中国网地产 陶婷  

当双11、双12余热未褪之时，当数亿货物从万科仓库，络绎不绝运出之时，尝到甜头的万科在物流业务方面动作频频，引入了以险企泰康人寿为首的多家企业。12月18日晚间，万科发布公告称，因政策变化及合伙人之间协商，其物流地产基金的有限合伙人和普通合伙人发生了部分变更，并新引入了盛世神州、泰康人寿和前海航慧。

本次变更，除了企业数量增多之外，值得注意的是，物流地产投资基金的规模也从60亿缩小为30亿元。变更后，泰康人寿出资13.84亿元，占比46.82%；万科产业园出资10.1亿元，占比34.16%；前海航慧出资4亿元，占比13.53%；飞虹壹号出资1.25亿元，占比4.23%；乾元晟出资3505.8万元，占比1.19%；博裕物流出资108万元，占比0.04%；盛世神州出资0.01亿元，占比0.03%。

除了原有企业博裕物流、乾元晟和飞虹壹号外，新加入的保险行业资金在其中显得颇为扎眼。泰康人寿以13.84亿元的认缴份额，46.82%的出资占比，成为认缴最多企业。尽管基金的资金规模减半，但万科在公告中称，通过与共同投资方的合作，可以共同分担风险，减少公司在投资过程中的不确定性，更好地保护股东的利益。

然而，基金和险资，终究是换汤不换药，都是金融工具。此一时彼一时。曾经被称之为“野蛮人”的险资，而今被万科当作座上宾迎进门。只因为，楼市下半场之际，万科欲尽快华丽转身，借助外力是最好的办法。借金融的力量，撬动物流地产，是万科曾经的企图，也是现在的企图。

地新引力投融资半年报曾指出，仓储服务以32.16亿的融资总额占据泛地产国内投融资榜单的第三位，颇受资本青睐。除却万科的分散风险说，保险公司具有良好的现金流通能力和盈利能力，保险公司每个月都有源源不断的保费进入，这将为万科补充现金流提供便利。

万科引入泰康人寿，这一切有迹可循。今年5月27日，泰康人寿董事长兼首席执行官陈东升，率领泰康集团60余人的高管团队赴万科集团，郁亮率领万科高管团队向泰康集团介绍了万转型方面的探索，泰康集团对万科的国际化、养老、物流、物业以及企业文化等方面颇为感兴趣。

是的，重要的是，物流地产是万科华丽转身的新盈利增长点。有数据显示，截至2017年底，中国总仓储面积仅为5.53亿平方米，人均仓储面积仅为0.4平方米，物流地产市场仍有巨大缺口。业内认为，物流地产在不动产类型中的收益率最高，投资回报率是长租公寓的近三倍，前景明朗，后期借助金融工具、基金融资等方式，物流地产或可成为新的“现金牛”。这也很好的解释了，为何万科物流地产引进多个合作者。

事实上，买不了上当，买不了吃亏，万科是以买买买的方式快速进驻物流地产。自2014年开始布局物流地产，2015年，万科成立万科物流地产发展有限公司，2017年，万科启动疯狂“买买买”模式，收购了50余家物流企业，最大的两笔买卖分别是收购物流巨头普洛斯、太古冷链物流资产包。

2018年前11月，万科已耗资83.69亿元拓展54宗物流用地，主要分布于上海、宁波、南宁、天津等地区，累计占地面积499.67万平方米。

未来，不出意外，万科的物流版图将继续扩张。与抢滩长租公寓相比，如今进军物流地产的房企不算太多，这片蓝海红利还未完全释放，万科能撬动物流地产这个地球吗？我们静观其变。