广州进入土地出让密集期 6月累计14宗地块公开竞价

来源:南方日报 2019-06-14 09:47:12

进入6月,广州迎来一波集中拍地。记者翻阅广州公共资源交易中心的公开信息获知,共有14宗经营类土地(不含工业用地及其它用地)在6月进行公开转让。所有地块宗地面积总量为75.82万平方米,计算容积率建筑面积总量为154.60万平方米,挂牌起始价总额达到174.32亿元。

这些土地主要分布于白云、南沙、从化、增城、天河、花都等地,其中白云拍地数量多达5宗,其中不乏面积庞大、挂牌起始价超过30亿元的“巨无霸”地块。

最大宗地块位于白云区

尽管越秀、海珠、荔湾、黄埔等城区6月并无土地公开竞价,但中心城区的天河、白云两城区均有靓地供应,其中白云区高达5宗,占所有土地宗数的三分之一强,是此次出让土地数量最多的城区。其中位于钟落潭镇五龙岗村的健康城融资地块,成为6月公开竞价的最大规模拍地。

这也是钟落潭镇挂出的首块非租赁性质宅地。招拍挂信息显示,该地块宗地面积达到16.97万平方米,实际可建筑面积为11.4万平方米,挂牌起始价34.36亿元,将于6月27日进行限时竞价。

由于该地块计算容积率建筑面积31.2908万平方米,因此折合起始楼面价为10980元/平方米。按照地块出让条件,扣除4.98万平方米的回迁安置房配建面积和2500平方米的商业服务设施建筑面积后,折合楼面价为13186元/平方米。

除钟落潭镇地块外,即将于14日正式开拍的两宗人和镇住宅地块,建筑面积之和达到17.16万平方米,两宗土地挂牌起始价均达到19亿元。

同样位于中心城区,天河此次出让土地位于金融城起步区,系商业、商务用途,宗地面积只有8740.44平方米,但计算容积率为5.7616万平方米,该比例显然属于建设大规模写字楼的用途。根据出让条件,该地块将定向出让给金融机构,系为城市商业银行打造,将于6月20日公开竞价。

已出让地块溢价率超30%

截至记者发稿时,已有两宗地块在6月5日成功出让,均位于南沙区灵山岛尖。值得一提的是,两宗地块的溢价率均超过30%,且都进入竞自持环节。

其中“2019NJY-4”地块用途包括二类居住用地、商住用地和公交场站用地,用地面积4.76万平方米,挂牌起始价11.05亿元。根据竞价记录,该地块历经22轮报价,当达到14.85亿元的封顶后转入竞自持环节,最终佳兆业以25%自持比例拿下该地块,扣除出让条件要求的人才公寓配建面积后,楼面价为16872元/平方米,溢价率34%。

另一宗“2019NJY-4”地块的情况类似,该地块兼有居住和商业商务功能,用地面积2.49万平方米,挂牌起始价9.92亿元。在竞价过程中同样转入竞自持环节,最终被金茂以总价13.699亿元、15%自持比例摘得,溢价率38%。

过去几年,广州土地市场溢价率整体呈下降趋势,有机构统计历史数据称,2018年全年用地整体溢价率仅为3.7%,创近4年新低,但在2016年,这一比值高达44.8%,2017-2018年间多宗土地以底价成交,房企拿地态度也相对谨慎和理性。

中国指数研究院发布的《中国300城市土地市场交易情报(2019年5月)》指出,今年1-5月广州住宅用地溢价率相较去年同期上升约33%。该报告认为,从全国范围来看,各大开发商对重点城市土地储备去化较快,开发商补仓意愿加强,因此部分重点城市溢价率水平同比有所上扬,但整体趋势仍较为平稳。

6月土地出让的另一个显着特征是住宅用地增多,在所有出让的14宗土地中,纯宅地占7宗,商住混合用地也有4宗。但根据中指院的报告,5月广州成交的所有14宗土地中,住宅用地仅占1宗。

市场热度引发拍地规则变更

中指院报告显示,全国300个城市5月成交土地2130宗,其中住宅用地783宗,环比增加18%,同比增加20%,宅地成交面积3815万平方米,环比增加17%,同比增加18%。与此同时,全国300城土地出让金总额也达到4915亿元,环比增加17%,同比增加52%。土地供求两端环比持续增长,楼面均价整体也出现上行。

国内部分城市土地市场热度持续高涨,也引发拍地规则的调整,例如与广州相邻的东莞,此前刚刚对拍地规则进行了变更,规定最终报价与平均报价相差绝对值最小的竞拍企业能够拿到土地,且若绝对值相等的情况下,则取绝对值最小且高于平均价者确定为竞得入选人。

克而瑞研究中心认为,东莞新规将对房企竞拍出价策略产生较大影响,或拉低土地成交均价,对稳地价起促进作用。

而在广州,宅地出让从2017年开始便已基本遵循“限地价+竞配建+竞自持+摇号”的模式,上周南沙灵山岛尖的两宗商住地块正是在达到地价限制后转入竞自持环节。

克而瑞研究中心认为,拍地规则的调整在一定程度上可以减少地价盲目追高现象,不过,房地产市场维系平稳、健康的根本还是在于合理的供求关系,使土地市场供求关系处于平衡区间,从而实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。

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