幸运的佳兆业

来源:中国网地产 2019-08-30 15:23:05

佳兆业中期业绩会上,集团主席兼执行董事郭英成先是两次提到了佳兆业的运气,他说:“其实我们是运气好一点”、“我想我们真是运气不错”。而在业绩会的最尾声,他又说道:“我们作为一个深圳企业,觉得很荣幸。”

让郭英成如此有感而发的原因里,有粤港澳大湾区的建立,有深圳先行示范区的建立,以及因为生于斯长于斯,而能乘借东风实现逐年指标向好的佳兆业的业绩。

“一基石,两雄翼”对抗降温市场

2019年上半年的市场,比2018年同期又降温了许多——2018年上半年全国商品房销售面积同比增长3.3%、商品房销售额同比增长13.2%。而今年上半年,全国商品房销售面积75.8亿平方米,同比下降1.8%;全国商品房销售额7.07万亿元,同比仅增长5.6%。

市场的冷淡,传导到开发商的成绩单里,上半年里,虽然大部分上市房企依然保持着销售额的同比增长,但增幅数字相比去年,则是大范围地放缓,只有少数成为了例外。而在这少数例外里,佳兆业是个意料中的存在。

今年上半年,佳兆业实现合约销售346.9亿元,同比增长37.0%;实现合约销售面积约为196.1万平方米,同比增长38.5%。这两个指标的增幅,比去年同期分别提高了24.3个百分点和36.6个百分点。在行业中,实属少见。

增幅背后,珠三角带来的稳健贡献支撑,功不可破。一直以来,珠三角都是佳兆业的布局重镇,今年上半年,佳兆业在珠三角实现了201.2亿元销售金额,同比增长43.3%,占据集团上半年销售金额总数的58.0%,占比比去年同期再提高2.5个百分点,进一步扩大了集体核心大区的影响力。而中部和环渤海两个地区,今年上半年里则成为佳兆业的两个雄翼,为佳兆业业绩拔高增幅锦上添花——中部区域的合约销售金额同比增长了123.8%,达到48.6亿元;而环渤海区域更是大增167.6%,实现了52.0亿元合约销售金额。两个地区合起来业绩贡献突破100亿元,占集团期内总业绩额的29.0%。

“一基石,两雄翼”的业绩配比下,佳兆业的运势来源已然不止于珠三角,而是从珠三角出发,扩散至了更多大区,收获更多硕果源。下半年里,佳兆业预计将有1200亿元的货值入市,按照前7月50%的业绩目标完成度来看,下半年里,佳兆业只需要不到50%的去化率就可以完成全年875亿元的规模目标。 

厚积旧改储备持续释放拉高利润

佳兆业今年上半年的合约销售中,有几个表现突出的重点项目——如深圳盐田佳兆业城市广场、深圳平湖佳兆业广场深圳佳兆业未来城、深圳坂田佳兆业城市,有趣的是,这几个项目均为旧改转化而来。

一直以来,佳兆业就有“旧改之王”的美誉,集团深耕旧改领域也已有20年之久——1999年,佳兆业成立那年,佳兆业同步启动深圳桂芳园项目的旧改。2001年,桂芳园项目开盘,这个项目,成为佳兆业旧改业务的开山之作,并奠定了佳兆业在旧改江湖的地位。

而后,深圳大鹏佳兆业广场、深圳佳兆业大都汇、深圳佳兆业未来城、深圳平湖佳兆业广场、深圳盐田城市广场等十多个旧改项目相继面世,改造对象包括旧城、旧村、旧工业区、烂尾楼改造等,并开始将业务从深圳拓展至珠三角,成功开发了广州中石化大厦、珠海佳兆业水岸华等异地旧改项目。

旧改项目首先能为佳兆业带来可观的土地出让货值——去年底至今年上半年,佳兆业先后成功转化了广州小坪村、上海徐行镇及深圳福田口岸3个项目,共计可售面积73万平方米,可售货值逾404亿元。下半年里, 深圳福田东山项目、深圳南门墩项目和深圳百灵达项目还将为集团提供可售土储面积近50万平方米,可售货值人民币332亿

