中国饭店协会专家组组长穆林

一直以来，我国的房地产调控难度很大，陷入“越调越涨”的尴尬，其根本原因在于：房地产调控以“需求侧手段”为主，通过政策、金融等手段压制需求，以实现遏制房价过快上涨的目标，但并未破除稳定房价、促进消费、发展经济三者的逻辑关系。不调控房价，消费、民生、舆论受不了，对金融稳定形成巨大压力；调控房价，投资又上不去，GDP压力巨大，房价持续下跌也会威胁金融稳定，从而形成了房价涨也不行、跌也不行的局面。理顺房价、消费、经济的关系，实现“稳定房价、促进消费（惠及民生）、发展经济（促进投资）、稳定金融”的多重效果，是房地产长效机制的核心逻辑，综合分析，住房租赁是可以同时实现以上目标的关键环节。这正是党的十九大提出“租购并举的住房制度”的底层逻辑，也是2019年1月29日，国家发改委等十部门联合发布《进一步优化供给推动消费平稳增长促进形成强大国内市场的实施方案（2019年）》，再次提出：加快发展住房租赁市场的经济背景。

1. 稳定房价却不打压房价

随着我国城市化的发展，人口流入城市住房需求旺盛，供需压力较大，是大中型城市的现实问题。住房租赁，尤其是长期租赁，其本质是“供给侧”发力，增加住房供应，尤其是通过“工改住、商改住、集体用地建设租赁住房”的方法实现“增量供应”，是稳定房价的有效手段。与此同时，发展住房租赁又不会打压房价，属于房地产调控的“温性中药”而非“烈性手术”。

2. 促进消费和惠及民生

住房本身就是“美好生活”的组成部分，同时也是重要的消费场景，通过住房租赁为城市居民提供另一种选择，也有助于消费平稳增长。一直以来我们总认为租房占总收入的30%左右比较合理，通过对国外的研究发现这个数字与城市发展水平、居民收入结构有很大的关系，以美国为例，大城市占比远高于30%，比如洛杉矶（收入占家庭收入52%）、纽约（49%）、拉斯维加斯（49%）、奥斯汀（42%），但由于大城市居民收入总额高，扣除房租后的绝对值依然高于经济落后地区。

3. 发展经济和促进投资

住房租赁行业投资强度大，而且是真实的“居住需求”，装修、家居、家电等带动效果强，对经济有极大地拉动作用，其效果甚至强于房地产行业。目前的住房租赁还以“存量改造”为主，分散式公寓每个出租单位投资约为1-1.5万元，集中式公寓每个出租单位投资3-6万元，未来通过租赁专用地、集体用地等形成的增量供应，每个出租单位投资强度将达到20万元（按照目前套均40平方米、5000元/平方米造价测算），按照“三个一亿人”的规划、每年新增500万套计算，可以拉动年均投资1万亿以上。

4. 稳定金融、防范风险

住房租赁本身是非常真实的市场需求，具有很强的“抗周期性”，在国外金融市场是社保基金、养老基金的投资品类，在我国发展住房租赁市场，促进和带动金融创新，实现资产证券化，对于防范金融风险，盘活国有资产，也有很好的效果。

综上所述，发展住房租赁，具有稳房价、促消费、促经济等多重效果，有助于实现房地产领域的“供给侧改革”，是房地产长效机制的核心环节。