2018年12月19日，招商蛇口竞得双流区公兴街道一宗纯住宅地块；时隔半年地块呈现为招商·愉樾并于7月28日正式亮相。值得关注的是，在前期并无多少铺排与造势的前提下，当天依然吸引了大量购房者前往“打卡”。

“容积率2.0地块上打造“刚需”产品，在大怡心湖高端居住区做ALL“小户型”产品，用建面93㎡呈现板式舒居小“洋房”。”新项目高人气背后与其独树一帜的产品策略不无关系。甚至有人提到，招商·愉樾有可能会成为下半年的“爆款”项目，究其原因在于这是当前市场“期盼”已久的产品，用“紧俏”形容也不为过。 如果我们以其产品作为突破口可以发现，招商·愉樾打出的“1+4”产品组合牌，对购房者会很有吸引力，成为下一个成都“网红盘”，招商·愉樾确实算一只“潜力股”。 

一个核心支撑点

70-93㎡定调 适销对路才是“王道”

首先，70-93㎡产品定位赋予了招商·愉樾最核心的价值标签与竞争力。 一个客观事实是，成都刚需依旧旺盛，但供应却存在巨大缺口。2019年上半年中心城区110㎡以下面积段产品供销比（套数）仅为0.63；与此同时，二手房市场70-90㎡面积段成交占比4成。显然刚需客观存在，只是不得不面对两大难题：

一是，当前市场大户型、高端化产品掌控着“话语权”。2019年上半年中心城区，110㎡以上户型供应占比已超7成，平均成交套均户型已“膨胀”至123㎡，这也意味着总价门槛水涨船高。  

统计时间截至2019年6月30日

二是，不断被推高的地价左右着未来产品走向，小户型产品难觅生存空间。以近期土拍为例：  8月6日，青羊区一宗74亩地块拍卖，成交楼面价13670元/㎡，并需单独配建安置房；7月31日，主城两宗地块在“现房销售”的前提下，成交楼面价仍分别达到了14300元/㎡、19800元/㎡；7月30日，成华区与青羊区共4宗地拍出，成交楼面价分别为13700元/㎡、14000元/㎡、13500元/㎡、16200元/㎡；……

截至目前，在2019年，成都楼面价纪录已三度刷新，并诞生万元地块22宗。大家“心知肚明”，“高价低容”的“紧箍咒”下，小户型产品很难是这些地块的归宿。事实也确实如此：据不完全统计，2018年中心城区出让地块已入市项目，仅有两个含有100㎡以下面积段产品，90㎡以下直接挂零。 

严重的供销矛盾交锋中，招商·愉樾的出现无疑是一场“及时雨”，70-93㎡的产品对饥渴已久的刚需而言，其“诱惑力”无需赘言。并且招商·愉樾占地面积约57亩，共规划了860套房源，仅城南地缘性客户就足够消化完成，更何况面对的还是全城刚需刚改购房者。

四重衍生附加值

刚需高配 能加分的可不只是产品

应当看到，70-93㎡面积段只是招商·愉樾产品价值的起点，在此基础上通过撬动购房者四重需求，并衍生出更多价值才是招商·愉樾吸粉的核心“武器”，也是其价值高度所在。 

1.第一重使用需求，满足更多家庭生活场景

于刚需与刚改购房者而言，置业的第一要义是满足居住使用功能。 招商·愉樾共规划了三大主力户型，分别为建面约93㎡三房两厅双卫、83㎡三房两厅单卫，以及当前新房市场罕见的70㎡两房两厅单卫。在参观完其样板间后锐理君有一明显感受：在有限的面积上，招商·愉樾通过良好构建空间秩序和分配尺度，户型整体布局紧凑无多余浪费，功能性与实用性都很突出。

招商·愉樾B户型图展示

不仅可以满足多种家庭生活场景，难得的是也没有刻意去压缩各功能空间的面积，譬如83㎡不仅做出了三个房间，其客厅开间仍然做到了3.6米；93㎡户型设计出三房双卫，可以适应三代同堂的居住需求。并且，干湿动静合理分区、明厨明卫、通透采光、双阳台等基本是标配。

招商·愉樾装修样板间实拍图

2.第二重享受需求，刚需也能住低密洋房社区

之所以称招商·愉樾为刚需产品，在于其面积段可以为刚需购房者提供“上车”机会，而在规划打造上，品质改善标准才是项目的出发点，从以下三个切面可以窥探一二。

 一梯两户洋房定调性

低容低密向来是衡量一个社区居住舒适度的重要标尺。招商·愉樾用地要求建筑密度不大于20%，容积率更是不足2.0，是典型的改善指标。在此基础上，从户型排布到楼栋布局招商都作了很多功课。 

