二、月度数据分析

1、淡旺季趋势依旧，6月量价齐升

据我爱我家研究院统计，2019年6月，北京住房租赁交易量环比5月增长14.42%，同比2018年6月增长1.39%。从上半年的月度走势看，3月为今年第一个交易高峰，4、5、6月则呈现连续增长趋势，市场的淡旺季走势与往年一致。

6月北京住房租赁平均租金为94.71元/㎡，环比5月上涨2.29%，同比去年6月上涨6.96%。整体来看，今年上半年北京租金仍在持续上涨，但各月涨幅都在3%以内。进入6月后，市场呈现明显的量价上涨趋势。

2、旺季客户看房次数大幅缩减

2月，北京住房租赁客户的平均看房次数为1.46次，6月则为1.68次，客户在这两月的平均看房次数均有大幅下降，租房心态变得极为迫切，交易节奏较快，市场热度因此提升。预计7月交易节奏还将进一步加快，客户平均看房次数可能进一步减少。

3、供需关系平稳，供需矛盾较去年缓解

6月北京住房租赁市场的新增房源量环比5月增长1.43%，同比2018年6月下降3.52%；新增客源量环比5月增长1.05%，同比去年6月下降20.49%。新增房客比为0.21,与3-5月基本持平。

6月新增房客源均环比上升，同比下降，市场热度伴随毕业季的来临继续上升，但不及去年同期。对比2018年及今年上半年的房客比可以发现，2018年春夏租赁旺季期间，房客比都有明显下滑，房源增长不及客源增长，市场供需矛盾加剧。今年3月以来，新增房客比始终保持0.20的水平，供需关系平稳，与2018年的两个旺季相比，今年的供需矛盾明显缓解。

三、市场分析

我爱我家研究院分析表示，从今年上半年的数据来看，北京住房租赁市场的可谓变与不变共存。

首先，淡旺季走势没变。春节后外来人口返京形成的春季租赁旺季，6、7月大学生毕业形成的夏季租赁旺季依然是北京住房租赁市场最热的时刻，市场交易在旺季明显高于其它月份。因此，7月北京租赁市场的量价还将上行， 8月后市场将进入淡季，量价转向下行。

其次，租金的持续上涨趋势没变。租金价格与收入水平、物价水平密切相关，也受房屋买卖价格影响，还会因市场供求关系变化而变化。北京多年来经济快速发展，居民收入不断提高，房价持续上涨，加上外来人口众多以致租赁房屋供不应求，所以北京的租金多年来始终保持持续上涨趋势，目前仍未中止。

而随着租金的持续上涨和二手房价的稳定，今年上半年北京的租金年收益率提升到了1.94%，但仍然处于低位。由于收益率不足2%，盈利问题还将长期困扰北京的住房租赁行业，尤其是长租公寓行业。

不变的同时，今年上半年北京住房租赁市场也出现了一个重大变化，即租赁交易量出现同比下滑。虽然下滑幅度不大，但这改变了市场过往的持续增长趋势，释放了市场即将发生转变的信号。

2017年之前，北京一直有大量的外来人口流入，旺盛的租房需求支撑了住房租赁市场的持续火热，支撑了租金的不断上涨。但2016年开始，北京的人口形势发生变化，常住外来人口自2016年开始下降，2016-2018年依次减少15.1万人、13.2万人、29.7万人；常住人口则自2017年开始下降，2017年、2018年分别减少2.2万人、16.5万人。

随着北京外来人口的减少，北京的住房租赁需求不再会一直增长，住房租赁交易量也不再会一直上升，今年上半年租赁交易量的下滑虽说不是必然，但也在情理之中。

而随着人口的减少，北京住房租赁市场的供需矛盾也在缓解，今年上半年北京各月的新增房客比保持稳定，且高于去年同期。当然，供需矛盾的缓解也离不开近两年北京对住房租赁市场的大力支持，政府、市场机构对租赁房源的努力拓展有效地增加了市场供给。

不过，北京目前的外来人口依旧众多，住房租赁需求依然庞大，淡旺季的供需矛盾依然突出，未来北京住房租赁市场还将长期由卖方主导。但随着北京人口形势的变化，未来北京住房租赁市场将进入新的阶段，市场将逐步从对量的追求转向对质的追求。一方面，市场规模的增长空间将缩小，规模增长将更多转向租客的消费升级，转向租客对租赁空间要求的提高。另一方面，租金的上涨空间也会缩小，租金上涨将更多来源于租客的消费升级，来源于租客对租赁品质要求的提升。