用微支点撬动“地球”背后，是其资金压力巨大的泥潭，更是不算好走的未来路。

融资的救命稻草

2018年以来，地产行业调控趋严，金融环境仍没有放缓迹象。在此背景下，一批内地小房企加速上市，以此来缓解资金危机，并寻求资本市场力量来扩张业务。继新力控股、天保集团之后，景业名邦在递交招股书5个多月后，终于一脚踏进港交所的大门。

据港交所11月15日消息，景业名邦集团控股有限公司通过港交所的上市聆讯，星展银行担任其独家保荐人。通过聆讯，这就意味着景业名邦不日将登陆港交所。58安居客首席分析师张波亦表示：“在融资不利的情况下，不少中小房企将上市视为融资的‘救命稻草’”。

不过，上市融资 “这稻草本身也并非含金量十足，不少企业往往定价偏低，直接影响到实际融资效果”，张波说。

实际上，这家企业与雅居乐有着千丝万缕的联系。据招股书显示，景业名邦的执行董事兼主席及最终实际控制人为陈思铭。显而易见，景业名邦背后站着的，是陈思铭；而陈思铭背后站着的，是雅居乐董事会副主席陈卓贤，陈思铭是陈卓贤的长子。

背靠雅居乐这个“大树”，景业名邦得到不少帮助。如富力张力之子张量一样，陈思铭的第一笔创业启动资金，正是来自于“家庭资源提供”。

除财务支持外，景业名邦有不少高管也是从雅居乐调任而来。根据招股书显示，景业名邦董事会共有9名成员，包括6名执董和3名独立非执董。董事会副主席兼执行董事刘华锡是雅居乐老将，曾任雅居乐集团副总裁。

招股书还显示，执行董事兼总裁郑红曾任雅居乐地产总裁助理和番禺雅居乐总经理；执行董事吴新平曾任雅居乐地产工程中心总经理；执行董事郭双曾任雅居乐集团区域总裁；执行董事韦妙嫦曾在雅居乐集团多家公司负责财务审计工作。

景业名邦的4名高管中，除财务总监刘华强外，副总裁谭玉杏、蓝炽源，副总经理兼公司秘书卫静心也均有雅居乐从业经历。

微支点撬动地球

如年仅只有30岁的陈思铭一样，景业名邦号称“最年轻上市房企”，成立至今不过短短7年光景。据公开资料显示，景业名邦总部位于香港CBD铜锣湾时代广场，业务主要分布在广州、海南、香港等城市，未来开发的土地资源集中在广东、海南、云南及湖南等四省。

景业名邦项目开发经验，以及规模尚属年轻，储备项目资源亦有限。至今为止，景业名邦拥有30个物业项目，建筑面积300万平方米，其中20万平米的可供出售或出租的已竣工物业、90万平米的在建物业及190万平米的持作未来开发物业。这一规模，在地产行业显得十分“迷你”。

对此，景业名邦也在招股书中直言，近年来正在急速发展，所处位置优越且成本在商业上可接受的待开发土地供应非常有限。

有限的30个项目中，景业名邦的业绩几乎全靠广州的景业荔都和海南的景业清水湾两个项目撑起。招股书显示，2016年，广州的景业荔都一期、海南的景业清水湾3号一期与二期共获得收益约6.25亿元，占当年总收益的97.5%。

2017年，景业荔都一期、景业清水湾3号一期与二期共获得收益约7.83亿元，占当年总收益的93.46%；2018年，景业荔都一期和景业清水湾3号一期、二期及三期共获得收益约12.46亿元，占当年总收益的93.74%。

在已经上市成功、营收规模近百亿的中小房企新力面前，景业名邦的营收规模更是少得可怜。根据公开数据显示，2019年上半年，景业名邦实现收益7.62亿元。期内，景业名邦录得溢利1.81亿元，毛利3.96亿元，毛利率为54.8%。

而2016年至2018年，景业名邦分别实现收益6.41亿元、8.38亿元、12.49亿元；实现溢利8450.7万元、8607.8万元、3.82亿，毛利率分别为26.0%、36.4%、40.4%。

因而，表面繁荣的是：房二代景业名邦，背靠雅居乐这棵大树，以“微支点”撬动了“地球”，打开港交所的大门。看似繁荣背后，却是残酷的现实：在金融监管趋紧、房住不炒的大背景下，景业名邦正陷在现金流紧张、基本面堪忧的泥潭。

事情当然是环环相扣的。业内认为，景业名邦基本面堪忧、现金流紧张的现状，导致其较难通过银行贷款，为其土地收购和未来房地产开发获得足够资金。

令人堪忧的基本面

如多数中小房企的命运般，景业名邦的处境真的不算好过。

景业名邦酒店运营、物业管理业务不尽如人意。招股书显示，景业名邦酒店运营业务毛利于2017年年度录得亏损1889.2万元，物业管理业务毛利更是连续三年亏损，累计超过212.7万元。

景业名邦方面表示，公司的酒店营运分部于2017年录得亏损，主要是因为位于从化的卓思道温泉度假酒店开业，而2018年借助平均房价和入住率的抬升，该酒店的业务回暖，其毛利也逐渐增加。

景业名邦短期偿债压力巨大。2016-2018年末，以及2019年上半年，景业名邦总借款分别为7.33亿元、11.22亿元、7.58亿元及16.68亿元，总借款的加权平均实际利率也由2018年的5.74%上升至2019上半年的7.45%，2019年上半年的年内即期还款部分已经高达7.77亿元，同比大幅增长76.73%。 

尽管有雅居乐提供财务资助，景业名邦仍然经历了负债过山车。2016-2018年末，以及2019年上半年，景业名邦对应资产负债比率分别为1066.4%、306.2%、116%、200.7%。

合约负债方面，于2016年、2017年、2018年12月31日，景业名邦分别为433.9百万元、1407.4百万元、2238.8百万元，逐年攀升，年增长率分别为224%、59%。截止2019年4月30日，景业名邦合约负债额依然居高，为2082.1百万元。

景业名邦的现金流情况也不容乐观。据招股书显示，截止2018年年末，景业名邦现金及现金等价物分别为2.56亿元、2.98亿元、2.19亿元，经营活动产生的现金流连续两年为负，分别约-2.7亿元、-2.10亿元。

景业名邦在招股书上表示，如果上市成功，募集的资金将有三大用途，一是现有项目的开发资金，二是土地购买，三是一般运营资金。

景业名邦亦承认，因资金有限，如出现土地成本大幅上涨，将无法与财务资源更丰厚的其他物业开发商展开竞争。

“土地、资金不亚于粮食、弹药，要配备充足，方能大概率打赢胜仗。民营房企在融资困难时期要降负债降杠杆，以加速现金流回笼为准绳，否则，将看不到曙光到来，会被市场淘汰”，某业内人士坦言。

除此之外，广东、海南、云南及湖南的物业限购政策，以及其他政策变动，也将成为影响景业名邦物业板块营收的一个不确定因素。路着实不太好走的情况下，未来，能否抓住上市这根“救命稻草”，景业名邦得拿出“真本事”了。