11日，济南中院新闻中心发布了该院审结的一起“低价转让房产案”。欠款数十万不还，竟被发现将市值百余万元的房屋“卖”给了儿媳，转让价格只有八十万元，不到市场价的70%。债权人认为，这一行为是逃避债务，起诉到法院，请求撤销房屋买卖协议。

欠款数十万，名下房屋被低价过户

姜恒作为出借人与借款人山东某安装有限公司（以下简称某公司）、保证人赵明斌签订《借款合同》，因某公司到期未履行还款义务，赵明斌也未履行担保责任，姜恒诉至法院，济南市历城区人民法院作出判决，确认鼎盛公司应偿还姜恒借款54万余元及迟延履行期间的债务利息等，保证人赵明斌承担连带还款责任。

但某公司和赵明斌一直没有清偿债务，姜恒于2014年10月13日申请强制执行后未获得任何执行款项。

在案件执行中，姜恒调查发现，赵明斌与王燕冰于2014年3月签订房屋买卖合同并过户房产，导致其名下无其他财产可供执行，该转让行为逃避债务严重影响原告到期债权实现，为此诉请撤销两被告签订的房屋买卖协议并承担相关费用。

据了解，王燕冰与赵明斌之子赵兴涛于2009年3月27日登记结婚。赵明斌于2004年9月21日购买了这套房产，单价4704元/平方米、总房款689509元，2006年12月1日收房。2014年3月29日，赵明斌与王燕冰签订房屋买卖协议约定房价80万元；2014年4月2日，双方将房产过户至王燕冰名下；按照税务部门核定房价1254218元计征契税，王燕冰缴纳37626.54元契税。

而据搜房网统计的2014年3月份价格走势表，涉案房屋所在的小区房产平均单价为16090元／平方米，以此计算房价为2278987.6元；根据安居客网站资料显示，2014年12月份涉案房屋所在小区的房产平均价格为每平方米10741元；税务部门系按照核定的1254218元计征契税。

姜恒认为，赵明斌和王燕冰以80万元转让涉案房产，是以明显不合理低价、严重损害了自己的到期债权。赵明斌和王燕冰则辩称，转让房产的时间在姜恒起诉某公司的民间借贷纠纷案件立案时间之前、转让时不知姜恒起诉，而且无主观恶意、并非逃避债务、有清偿能力、姜恒行使撤销权已过时效等，并提交了相关付款证据。

判决：转让行为损害了债权人利益，撤销协议

两被告转让涉案房产的价格是否属于明显不合理的低价？两被告转让涉案房产的行为是否损害债权人的利益？原告提起债权人撤销权之诉是否在规定时间内行使，是否超过了诉讼时效？两被告转让涉案房产的行为是否有主观恶意？这些成为案件的焦点。

对此，一审法院认为，根据相关规定，两被告以80万元转让房产的价格明显低于市场价格的百分之七十，应认定为不合理低价。赵明斌和某公司未提供可供执行财产，原告债权未得到清偿的事实清楚明确。原告于2016年11月份执行中调查得知涉案房产低价转让过户，至提出本诉之日，并未超过债权人行使撤销权所规定的时间。

此外，两被告之间具有特殊的身份关系，涉案房产转让价格明显低于市场价格，转让人和受让人作为一个合理的交易者对此应是明知的，赵明斌对未清偿原告的借贷债务亦是明知的。另外，两被告转让财产的行为在原告享有的借贷债权发生之后并事实上损害债权人的利益。

为此，一审法院判决撤销被告赵明斌与被告王燕冰就转让房屋所有权签订的《济南市存量房买卖协议》。

二审法院同意一审法院裁判意见。另外，二审法院认为，按照赵明斌、王燕冰提交的安居客网站资料显示，2014年12月份涉案房屋所在小区房产价格每平方米10741元，涉案房价应在140万元以上，且该价款尚未包含附属房产十余平方米和二十余平方米的车库。《中华人民共和国契税暂行条例》规定，成交价格明显低于市场价格的由征收机关参照市场价格核定；按照税务征收机关核定1254218元计征契税，涉案房产市价已在120万元以上。

王燕冰支付行为除2014年3月5日向赵明斌支付391600元外，其他款项均系2011年支付，且支付的主体并非赵明斌，不足以认定系支付房款，所以王燕冰主张已支付房款109.16万元，证据不充分，不予支持。法院确认赵明斌、王燕冰之间房产交易的价格为80万元，低于市场价款的70%，属于明显不合理的低价。二审法院判决驳回上诉，维持原判。

法官分析：

转让价达不到市场价款70%，可视为明显不合理的低价

我国合同法规定，债权人行使撤销权须具备三个条件：一是债务人有使自己的财产不当减少的行为，主要是指债务人放弃其到期债权、无偿转让或者以明显不合理低价转让自己的财产；二是债务人的相关行为对债权人造成损害；三是要在规定时间内行使，即债权人应在知道或应当知道撤销事由之日起1年内行使。

在有偿转让财产的情形下，债权人只要举证证明债务人存在“以明显不合理的低价转让财产”的行为损害债权人债权的实现，即可认定债务人具有主观恶意，不要求其知道转让财产的行为有害于债权人的债权，关键在于其受让之时是否知道“明显的低价”。

何为“明显的低价”，是根据当时当地的市场行情、市场价格，在同等条件下转让的价格与市场价格相比差距较大，任何一个合理的交易者在此情况下均会认为该价格过低。在具体个案裁判中，根据相关规定：“……转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价……”，将转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十作为具体量化标准，再结合其他证据进行综合分析认定。

在这起案件中，两被告之间具有特殊身份关系、以明显不合理的低价转让房产，对原告的债权造成损害，两被告主观恶意明显，低价转让房产损害原告债权事实清楚，原告主张债权人撤销权之诉具备主、客观条件。（文中当事人系化名）