已成业内通行做法，“N+1”争议中前行

虽然“N+1”在不同地方享受的政策待遇各有不同，但实际上这已经成为业内通行的做法。

国泰君安证券今年1月发布的关于武汉允许符合条件的客厅改造后出租的研究报告称，在早期多地对“N+1”的默许下，公寓企业已经投入大量成本做了大量“N+1”房源。将客厅打隔断做出一个居住单间的做法相当普遍，而“N+1”模式也被运用在分散式长租公寓中，多出来的房间租金早已成为这些企业盈利的重要来源。该报告还指出，“N+1”模式被广泛运用于分散式公寓，在提升租赁市场供给的同时，还能增加机构盈利能力。

11月16日，在第二届品牌公寓CEO年会上，魔方生活服务集团CEO柳佳表示，当前中国租房市场仍然存在着结构性错配的问题。开发商建设的商品房一般面积很大，对应家庭居住需求，而租房市场的主力消费人群是单身的年轻人，其租房需求一般面积更小，更注重性价比，租房供需错配导致房屋租赁企业有时必须要改造一些房型，以匹配需求。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对业主交付的房屋进行改造后出租，在大城市有比较大的市场需求。虽然这类做法不能大幅降低租房成本，但对于大城市的租房者来说，租金一个月即使只能便宜200元，也是好的。

赵秀池则指出，打隔断的做法未必会平抑租房价格，因为打隔断出来的房间也是按正常房间出租的，除非限定一套住房的房租总价，否则打隔断并不会明显降低租金水平。她认为，允许“N+1”的城市需要细化具体的监管措施，包括是否允许“N+2”、“N+3”，打隔断后房间面积应该控制在多少平方米以上。

从实践看，对房屋的“N+1”改造的确存在一些问题，最为明显的一个隐患就是，为增加盈利空间而肆意扩大“N+1”的界限，让“N+1”变成“N+2”、“N+3”甚至群租房。

去年，某长租公寓创始人在公开场合表示，不改变客厅结构，仅加一层非承重墙和门，不算改变房屋结构，不违反相关规定。对此说法，张大伟明确表示，在住建部相关规定没有重新定义房屋结构的情况下，加墙也属于改动房屋结构。目前政策对此行为是不允许的，如果开了口子，就会有越来越多这样的行为。

“放开‘N+1’，就会有更多的‘N+2’。目前这些企业其实都是违规运营。”在张大伟看来，正是因为有了隔断，才有那么多资本进入租房市场。但租房隔断本身是不安全的，不仅改变了消防条件，也改变了整个建筑物的荷载和承重。在一栋楼里打隔断，楼上楼下的建筑荷载都受到影响。

租房供给的蛋糕如何做得更大

监管政策并未全国统一，“N+1”仍在争议中前行，该如何建设租房供给长效机制？业内人士认为，还应该进一步细化监管规则，并提供更多元化的租房供给。

11月16日，V领地青年社区CEO周君强在第二届品牌公寓CEO年会上强调，租房行业的消防安全非常重要，尤其是分布式的租赁公寓往往缺乏系统的消防设施，如果开展了“N+1”的改造，更应该重视这一问题。“刚刚进入行业的人首先要考虑安全问题。”

严跃进认为，当前租房“N+1”改造模式尽管还缺乏规范，但己存在滥用现象。要避免出现更多的消防等安全问题，既需要鼓励长租企业积极收储房源，增加租赁规模和供给；也要在监管层面积极增加土地供应，把租房供给的蛋糕做得更大。

张大伟指出，增加租赁住房供给还有很多更安全的手段，例如增加集体用地供给等。“打隔断带来的结果是不可预测的，这是一个无奈之举。”赵秀池表示，随着租赁需求更加多元化，不能仅着眼于“打隔断”的低端需求，也要兼顾中高端的租赁需求，政策工具应该更多考虑增加租赁住房的整体数量，并且针对不同的收入人群提供相适应的租赁住房。她建议，各城市可以把低效利用的厂房、闲置的商业办公类房屋改造成长租公寓或集体宿舍。