日前，麦田房产发布《10月份北京房地产市场月报》。报告显示，10月份北京二手住宅整体网签量为8879套，是今年3月份以来的最低位，环比上月下降42%。但和去年同期相比，10月份网签量仍同比上涨45%。

10月份，北京二手房网签量较上月降幅较多，麦田房产分析称，一方面是受北京9.13公积金新政影响，需求继续受抑制结果；另一方面原因在于，受网签滞后影响，上月的需求降低在本月数据中呈现。

从成交均价来看，10月份二手住宅价格环比上月下降了3.9%，就北京麦田二手住宅挂牌房源价格数据来看，10月份挂牌均价环比上月略微下降1.3%。根据北京麦田成交房源价格监测数据，10月份买方整体议价幅度为-5.9%，较上个月下滑0.3个百分点，本月客户议价空间是2018年以来的最高水平。在双方议价中降价房源比例达到95%，和上月相比降价房源占比相当，但低降价幅度的成交房源占比在持续减少，而高降价幅度的成交房源占比有所增加。

对此，麦田房产表示，随着北京9.13公积金新政的出台，市场活跃度明显减弱，需求量降低，价格亦呈现持续小幅下滑。而面对活跃度减弱的市场，业主对接下来房价预期有所降低，为达成交易，买卖双方谈判的空间在加大。

新房方面，根据麦田房产监测数据显示，10月份北京新房整体网签量为4508套，虽较上月环比下降10%，但和去年同期相比仍上升了156%，近3个月以来单月成交量一直保持在4500套以上。报告称，9.13公积金新政对新房影响较二手房市场明显较弱，这和新房供应大幅增加有关。本月新房供应量继续放量增加，新增供应套数12012套，环比上升30%，是去年同期的9倍。

报告显示，10月份北京新建纯商品住宅成交均价为42508元/㎡，环比上升6%，同比下降12%。其中，单价段在6-8万元/㎡的新房成交占比较上月上升6个百分点，而单价自4万元/㎡以下的新房成交占比较上月下降6个百分点。因此，麦田房产认为，本月新房价格环比上升的主要原因在于高单价段新房成交量增加、而低单价段新房成交量减少所致，而随着限竞房、共有产权房的大量入市，麦田房产预测，未来一段时间北京新房价格还将保持整体平稳走势。

土地方面，麦田房产监测的数据显示，10月，北京共成交住宅用地6宗，规划建面55.8万㎡，约为上月的2倍，但比去年同期下降41%。与此同时，本月供应住宅规划建面41.7万㎡ ，环比上升50%，但仅为去年同期供应量的20%。 

就累计成交数据来看，2018年1-10月共计成交住宅用地规划建面408万㎡，和上年同期相比下降了43%。就累计供应数据来看，2018年1-10月共计推出住宅用地规划建面389.7万㎡，和上年同期相比下降了46.5%。

本月六宗住宅用地出让方式仍然全部采用“限地价、限房价、竞自持、报方案”的竞地方式。从最终成交结果来看，石景山和房山两宗地块均以底价成交，另外四宗住宅用地也均在未达到土地价格上限竞地条件下成交。

麦田房产表示，10月，开发商拿地节奏放缓一方面在于，限价房地块使得开发商利润收窄；另一方面在于市场整体成交量处于长周期中的低迷阶段，加之行业融资环境紧张，开发商要做好现金流管理，势必要放缓拿地节奏。

此外，从计划土地供应情况来看，目前北京实际供地量和整体计划尚有较大差距。麦田房产预测，未来两个月北京将加快土地供应节奏。