Part Ⅱ 市场运行周期

增量开发市场、存量经营市场均面临短周期波动、调整

当前行业发展环境“错综复杂”， 经历过去三年的超级大周期，市场回归理性、回归真实居住需求，不论是增量开发，还是存量经营市场，均面临短周期波动、调整，但其中亦不乏结构性机会点。

► 增量市场： 

2019年总体调整，先行一二线有望率先筑底

Ⅰ 当前市场阶段：全国性市场拐点已现，从“轮涨”到“轮调”

本轮全国周期是从去年3季度开始趋势性走弱，全国性市场“拐点”出现在四季度。金九银十不如预期，是全国市场拐点出现的重要时点，据微观项目监测反馈，四季度多数城市开始出现“以价换量”现象，这也基本符合我们2018年初的判断，当时的判断是2018年上半年比下半年好，市场氛围逐季度走弱。

Ⅱ 本轮周期三大突出特征决定2019市场走势

1．城市轮动分化，不同城市的周期阶段差异大

不同与以往周期大多数城市市场阶段几乎是同步的，本轮周期中，全国范围内不同城市市场“春夏秋冬”同时都存在。从70城新房价格指数可看出，以往各线城市价格变动时点基本一致，前后时间差不超过一个季度；而本轮周期先行一二线城市2015年下半年开始领涨，于2017年年中逐步走向横盘或调整，而三四线城市周期差异更为显著，城市群三四线紧随核心城市，中西部非城市群三四线周期滞后先行城市一年以上。

2．行政强干预左右市场供求，致市场信号部分失真

本轮调控政府介入程度之深，调控工具之多，恰恰证明政府对房地产的重视程度之高，其中行政手段在本轮调控中色彩浓厚，对市场供求价的直接影响较大。调控工具丰富，但政策效果存在一定程度对冲，如限购限贷降低有效需求，而限价、摇号则传导“产品性价比及稀缺性”信号。另一方面，行政干预下正常供求规律自平衡能力减弱，部分二线城市房价体系扁平化，市场存在局部失灵。

3．房价和购买力错配，三四线城市购买力透支下带来更长的寻底期

本轮房价涨幅超以往任何周期，从分线城市成交总价占比来看，一线城市总价段300万以上成交占比明显提升；二线城市100-300万总价段产品成主流；三四线总价段100万以上产品占比提升20多个百分点。

2019年，我们不可忽视中央“稳地价、稳房价、稳预期”的决心，为保证楼市平稳运动，中央将持续对冲，通过授予地方灵活空间，用政策面（如放宽落户条件、取消限售）、资金面（如购房利率上浮区间下调）等工具释放利好。随着资金从三四线城市向一二线城市回流，预计全年市场将延续调整，先行一二线城市将有望率先筑底。

►经营市场：

理清发展逻辑、关注周期波动、聚焦核心城市

1998-2018年，房地产行业经历了房改以来高速发展的20年，这期间，增量开发是行业绝对主导，近年随着增量开发进入峰值时代，房企积极开启存量经营的发展布局，2018年，前期火热的长租公寓却遭遇“风波”已证明存量经营时代发展的波折。

Ⅰ 发展逻辑：增量开发市场利润的合理回归，是存量经营市场崛起的必要条件

任何行业发展的逻辑基础是资金的投入聚集，资金的轮转走向，很大程度决定行业的兴衰趋势。我们可以看到很多这种轮转关系，如房地产与股市之间的跷跷板效应，一二线城市与三四线城市的房地产周期轮动，房地产的增量开发与存量经营市场，同样存在着一定的轮转关系。过去20年，增量开发市场的高盈利性，是房地产行业高速发展的逻辑基础，大量资金涌入推动行业高速增长，同时反过来成为社会融资利率高原的保卫者。

近年来，增量开发的高盈利性已出现趋势性下降，房企的毛利率逐渐向社会资本平均回报水平回归。这种回归将从3个层面推动峰值时代向存量时代的过渡：一是房价涨幅放缓倒逼购房客户不再单纯依赖房价上涨获得升值收益；二是利润下行倒逼房企形成经营创造价值的思维和行动；三是收益下行带动社会融资成本的理性回调。因此，增量开发盈利水平的合理回归，很大程度上是存量经营市场未来能够真正崛起的必要条件。

Ⅱ 周期波动：存量经营与增量开发一样，存在市场周期波动规律

观察成熟的美国存量经营市场，存在着明显的周期波动规律。美国写字楼市场运行周期波峰明显，与经济周期高度相关，遭遇波谷阶段的1998年、2008年恰逢经济危机时点，且对房地产交易市场，经营市场运行周期相对较长。

国内一线城市的商办经营亦呈现波峰波谷特征。因此，研究存量经营市场，应和增量市场一样，关注运行周期规律，分析供求关系、政策环境等因素，从中寻找规律和机会。

Ⅲ 聚焦核心：存量经营比增量开发市场更不均衡，聚焦少数头部核心城市

不同城市房地产行业发展所处的生命周期阶段差异显著，少数头部核心城市的增量开发起步早、更成熟，存量经营市场的机会将更加突出。实际上，2018年是外资投资国内商办力度最大的一年，外资投资上海商办市场占比超一半，北京、杭州、武汉、南京等头部城市商办也吸引了海外资金目光。可以看出：国外资本对商办物业投资是波动的，且更注意城市选择，当前外资认为北京、上海等核心城市商办产品已具备投资性价比。