截至到2019年年中,佳兆业共计拥有近3200万平方米占地面积的旧改储备(未纳入土储)。公司计划每年从旧改项目中转化80-100万平方米的土地供应开发,预计未来1-2年,集团将有9个旧改项目计划供地,货值约1140亿元;未来3-5年计划有13个深圳及广州项目供地,货值约4200亿元;长远来看,集团将有约占地面积2200万平方米的旧改项目陆续进入供地阶段,可带来近两万亿的货值。

其次,旧改项目大多占据城市核心地段,佳兆业还能通过二级开发、改造,将项目转化为可销售货值。如本段开篇所提及的四个项目,上半年里共计贡献集团整体销售额的近33%。其中盐田城市广场作为深圳盐田区最大的旧改项目,属于集团的粮仓型项目;深圳佳兆业未来城毗邻大运中心及大学城,频夺销冠;深圳平湖佳兆业广场销售的住宅及公寓产品也表现优异。而在集团下半年的可售货值里,旧改项目可售货值的占比达到了31%。

旧改项目为佳兆业带来的另一个关键,就是高利润。据佳兆业方面透露,目前集团土储内旧改项目账面值约为旧改土储货值的11%,而旧改土储成本仅约人民币3000元/平方米,占合约销售均价(2019年上半年合约销售均价=人民币17686元/平方米)仅约17%。

得益于旧改模式低成本高回报的利润拉动,上半年里,佳兆业实现毛利67.1亿元,同比增长42%;净利润达到27.8亿元,同比增长24%;本公司持有人应占溢利28.4亿元,同比大涨67%;本公司持有人应占核心净利润同比增长55%达到27.5亿元。

利润提升下,佳兆业的现金流与运营风险也得到了有效优化,中报显示,上半年佳兆业的净负债率下降45个百分点,公司速动比率保持在1.3倍的良好水平,现金及银行存款账面值较去年底增长31%至300亿元,完全覆盖1年内到期债务且有结余。

今年6月,国务院常务会议提出要“加快改造城镇老旧小区”、“加大金融对旧改的支持”,标志着城市更新的万亿级市场正向房地产企业加速开启,对于“旧改之王”佳兆业而言,也标志着集团将迎来新一轮高质量增长的窗口期。

受益深圳利好迎接发展新窗口

佳兆业不仅有幸运大区、幸运业务板块,还有幸运城市——回顾佳兆业20年来的发展历史,“深圳”一直是它绕不开的幸运圆心,它在这里成立,在这里深耕,并从这里逐步走向更多机遇的远方。

l 在佳兆业今年上半年的合约销售里,深圳单城占比就达到了30%;而在集团185亿元物业销售收入中,深圳贡献了48%;

l 在佳兆业3200万平方米的旧改储备中,大湾区内共有128个旧改项目,其中深圳就占了88个;

l 在佳兆业截至到2019年年中拥有的近2600万平方米、逾5000亿元可售货值的土地储备中,大湾区占比达到55%,而大湾区中,深圳部分的土地储备又达到了325万平方米,货值约1600亿元。

在“精耕深圳”上,佳兆业算是做到了极致。

随着粤港澳大湾区发展的加速,加上8月18日,中共中央、国务院发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》,提出了在经济、文化、社会、生态等方面全面支持深圳的发展和探索,深圳的发展以及大湾区的发展迎来了新的历史机遇。这对佳兆业来说,也标志着巨大利好背后的巨大发展机遇。

市场人士指出,随着深圳建设先行示范城市,佳兆业长期扎根深圳的优势将进一步凸显,迎来属于自己的“黄金时代“。在地产和城市更新主业之外,佳兆业前瞻布局的大健康、大文旅、大消费产业加速推进,与主业的协同格局初步显现,以航运、文体等成熟产业为抓手,在深圳建设社会主义先行示范区中发挥先锋、引领作用。

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佳兆业的幸运,在行业中,是偶然出现的幸运儿。但从它的发展历程来看,这样的成绩,又是一种必然的收成。
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