无资质却充当资金桥梁

绕开监管暗藏风险

随着长租公寓不断“爆雷”，“租金贷”诸多市场乱象和金融风险也浮出水面。

首先，贷款误导严重、信息披露缺失，“租金贷”变身“套路贷”。根据记者的调查，为了吸引租客接受“租金贷”方式，在实际操作中，长租公寓运营商通常会采取隐瞒、误导和给予一定优惠的方式诱导承租人办理分期贷款。

例如，有的运营商甚至会承担房屋承租人部分或全部的贷款利息。郏高阳“被办理”的晋商消费金融贷款就是如此，为了掩饰这是一笔贷款，记者看到，郏高阳办理的贷款为零利息零手续费，也不显示“贷款”二字，只显示为“分期业务”。所以，郏高阳一直以为自己只是办理了房租月付的手续。

其次，绕开监管，业务风险突出。尤须警觉的是，市场逐渐涌现出诸多租房分期信息服务平台，如元宝e家、分付君等，他们没有金融资质，不受金融监管和约束，却充当资金桥梁的角色。这也导致了他们可以有恃无恐地和寓见公寓这类企业联手坑骗租客，在不知内情等情形下签下贷款协议。而背后真正受监管约束的银行、消费金融公司等持牌机构，则可以理直气壮地称自己不违规，因为有贷款合同、有租客手持身份证的照片认证、授权等。

“不良企业诱导租客与互联网金融平台签署贷款合同，是违法违规行为。”陈岱松表示。

另外，管理能力薄弱，资金违规挪用。陈岱松表示，长租公寓通过手中扣下的“租金贷”，疯狂抢占房源，使得公司规模如滚雪球般迅速膨胀。只要租房市场处于上行期，且有持续的新房源和源源不断的新客户入场，长租公寓的资金自融链就不会断。但是一旦房租停止上涨甚至下行，长租公寓的资金链就很有可能断裂，无法继续支付房东的租金，从而导致全行业的大崩盘，引发严重的法律问题。

中国银行业协会首席经济学家巴曙松指出，防范“租金贷”业务风险的机制主要关涉两个层面：一是底层借款人（租客）的还款意愿和能力;二是长租公寓运营商的融资和风控管理能力。然而，在这些机制尚未完全建立起来的情况下，一旦资金回款出现问题，不仅对自身经营产生负面影响，还会直接牵扯到房屋承租人、出租人、放贷机构及投资者。在已经“爆仓”的事件中，资金违规挪用导致的信用偿付能力降低均无一例外地成为导致长租公寓运营商倒闭或者跑路的最后一根“稻草”。

“租金贷”管理存空白

亟待补齐监管短板

“租金贷”业务蕴藏的风险已经对金融市场和社会稳定构成一定冲击，下半年以来，西安、杭州、上海、重庆等地都相继发文规范“租金贷”业务，进行风险提示。但眼下，前期积累的风险处于加速爆发期，监管举措如何具体落到实处？消费者如何不成为违规企业“爆雷”前的牺牲品？爆雷后消费者权益又如何保障？尽快解决这些问题都是当务之急。

巴曙松认为，“租金贷”客观上形成了资金池和期限错配，杠杆高、风险大，但从各地已出台的监管政策看，我国目前尚无针对住房租赁信贷业务方面的统一监管规定，对中介机构联合金融机构等发放的租房贷款要求也并不明确，对网贷平台发放的“租金贷”等管理也存在空白。建议我国应当积极加强制度建设，尽快补齐监管短板。

上海市住建委等五部门9月底印发的“租金贷”相关业务规范通知要求，企业合作开展个人“租金贷”业务，应当事先征得原始房东书面同意，不得强制或诱骗租客使用个人“租金贷”，不得在签约前收取定金或设置其它条件;对于代理经租企业可能出现的资金链断裂风险，通知规定，企业应当严格把控自身杠杆率，密切关注企业流动性，个人“租金贷”放款周期要与向房东支付租金的周期相匹配;同时，通知要求银行业金融机构审慎开展个人“租金贷”业务，合理确定个人“租金贷”额度和期限，贷款期限最长不得超过住房租赁期限。

其实，租金贷作为一种融资创新模式，原本不是“洪水猛兽”。但在长租公寓平台公司一窝蜂式发展的背景下，租金贷“跑偏了”。

“租金贷”牵涉主体较多，涉及证监会、住建部、银保监会等多个部门的职责职权。巴曙松认为，首先应明确监管主体职权，建立健全住房租赁市场监管体系。建议制定统一的管理细则，明确从业机构管理要求，规范住房租赁信贷行为，加强住房租赁信贷审慎经营;另一方面，要细化监管职能，确保在市场秩序、租赁关系、监管体系、投诉渠道、惩罚机制上形成强制约束型的制度安排。

其次，通过好的制度设计来保障承租人利益和有效化解纠纷。一方面，应对长租公寓租房分期贷款的所有参与者进行充分的风险提示和信息披露，同时明确规定长租公寓运营商的制度流程，加强与承租人的信息沟通，尽到对承租人告知责任，充分保护承租人作为金融消费者的权益。另一方面，为了防止长租公寓运营商利用“格式”合同和“霸王”条款侵害承租人利益，可以由监管部门或者行业协会出台“示范性”合同，作为租房过程中的合同模板，除了保留必要合同条款，应当尽可能地简化合同流程，保障承租人权益。