石家庄新华区:两大盘入驻能否掀起波澜?

来源:中国网地产 2019-07-26 10:50:38

新华区,是石家庄的发源地,我们城市的名字,来自于新华区的石家庄村。论“老”城区,没有其他区能和新华区比了。正是如此,新华区的开发建设,相比长安、裕华等区,起步较早。区域所辖二环内外,很多地方已经发展成熟,甚至有些老旧了。

石家庄新华区:两大盘入驻能否掀起波澜?-中国网地产

从房地产新房市场上来看,许久没有老同志的声音了。不过还好,万科和中冶在新华区北二环外,布局了两个重量级的项目。这两位大侠,是否能在平静的湖水中,掀起波澜,我们拭目以待。本文先扒一扒这两个楼盘。

一:万科中央公园

目前市场上声音最多的开发商,非万科莫属。来石家庄三年的时间,已经布局7个楼盘,遍布主城各区以及正定新区等地。成交量位居各大房企排名的前列。继翡翠公园、翡翠书院、紫郡、新都会、正定文化村等之后,新华区的万科中央公园,也快要和大家见面了。

6月21日,石家庄市自然资源和规划局发布了《关于万科中央公园建设项目设计方案批前公示的通告》。通告显示:万科中央公园项目位于明珠花苑小学以东、明珠花苑以南、北新街以西、北二环路以北,用地性质为「居住用地」。根正苗红70年大产权。

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规划图显示,石家庄万科中央公园项目总建筑面积152749.09平米,将建设10栋住宅楼,一栋幼儿园,容积率2.42,绿地率35%,规划户数884户,其中保障房88户,停车位884个。扣除保障房商品房一共有796套,其中90-140平米户型有728户,140-200平米户型有68户。价格待定。入市时间待定,预计下半年。

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从户型面积的设定上,万科中央公园和翡翠书院类似,主要面向的客户群体,还是首置和刚改人群。根据我们的推测,户型结构有可能和翡翠书院也是类似的。车位配比1:1,中规中矩。毕竟项目的定位并非豪华住宅,总价较低。过多的车位,反而造成销售负担,一比一够用即可。

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万科中央公园楼座布局图

另外我们从规划图上可以看出,小区的主出入口位于二环路的北侧,上下二环比较方便,当然,如果想出门左拐,还是需要先右拐再调头。这也是紧邻二环的项目的通病。小区和二环路之间,规划建设绿化隔离带,宽度大约50米左右。有这些花花草草的存在,一方面可以美化环境,另一方面,能够隔绝部分二环路的汽车噪音。否则,紧邻二环路的房子,晚上入睡真是个问题。

小区还配建有商业和幼儿园,从图中可以看出,幼儿园位于项目东南角。商业部分位于小区正南大门处。估计交房之前,商业楼要用作售楼处了吧。

万科中央公园的建筑,采用了装配式的建造工艺。很多购房者,可能不理解,什么是装配式建筑呢?百度百科这么说的,由预制部品部件在工地装配而成的建筑,称为装配式建筑。按预制构件的形式和施工方法分为砌块建筑、板材建筑、盒式建筑、骨架板材建筑及升板升层建筑等五种类型。通俗点讲:搭积木。

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装配式施工图

看到这里,很多人肯定有忧虑,这类住宅结实吗?能行吗?建筑质量不会有问题吧?大可放心。因为现在施工的装配式建筑,和图片中并不完全一样。目前的技术水平,只能是简单部分的装配施工,比如消防楼梯,部分窗台之类的。主体结构和承重部分,还是传统钢筋混凝土现浇的施工方式。所以,完全不必担心。未来,装配式建筑技术成熟以后,建筑质量必然会优于目前的楼宇。因为,时代是进步的。

