2018第二季度，阿里巴巴旗下菜鸟网络于新都的自建库正式交付使用，开启了成都电商自建库供应的高速增长时代。此后，位于双流的菜鸟物流园以及位于新都的京东 “亚洲一号”也相继投入运营。随着两大电商巨头自建库正式启用，其部分外租仓库的退租已成定局，由此引发市场广泛关注与担忧。一个长期困扰业主与投资人的问题将在2019年集中爆发——大型电商自建仓库是否将取代租赁仓库？电商在成都仓储市场的租赁需求是否进入寒冬？

电商在成都的故事由来已久……

1）成都高标库市场也曾经历短期集中供应

2014年至2017年的四年时间里，高标准仓储市场进入高速增长阶段。市场累计新增供应达到224万平方米，贡献了全市65%的总仓储面积，其中仅龙泉驿地区的新增供应就超了100万平方米。截至2017年底，大批新项目的入市将成都高标库市场总存量提升至300万平方米，整体空置率也曾一度达到34.4%的高位。

2）电商需求的高速增长，成功缓解了市场供过于求的风险

2014年-2017年，也是大型电商充分享受了移动互联网流量腾飞红利的时期，京东，阿里，苏宁易购，唯品会，聚美优品等一批知名电商的仓储，分拨中心接踵而至。高力国际研究部统计数据显示，截至2018年底，仅京东一家在成都市场整租或部分租赁的高标库项目就达到8个，总租赁面积超过50万平方米。而阿里方面，其自营的天猫超市仓库需求，从2015年首进成都时的6,000平方米，到2016年的60,000平方米，仅用了一年的时间就完成了十倍的面积扩张。此外，大量依附淘宝和天猫业务生存的快递企业（四通一达）和第三方物流企业在成都市场的仓储租赁面积更是星罗棋布，不胜枚举。到2018年底，电商的租赁面积几乎占据成都高标库市场半壁江山。可以说大型电商的仓库需求犹如一根定海神针，成功化解了市场供过于求的风险。

自建库的兴起成为成都仓储租赁市场的转折点

早在2011年，唯品会自建的西部物流中心（一期）就已落户成都简阳。此后，阿里，京东，苏宁易购等一批大电商纷纷拿地自建仓储分拨中心，其巨大的租赁面积转瞬之间变为了临时的过渡需求，一批外租仓库的退租也似乎只是时间问题，然而，大型电商的退租速度和规模超过市场预期。

自建库投入运营与电商行业困境不期而遇，退租面积超出预期

自2018年开始，大型电商GMV高增长的风光已然不再，流量红利几乎消耗殆尽。阿里，京东的GMV增速均在2018年收窄至20-30%区间，与此同时电商获取新用户的成本与日俱增，大电商转而通过提高老用户消费频次，客单价，以及扩大平台佣金，广告等服务性收费来维持营收。而对于依靠货品流量生存的仓储物流行业，流量增速的天花板同样清晰可见。因此能否精细化运营，压缩成本，提升仓储坪效关乎电商及其第三方物流企业未来存亡。自建库投入使用恰逢电商行业七年之痒，京东以及菜鸟系物流企业选择放弃更多外租库，对于开发商可谓生不逢时；而自建库高效的运营效率，更低的租金水平，对于电商企业相关企业却是恰逢其时。导致2019年两大电商巨头的退租规模超过预期。

在郫县，新都，龙泉驿几个大型电商租赁占比较高的地区，京东，天猫及菜鸟系第三方物流企业共计将有近42万平方米仓储租赁面积将于年内退租。高力国际预计，此轮电商退租短期内将推动龙泉和新都地区空置率分别上升15个百分点和30个百分点。

电商自建仓库将取代租赁？我们认为是个伪命题

虽然以阿里，京东，苏宁易购，唯品会为代表的大型电商纷纷拿地自建仓储物流分拨中心，但完全退出租赁市场依然是个伪命题。首先电商的自建仓库并不能完全取代租赁需求，由于其大量城配业务对于配送距离和交通便捷性有极高的要求，并倾向于多地区布点，以提升配送效率。且其拿地面积和区域有明显限制，现阶段自建项目无法完全满足辐射全市的高效配送要求，因此高力国际预测，大型电商的仓储租赁需求未来还将持续存在，但已然不可与此前同日而语，中小面积的仓储租赁将成为“新常态”。

“后电商”时代，中小，垂直电商有望接棒大型电商成为高标库又一重要需求来源

在传统大电商仓储需求减弱的背后，新的一批电商企业正在崛起，这就是中小，垂直电商。与阿里，京东此类大而全的平台型电商不同，垂直电商专注于挖掘某一细分市场的客户潜力。与此同时，“新零售”理念不断融入各行各业，这些传统线下消费品类正在积极打通线上零售通道，以期获得更广阔的消费人口。目前中国市场快消品，食品，汽车配件类商品的电商渗透率大幅落后于电子产品，服装家纺类产品，未来有望成为电商行业增长新的突破口。高力国际对成都高标库市场的成交追踪显示，过去一年，以母婴，生鲜食品，汽车配件为代表的垂直电商，以及社交类电商的仓储需求正在显著增长。未来有望接棒大型平台电商，成为高标库市场重要的租赁需求来源。可谓江山代有才人出，各领风骚数十年。