近日，丽江旅游宣布将丽江5596旅游文化休闲街项目物业整体出租。按照预期，5596项目本该在2018年实现净利润近2000万元，但计划赶不上变化，该项目至今仍然亏损。在商业地产开发上，丽江旅游近年来始终未能交出合格的答卷。

整体出租5596项目

近日，丽江玉龙旅游股份有限公司（以下简称“丽江旅游”）发布公告，宣布将丽江5596旅游文化休闲街项目物业，整体出租给深圳市益田旅游商业集团股份有限公司（以下简称“益田旅游”），租期20年，而原因在于同质物业竞争。

资料显示，5596项目于2012年开始投资建设，旨在利用丽江古城的休闲氛围及客源基础，于丽江古城南片区打造一个以高端度假酒店、文化、 餐饮、休闲、购物为主的度假综合体，提高协同效应，打造丽江休闲旅游新名片。

按照计划，5596项目在市场培育期间，即2013-2017年内，年均净利润为572万元，进入正常经营期，即2018年后，预计可实现净利润1870万元。然而计划赶不上变化，5596项目近年来的表现，并未回报丽江旅游方面的期待。

5596项目的具体表现如何，从丽江旅游出租原因来看便可知晓。丽江旅游方面称，系由于市场环境发生变化，新开业的同质物业增加，竞争激烈，项目运营以来一直未能实现盈利所致。

据此次公告，在5596项目整体出租给益田旅游后，益田旅游将其定位为中高端文旅精品项目，由益田旅游通过对内孵化创意文旅品牌，对外进行符合规划定位的品牌招商，弥补丽江旅游在商业运营上的短板。

丽江旅游商业地产开发遇挫

目前，5596项目归属于丽江旅游子公司丽江和府酒店有限公司（以下简称“和府酒店”）。在各大酒店、主题公园品牌纷纷拓展轻资产道路之际，丽江旅游在包括酒店、5596商业街等商业地产项目的投入，令和府酒店压力沉重。自2013年5596项目建成投入运营后，在各类摊销、折旧等因素影响下，和府酒店被拖入亏损泥淖。

在和府酒店旗下，聚集了丽江旅游于索道、景区等资源之外的重资产项目，包括和府洲际度假酒店、丽江古城英迪格酒店、丽江丽世酒店、和府物业、5596商业街项目等，以商业地产为主。

据丽江旅游年报，2012年和府酒店营收1.02亿元，净利润1110.13万元。2013年，随着5596项目建成投入运营和英迪格酒店开业，和府酒店同比转亏，当年营收1.06亿元，净亏损380.72万元。直至目前，和府酒店都未能实现扭亏为盈。据2018年半年度报告，和府酒店净亏损-1659.77万元，亏损金额同比扩大113.03万元。

从业绩来看，丽江旅游在商业地产上的表现显然难以用“优秀”来形容。一方面，收益有限的原因在于商业街、酒店等项目漫长的回报周期，另一方面也在于丽江旅游自身短板。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“一方面是同质化，对游客来说没有太多惊喜；另一方面，相较于酒店和街区，更多的资金还是会投入住宅，所以企业难以去做一些特别新颖的业态，从而影响后续的业态布局，而在管理上也可能会有所松懈。”从承租方益田旅游的策略来看，也明确是针对5596项目同质化、运营等问题进行改善。

资产证券化会是解决之道吗？

今年7月，丽江古城区休闲商业街区古北天街开业，同在古城区的5596商业街迎来新对手。事实上，丽江旅游在商业地产开发上，时常面对“后起之秀”的竞争。作为当地的老牌选手，竞争之下，“常建常新”成为丽江旅游增强自身竞争力的必然之选，但同时也成为丽江旅游重资产开发的一项负担。

有报道指出，在2004年丽江旅游上市之际，丽江的五星级酒店只有一家，故丽江旅游决定建设高星酒店。而在2011年，丽江五星酒店已达到6家并且还在不断增多。商业街也是同理。于2014年正式开业的5596项目，目前也已有了包括古北天街、纳街等竞争对手。

一方面是市场竞争，一方面是固定资产折旧，5596项目为丽江旅游带来的压力不小。眼下，资产证券化成为不少酒店、景区、主题公园寻求融资的新手段，但这依然需要稳定的收益来源方可支撑，这对于目前的丽江旅游来说，仍是个问号。

据了解，目前5596项目的收入主要来源于商铺出租和自营，但具体租金等收入如何，从亏损情况来说仍属未知。据此次公告，5596项目目前处于亏损状态，本次整体出租后，第6年起可进入盈利状态。由此可知，即便出租，5596项目盈利也仍然需要漫长的培育期。

“要结合丽江的优势，适当打造此类街区的独特概念，让游客可以主动自发来传播此类街区的独特点，这样游客的导入会形成‘蜂拥而至’的效应。”严跃进表示，“在此类游客消费的基础上，再进行证券化创新，则是有意义的。”