8年前，地铁车辆段上盖项目开发，在中国大陆地区还是新生事物，并没有被大众广为了解。彼时，京投发展首个轨交车辆基地一体化开发项目西华府立项，“那时候，大部分人还不清楚流程是什么，去哪里办手续”，京投发展总裁高一轩回忆道。

8年后，在2019北京国际城市轨道交通展览会暨高峰论坛（Metro Trans）——京投发展TOD创新论坛，当高一轩再一次站在论坛讲台上，却感受到TOD如今面对的是一片前景广阔的蓝海市场。

TOD拥有万亿市场规模

作为TOD智慧生态圈开发理念的倡导者和践行者，高一轩领导下的京投发展在今年7月26日这一天有些忙，这是京投发展举办的第二届TOD创新论坛了。在此次论坛上，高一轩表示：“中国轨道交通行业和TOD领域的发展，是逆势发展中的朝阳行业，它拥有万亿的市场规模”。

在轨道交通蓬勃发展的今天，TOD领域的确迎来了好时代。据公开资料显示，截至2018年年底，中国内地共有35个城市开通运营185条轨道线路，运营线路总长度5761.4公里。2018年我国轨道交通建设投资从4762亿增加到5470亿，投资的同比增长达到了14.9%。地铁客流量从184亿人次增长到210亿人次，全年累计完成的进站量达到133亿人次。

与此同时，我国轨交车辆基地增长到263个，同比增长11.9%，而投运车站、投运换乘站的同比增长分别为4.9%、6.2%。2018年全国轨道交通车辆基地和站点枢纽TOD合计总开发规模预测达到6.3亿平米，假设平均可售物业预计单价为20000元/平米，总开发市场容量预测将达到12.6万亿元。

将交通枢纽变为城市会客厅

2018年，累积了丰富的轨道交通车辆基地一体化开发经验的京投发展，正式推出“TOD智慧生态圈”开发理念，在此理念的指导下，京投发展深耕轨交车辆基地一体化开发，并提出了“植根北京 茂盛全国”的公司目标构想。

对于“TOD智慧生态圈”这一开发理念，高一轩的解释是：“智慧”是让智慧思维和科技成为加速发展的主要工具；“生态”代表人文、自然、产业、生态价值的共存；“圈”可以理解为闭环系统，具有自我修复和优化的能力。

越来越多城市享受到了轨道交通带给城市的便利，以轨交车辆基地一体化开发形成的新型城市综合体将会影响越来越多市民的出行和生活。京投发展“TOD智慧生态圈”的设想是这样的：从地铁出来便可以进入具有复合业态的城市综合体，商场、写字楼、住宅区等无缝对接，交通枢纽成为了城市会客厅。

“TOD智慧生态圈”的开发理念是极符合城市发展过程中人性化需求的，高一轩指出，京投发展的重要目标，就是精准地满足人的需求，做好服务。不过，“轨交车辆基地一体化的开发，是非常复杂的系统性功能，需要开发企业具备多种能力”。

“TOD智慧生态圈”不断进化

凭借业内一流的人才实力和累积十年的经验技术，目前京投发展已具备了在轨道物业开发领域的技术、经验，在减振降噪等技术领域取得了6项发明专利、8项实用新型专利。与此同时，京投发展还把全国轨道交通和车辆基地全部梳理在地图上并标识出来，一个一个实地考察。高一轩表示，“80%的企业第一轮反馈都很感兴趣，其他企业可能已经签订了合作协议了，那就为我们下一次合作做准备。”

经过一年多的实践探索，京投发展对 “TOD智慧生态圈”进行了五个方面的升级，即建立了轨交车辆基地的评价体系、构建轨道交通车辆基地结构转换研究体系、研发了轨道交通车辆基地的绿色车辆段的理念、深化了轨道交通车辆基地减振降噪的系统化研究，以及完善了轨道交通车辆基地的客户研究体系。

高一轩总裁以位于北京地铁8号线平西府车辆段的公园悦府项目为例，着重介绍了京投发展在客户研究体系方面的成果，他表示：“客户研究是我们构建‘TOD智慧生态圈’的核心抓手”。这五项成果对于车辆段物业的整体可持续发展、实现盖上开发价值最大化等有着重要意义。

高一轩认为，未来“TOD智慧生态圈”开发理念会让城市更加舒适、便利、智慧、融合，京投发展将更加突出以轨道交通为核心的车辆基地一体化开发的重要作用，为城市、地铁和市民三个价值端口提供可持续的服务。