目前,万科中央公园的售楼处尚未建设完成,也没有对外正式宣传。预计不久的将来,就要入市了。

二、中冶德贤华府

中冶德贤华府,与万科中央公园的路子不一样。定位依然是着力打造“德贤系”高端住宅,也就是日常说的豪华住宅。面向中高端改善购房者。预计价格18000-22000元,或者说均价20000元。预计开盘时间8月初,目前正在排卡。在赵佗路区域,确实是豪华住宅的价格了。毕竟旁边的普通住宅,才一万四五的价格。

好比当年的德贤公馆,标榜豪华住宅,从开始的单价20000左右,最后单价卖到了28000元每平米。暂且不说德贤公馆是否具备了豪华住宅的水平,至少这个价位,在石家庄是“壕”了。无数业主乞盼收房时,自己家的惊艳。可惜,交房的时候发生了一些不愉快的事情!

前车之鉴,后车之师。我们往事重提,无非是希望中冶地产在开发建设上,能用点心,能够切实重视工程和进度,毕竟我们国际庄的购房者,更在乎实际交房的效果。交房效果和业主的口碑,才是开发商最好的广告宣传。

言归正传,1月10日石家庄市城乡规划局发布《关于石家庄中冶德贤华府建设项目设计方案批前公示的通告》。通告显示,中冶德贤华府项目位于中华北大街以东,赵佗路以南。用地面积为8公顷,属于旧城改造项目,拟建设住宅。

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注:赵佗公园实际没那么大,地图有误差。

德贤华府位于赵佗路「赵佗公园」东侧。周边底商类配套齐全,环境不错,交通一般。毕竟区域车辆绝大部分汇总到中华北大街,堵车是常有的事情。

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图:赵佗路现状

根据通告显示,中冶德贤华府将建设15栋住宅楼,沿街商业、幼儿园等配套设施。总建筑面积327016平方米,其中地上建筑面积242216平方米,地下建筑面积84800平方米。

户型面积,125平米起步,首开最高185平米。后期是否还有更大的,目前还不知道。125-135-155平米,是三居室户型。160-175-185平米,是四居室户型。在大平层的营造上,德贤华府提供了多种选择,可以满足各个改善层次的需求。

项目的商业配套以底商为主,同时,中冶宣称项目交房标准是精致装修的毛坯房,原因在于,交房配备了新风系统、中央空调等设备。

从楼盘的各方面来看,可以说,德贤华府对标裕华区的德贤公馆,不过,园林景观的设计上,没有德贤公馆那么大的下沉水系广场了。预计交房时间,2020年年底,距今只有1.5年的时间了,中冶速度真是快呀。有时候,太快了也不一定好,夯实建筑质量才是最关键的。

本地房企在新华区,同样开拓疆土。

润江地产与河北天河房地产开发有限公司合作,在6月19日拿下新华区[2019]031号地块,位于联盟路以南、西三庄街以西、联西街以东、蓝翼路以北,土地面积约合69亩,规划用途为住宅用地,出让年限为70年,容积率为≤2.5。

该地块最终以75000万元出让,亩单价为1085万元/亩,楼面地价为10609元/㎡。如此高昂的土地成本,未来售价几许?我们将持续关注。

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润江地块位置图

在其他区,万科融创恒大保利、天山、润江等一众品牌房企杀得不可开交的时候,新华区终于等来了几个大品牌房企的登场,回归到石家庄市场的主流之中。仔细想想,新华区优势着实不少。

新华区生态良好,环境优越,地处上风上水。绿树荫荫,碧波荡漾,拥有植物园、水上公园等13座公园,民心河、南水北调等五大水系纵横交错。

全区建成区绿地率、绿化覆盖率、人均公园绿地面积等均是全市第一,得天独厚的生态环境优势,被誉为省会后花园。

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水上公园

新华区省直机关单位众多,和桥西区不相上下。西苑小学、机场路小学、28中、42中等重点学校,驰名全市。居住在新华区,颇有一番闹中取静、世外桃源的感觉。

希望万科中央公园和中冶德贤华府两个项目,以及未来入市的润江项目等,能够满足想定居新华区的购房者的需求,打造出几个精品小区,让整个新华区的楼盘品质,再上一个新台阶。


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