全文丨发改委：关于培育发展现代化都市圈的指导意见

发改委：放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制

发改委：强化城市间房地产市场调控政策协同

21日，国家发展和改革委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》。

《意见》指出，都市圈是城市群内部以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态。近年来，都市圈建设呈现较快发展态势，但城市间交通一体化水平不高、分工协作不够、低水平同质化竞争严重、协同发展体制机制不健全等问题依然突出。

《意见》指出，推动公共租赁住房保障范围常住人口全覆盖，提高住房公积金统筹层次，建立住房公积金异地信息交换和核查机制，推行住房公积金转移接续和异地贷款。

《意见》指出，强化政策协同机制。积极构建都市圈互利共赢的税收分享机制和征管协调机制，加强城市间税收优惠政策协调。鼓励社会资本参与都市圈建设与运营。允许都市圈内城乡建设用地增减挂钩节余指标跨地区调剂。健全都市圈商品房供应体系，强化城市间房地产市场调控政策协同。

中原地产首席分析师张大伟分析认为：

首先：经济发展与城市发展的趋势都必然是大城市圈发展，从中国看，几大城市圈已经基本形成，特别是京津冀、长三角、珠三角。这些城市都非常有活力。

从房地产角度看，过去的三年，这些区域都已经建立了初步的房地产调控协同机制，最典型的比如北京与周围的环京。基本实现了房地产调控的协同。

从未来的发展看，除了在房价明显上涨的情况下，房城市圈协同打击投资投机，也应该具备一定的人口疏导产业转移的政策。比如未来环京可以承接北京的部分需求。这些政策应该逐渐试点落地，在不影响房地产平稳的前提下，健全供应体系，这样不仅仅可以解决大城市病，同时可以提升城市圈的活力与繁荣。

其次：春节前1月份，各地两会陆续召开。中原地产研究中心统计数据显示，各地密集调控有关房地产的两会及其他房地产政策内容多达68次。2019年的地方两会，针对房地产主要有几个新特点：包括棚户区改造建设减少、一城一策房地产调控、三稳成为未来房地产调控趋势。

三稳成为最关键的政策方向。稳地价、稳房价、稳预期，是2018年下半年来房地产政策的主要基调。在两会中，大部分省份都明确提及。最近是各地两会集中时间，针对房地产的各种定调将不断，整体看，2019年稳定房地产发展将成为政策趋势。房地产市场也再次提出了稳地价稳房价稳预期。从2018年年中明确的“稳地价、稳房价、稳预期”的全面调控要求，对调控不利的城市继续问责。稳定其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌也同样不是稳定。

未来房地产调控将以地方主导，住建部与中央指导的为主。未来不排除有部分城市政策调整，但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。

未来住建部的约谈、预警将依然影响地方房地产调控，包括2018年的多轮多城市房地产巡查在2019年将依然常态化。

2019年房地产调控政策整体内容逐渐出现了宽松与收紧并存。各地两会开始，其中北京与福建两会继续明确房地产调控，要求稳定房地产市场成为2019年各地政策主流基础。

地方主导调控，在房地产市场平稳甚至下行的趋势下，过去过于严格的调控政策出现变化以及成为趋势。

2019年，全国可能出现一轮起码30城以上房地产调控政策的微调潮，标志着，本轮楼市调控全面见底。未来多个城市的的很多微调宽松政策将密集出现。

只要信贷政策不出现明显变动，其他政策的调整对楼市影响非常有限。

当然，最近多个城市的微调对市场也释放了一定的宽松信号。但同时住建部与经济工作会议依然强调了房住不炒。整体看，2019年目前的房地产政策依然是除信贷以外政策微调越来越多，但整体政策基本面依然保持比较紧的状态。