 4栋高层呈一字型排布统一位于牧鱼街一侧

首先，是大胆引入洋房产品，规划出8栋11F洋房+4栋18F高层的搭配，在此之前洋房多与大户型、高改化产品挂钩，与刚需基本无关。

其次，洋房产品做到一梯两户的高配置（户型面积均为93㎡），板式结构，前后通透，加上30-50㎡的楼面间距，舒适度立马UP。

再是，4栋高层采用45度角弧形点式布局，而户型则全部按“Z”字形分布，既不存在各楼栋间对视，也保证户户采光通风最大化，同时拥有更开阔的楼间距与观景视野。 

“洋房”户型建筑面积均为93㎡

依托低密营造精致生活空间

据了解，招商·愉樾不仅绿地率达到40%，并且在57亩的土地仅规划了860户房源，对比传统刚需项目同样面积千户多是起步而言，招商·愉樾的空间尺度和居住舒适度不言而喻。也正因如此，项目建筑密度不超过16%，换来近85%的空间可以在园林景观上“大做文章”，从而规划出 “一轴一环三大区”的景观表达： 一轴：中轴景观以鱼为主题，通过景致层层递进，引导人进入园区，增添归家仪式感；一环：环形跑道贯穿整个园区景观，与当代年轻人崇尚运动与健康的生活态度相契合； 三大区：以”鱼、水、花”分别作为三大区的主要景观元素，丰富景观层次。此外，园区规划配备约600㎡泳池，并设计做了景观水池、成人和儿童功能双泳池设计。

中庭游泳池规划效果图

高颜值外立面提升好感度

从产品设计倒推，90后甚至95后将会是招商·愉樾的中坚客群，他们更加追求个性释放，审美需求日益提升，适宜的高颜值外立面无疑可以锦上添花。 按照规划设计，项目外立面采用新亚洲风格，通过调整三段式比例关系，去繁化简，同时采用挑檐等元素，增加辨识度；建筑材料运用上，建筑下部采用仿石材一体板与金属材质组合，上部采用仿石涂料及金属漆，采用米白色及咖啡色等暖色调，提升社区品质感。 

3.第三重机会需求，曲线进入城南高价值区域

近年来位于大城南的双流区在二圈层中独领风骚，与主城的价值界限也逐渐模糊，土地市场的高光表现，是最有力的佐证：今年诞生的22宗万元地块中，有4宗来自双流，其中有两宗均分布于怡心湖版块。 

双流区楼面价前10地块信息（蓝底标注部分的地块均位于大怡心湖片区）

怡心湖版块成为双流区土地价值制高点并不意外。怡心湖作为成都产城湖一体化湖区，东邻天府新区，西靠双流高技术产业功能区，无论是政策规划，亦或区域位置都让其他很多版块难以匹敌。

据悉，如今怡心湖B区市政道路已完成65%，预计2020年5月怡心湖主湖区开始蓄水，预计2020年底湖区基本建设完成，呈现景观效果，加上近期地铁19号线规划落定的利好消息……市场各方对怡心湖的期待值还将持续上涨。 企业“跟投”是最直接的风向标。从早一步的中铁建、中海、绿城、金地、万科、招商蛇口，到后来者香港置地、奥园、新希望、四川交投等，龙头房企的聚集成为怡心湖版块蜕变的加速器。作为当下炙手可热的新兴高端居住区，清一色的高端项目也在情理之中。 

注：表中信息为项目近两次开盘情况（或拟推房源）综合整理，仅供参考，具体以企业和项目官方公示为准。

而招商·愉樾的登场为更多购房者跨过这条高价“护城河”提供了一条优质途径。项目与怡心湖产业园A区直线距离2公里左右，属于大怡心湖片区资源与配套辐射范围。虽然价格还是未知数，但仅凭70-93㎡的面积段就可大幅“压低”总价门槛。 

4.第四重信心需求，央企招商为项目品质长线把关

房企品牌溢价能力与号召力本身就是产品价值的有力保证，面对购房者，招商蛇口可以展示极强的“带货能力”。 一方面来自实力的吸引。发迹于1979年的招商蛇口作为百年央企招商局集团下属子公司，业务覆盖全球近60个城市和地区，开发精品项目超400个，经验与实力都是将是招商·愉樾品质的加成项。并且，在后期服务与运营方面也更有保障，因为其为业主提供物业服务的正是招商局物业。 另一方面是成功案例的导流。2009年招商蛇口（原为招商地产）首次在成都拿地，是最早布局成都的央企之一，从区域“拓荒者”招商雍华府，到蝉联多个月度区域销冠的招商中央华城，再到金融城版块城市地标级综合体招商大魔方……入蓉十年，招商蛇口在成都已落下8大项目，成绩与影响力有目共睹，前期热门项目也为招商蛇口积累了一众拥趸者。 招商·愉樾作为招商蛇口继招商大魔方之后，时隔近四年于成都推出的全新力作，市场各方给予的期待值自然很高。 值得一提的是，今年6月18日，招商蛇口与天府新区成都管委会签订了关于建设天府中央商务区总部基地项目的全面合作协议，这表明招商蛇口将助力推进成都天府新区生态高地和经济高地的建设。

两天后，招商蛇口再次出击，以楼面价5750元/㎡拿下新都木兰镇90.6亩纯住宅地块。
招商·愉樾项目用地——天府中央商务区总部基地——新都地块，一向以稳健著称的招商蛇口在半年时间连落三子，其蓄势发展的决心跃然纸上。打头阵的招商·愉樾自然有着重要的“战略意义”，因此，其产品策略与品质把控固然有差异化制胜市场的考量，同时也是招商蛇口对产品迭代升级的追求和需要，当然也与招商蛇口作为央企对“美好生活承载者”和“城市生长的力量”深刻践行有关。 

总的来看，以上述“1+4”个指标展现出的五大核心价值作为评判标准，招商·愉樾在成都楼市竞赛中具有非常明显的竞争优势，不出意外，下半年热销楼盘中应当会有招商·愉樾的席位，不妨拭目以待。