中国网地产讯 3月22日早间，绿城中国（03900.HK）发布2018年业绩公告。2018年度，绿城中国全年实现合约销售金额1564亿元，较去年增长6.9%，其中归属于绿城中国的权益金额约为557亿元；全年实现合同销售面积约812万平方米，而去年同期为827万平方米。

此外，年内绿城集团以品牌输出、管理输出的代建管理项目（代建项目）取得合同销售金额约552亿元，同比增加28.37%，合同销售面积约414万平方米，同比增加8%。

营收同比增长43.7% 物业销售收入占比91.7%

本年度本集团取得收入603.03亿元，较2017年的419.53亿元，增加43.7%。

其中，物业销售收入552.74亿元，占总收入的91.7%，较2017年的379.36亿元增加45.7%，而主要原因缘于本年度绿城首次应用国际财务报告准则第15号「客户合同收入」增加收入79.89亿元，占物业销售收入的14.5%，若剔除该因素影响，绿城年内的实现物业销售收入为472.85亿元，较2017年增加24.6%。主要是因为物业收入结转面积大幅上升所致（结转面积同比增加71.2%至339.31万平方米。结转收入的物业销售均价为每平方米16290元，较2017年的每平方米19146元下降14.9%。主要因为本年度结转收入的项目中销售占比较高的嵊州剡江越园、余姚明园、台州宁江明月等均位于三四线城市，在一定程度上影响了销售均价。

按具体区域来看，年内绿城在浙江（除杭州外）地区项目实现物业销售收入163.47亿元，占比29.6%，位居首位。天津地区项目实现物业销售收入127.66亿元，占比23.1%，位居第二。山东地区项目实现物业销售收入80亿元，占比14.5%，位居第三。

而按产品类型来看，年内绿城高层住宅、多层住宅、酒店式公寓销售收入484.08亿元，占比87.6%，别墅销售收入63.19亿元，占比11.4%，写字楼销售收入5.47亿元，占比1%。

另外，年内绿城还实现设计及装修收入25.24亿元，同比增长20.7%。实现项目管理服务收入13.66亿元，同比增长46.7%。另有酒店运营收入7.76亿元，同比增加8.2%。实现投资性物业租金收入0.85亿元，同比上升21.4%。

归母净利同比下降54.2% 毛利率22.8%

2018年绿城集团除税前利润为79.04亿元，较2017年的63.91亿元增加15.13亿元，增加23.7%。其中归母净利润为10.03亿元，较2017年的21.9亿元下降11.87亿元，下降54.2%，绿城方面表示主要是由于(i)2018年出售附属公司而带来的股东应占利润较2017年减少7.7亿元;(ii)鉴于市场环境变化，2018年计提的减值亏损拨备对股东应占利润的影响较2017年增加6.51亿元;(iii)因贬值对本集团若干外币借款计提未实现汇兑净亏损4.88亿元，而2017年为汇兑净收益5.11亿元。

报告期内，绿城的毛利为137.52亿元，同比增加70.3%，毛利率为22.8%，较2017年的19.2%有明显增长。

2018年里，绿城集团发生其他收益及亏损为损失5.1亿元，主要为本年度本集团计提的未实现汇兑净亏损，较2017年的盈利6.33亿元减少11.43亿元。于2018年12月31日，绿城外币银行借款和境外优先票据余额合共美元20.28亿元，2018年度对美元贬值近5%。

期末绿城中国的银行结余及现金为433.47亿元。而一年内到期的银行及其他借款有息债务为134.83亿元，偿债风险较小。

融资成本保持低位 资产负债率回落至80%以下

2018年绿城集团全年境内融资共发行约201亿元，总借贷加权平均利息成本为5.4%，与2017年的5.4%持平。

其中，发行公司债逾90亿元及短期融资券40亿，年利率为4.73%至6%;2018年9月，本公司获境内永续中票额度共80亿元，截至2018年底共发行34亿，年利率为5.89%至6.2%。2018年1月，绿城集团供应链ABS获深圳证券交易所批准，额度为100亿元，可在两年内分15期发行，截止2018年底，本集团成功发行供应链ABS35.64亿元，利率为4.37%至5.6%。

于2018年12月31日，绿城中国的总资产为2797.63亿元，总负债为2196.44亿元，资产负债率为78.51%，而去年年末为80.16%。凈负债率约为59.18%。

土地投资额下降 2019年可售货源2909亿元

2018年，绿城中国在土储方面补仓了北京、上海、广州、杭州、天津、合肥、重庆、西安和福州等全国性和区域中心城市，基本完成了全国重点城市圈的布局。全年新增项目共计37个，主要分布于京津冀、长三角、珠三角区域的优质城市，总建筑面积约为719万平方米，归属于绿城集团的约为420万平方米；总成交金额约517亿元，其中归属于绿城集团支付的约为339亿元（2017年为442亿元）；预计新增可售金额约1276亿元，其中归属于绿城集团权益约751亿元（2017年为986亿元），新增土地平均楼面地价约每平方米11398元（2017年为10898元）。

截至2018年12月31日，绿城集团共有土地储备项目117个(包括在建及待建)，总建筑面积约3247万平方米，其中按照权益计算约为2032万平方米；总可售面积约为2238万平方米，权益可售面积约为1387万平方米；楼面地价平均成本约为每平方米5878元。一二线城市的土地储备总可售货值占比达70%。

截至2018年12月31日，绿城集团代建管理项目合计达282个，规划总建筑面积约6,336万平米，其中商业代建项目164个，预计总可售金额约3428亿元。

2019年，绿城集团预计整体可售货源约为1495万平方米，整体可售金额约为2909亿元。其中代建项目预计可售货源约683万平方米，可售金额约880亿元。

业绩看点：

从销售额来看，2018年的绿城几乎可以算是在原地走。而新增土储方面的支出，同比也出现了下降。而代建方面，与2017年同比2016年138% 的规模增长，2018年绿城的代建增速也放缓极多。加上债务风险方面的控制，2018年的绿城，可谓是走得超级谨慎。

众所周知，2018年里，绿城集团内部进行了不小的人事和架构变动，而今年1月，绿城集团再次优化调整公司组织架构，将原本的16家子公司整合缩减为11家，形成重资产板块与轻资产板块“8+3”的架构；同时在集团层面原有的七大职能中心外，新成立四大事业部（特色房产事业部、小镇事业部、金融事业部、商管事业部）。一系列大调整后，2019年的绿城将会是什么发展风格，也仍需要观望。