2019年一季度40城新房成交面积同比下降4%

一线城市企稳反弹，三四线城市同比降幅最大

易居房地产研究院4月4日发布《3月全国40城新建商品住宅成交报告》。该报告显示，3月份，40个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长84%，同比增长10%。3月份，一线城市成交面积环比增长108%，同比增长36%；二线城市成交面积环比增长91%，同比增长10%；三四线城市成交面积环比增长65%，同比增长4%。2019年一季度，40城成交面积同比下降4%。其中一线城市同比增长29%，二线城市同比下降4%；三四线城市同比下降12%。

易居研究院研究员沈昕表示，2019年一季度，市场分化较为明显，一线城市由于目前成交量能已处于低位，开始企稳反弹；二线城市成交小幅下降，其中东北和西部二线城市下降幅度较大；三四线城市同比降幅较大，其中又以未调控或弱调控的三四线城市同比降幅最大。预计2019年上半年40城成交将继续萎缩，分城市类别看，一线城市将继续企稳反弹；东部二线城市后续将继续降温，其他地区的二线城市以及三四线城市的成交量则面临较大的下跌风险。

该报告主要有以下内容：

3月40城成交同比增长10%。2019年3月份，易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长84%，同比增长10%。由于单月数据可能存在异动现象，这里结合近6月移动平均数据来进行分析，3月的移动平均同比增速为5%。该曲线在2015年9月达到本轮周期的最高点之后，便开始下行，期间在2016年的3-4月有过短暂回升，此后一直下行至2017年10月左右达到本轮低点。2017年11月之后，该曲线开始震荡上行，2018年12月开始下行。后续来看，预计该曲线将逐渐下行至负区间。

三类城市同比均增长，其他地区二线城市和未调控或弱调控的三四线城市成交同比小幅下降。2019年3月，易居研究院监测的4个一线城市新建商品住宅成交面积环比增长108%，同比增长36%。

18个二线城市新建商品住宅成交面积环比增长91%，同比增长10%。其中8个东部二线城市新建商品住宅成交面积环比增长110%，同比增长17%；4个中部二线城市新建商品住宅成交面积环比增长59%，同比增长28%；6个其他地区的二线城市（东北及西部地区）新建商品住宅成交面积环比增长101%，同比下降2%。

18个三四线城市新建商品住宅成交面积环比增长65%，同比增长4%。其中7个本轮调控较严的三四线城市（限购或限贷）新建商品住宅成交面积环比增长86%，同比增长14%；11个本轮未调控或弱调控（仅限售）的三四线城市新建商品住宅成交面积环比增长52%，同比下降1%。

对比历史数据来看，3月份，4个一线城市的成交面积同比均有不同幅度的增长。一线城市的总成交面积同比增长36%，但目前绝对值仍处于2014年以来的较低位。本轮楼市行情一线城市领先于其他城市启动，也领先其他城市开始调整，从今年一季度的成交量走势及同比增幅来看，一线城市成交量开始企稳反弹。

3月二线城市中东部二线城市成交同比小幅增长，经历2018年11月和12月的翘尾行情，2019年一季度东部二线城市成交量再次回到2016年四季度以来的平均水平，从目前走势来看，还难言低位企稳。中部二线城市成交同比增幅较大，从同比增速曲线来看，增速在连续三个月收窄后小幅扩大，但此处难言就此反弹，还需要观察未来几个月的市场走势，一旦量跟不上，曲线还将继续下行。其他二线城市成交同比小幅下降，从同比增速曲线来看，增速已连续五个月收窄，2月份已进入负区间。

3月三四线城市中本轮严调控的三四线城市成交同比小幅增长，此前由于无锡、中山等几个城市2018年下半年成交量增长较多，可能是由于预售证有所放松，存在一些集中补签现象，2019年前两月成交量重回较低水平，3月虽有所增长，但依然低于2018年下半年的月度成交量。弱调控或未调控的三四线城市成交同比小幅下降，从成交量走势来看，2018年5月见顶后逐渐下降，2018年三季度以来降温趋势明显，未来还将继续降温。2019年春节期间的前两月三四线城市新房成交同比去年同期下降21%，这里面有返乡置业的因素。有央视财经消息称，据相关调查机构数据显示今年虽然还有近52.7%的人群有返乡置业的意愿，但是相比于去年的58.7%占比还是出现了很明显的下滑，返乡置业明显降温。

后续来看，一线城市由于目前成交量能已处于低位，开始企稳反弹；东部二线城市后续还有可能继续降温，其他地区的二线城市以及三四线城市的成交量则面临较大的下降风险。

40城年初累计同比降幅收窄。2019年一季度，40城累计成交面积同比下降4%。其中一线城市累计同比增长29%，二线城市累计同比下降4%；三四线城市累计同比下降12%。2017年2月，40城年初累计成交面积同比增速进入负区间，之后降幅不断扩大，年底在-22%处企稳。这说明2017年市场出现了降温，主要由于多地先后出台或升级了“分类调控，因城施策”的楼市调控政策，并且以个人房贷利率上浮为代表的信贷政策趋紧也有效地打击了投资投机需求。2018年，40城累计成交面积同比增速曲线出现了反弹，这主要是因为三四线城市尤其是未调控或弱调控的三四线城市成交面积增长较多，三季度以来同比增幅已持续放缓。2019年1月，40城累计成交面积同比增速曲线大幅跳水，2月持平，3月小幅上升，但仍然处于负区间。考虑到内部环境全国性的调控政策短期内不会放松，外部国际环境复杂多变，判断出该曲线不会直接上行，震荡后还有将继续下行。

对比国家统计局公布的全国住宅成交累计同比数据来看，两条曲线走势大致相近，40城曲线波动更大。这主要由于板块轮动效应，一二线典型城市对宏观政策更为敏感。预计2019年1-3月全国新建商品住宅成交面积同比降幅也将小幅收窄。

预计2019年上半年40城成交继续下滑。2018年三季度，40城新建住宅成交面积环比有所下滑，同比小幅增长，降温态势显现。四季度，部分开发商加速推盘，一方面随着市场降温，开发商准备储备现金过冬，另一方面是冲刺业绩完成年度目标，成交量有所翘尾。2019年一季度，40城新建住宅成交面积同比下降4%。2018年12月21日闭幕的中央经济工作会议指出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。12月24日，在全国住房和城乡建设工作会议上，住建部对2019年楼市调控明确提出“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，并强调坚持“房住不炒”的定位不变。

2019年3月5日，李克强总理在《2019年政府工作报告》中对房地产市场作了新的定调：更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。结合2018年年末住建部“稳地价、稳房价、稳预期”的要求，2019年“稳”将成为房地产市场的主基调。继3月5日政府工作报告中明确提出“稳步推进房地产税立法”后，3月8日的十三届全国人大二次会议上再次提到房地产税法。继2019年初央行全面降准1个百分点后，预计年内还将继续降准，但在“房住不炒、因城施策、分类指导”这一大的调控框架下，再次走全面刺激楼市的老路的可能性不大。综合考虑这些情况，预计全国楼市还将继续降温，上半年40城的成交面积将继续下滑。分城市类别看，一线城市由于目前成交量能已处于低位，开始企稳反弹；东部二线城市后续还有可能继续降温，其他地区的二线城市以及三四线城市的成交量则面临较大的下跌风险。