现售模式下，开发周期拉长，开发商需要在取得竣工验收备案表和大产权证条件下才可以销售实现资金回笼，开发企业融资偿债周期加长，导致融资成本进一步增加。开发商在拿地之前需要进一步斟酌开发运营周期中现金流运用手段和工程款项支付手段。在投资前期，敏感性分析和内部收益率分析中需要考虑得更加细致，进而影响整个项目运营周期。

“该现房销售后，高杠杆企业经营调整成本增加，规模增速也会更明显放缓。有息负债可能取代部分预收款，资金成本也会相应上升。”中信建投地产首席分析师陈慎称，更高杠杆的房企面临的经营风险也更大，尤其在近两年去杠杆环境下，中小型、高杠杆的民企受到波及会更大。”

在中原地产首席分析师张大伟看来：“目前不具备‘一刀切’的市场基础，否则会造成供应的突然短缺。另外，对企业资金压力也会有很大影响。如果是中小型企业或者民企，应该说对于这种土地的拿地意愿就不会很充足，供应的资金成本高，周期长，也会受到影响。从目前整个市场来看，预售依然是主流，现售还是在逐渐增加一些试点。”

降低购房风险 买房人将获益

预售也直接或间接引发了开发商门槛低、捂盘惜售、哄抬房价等问题，甚至部分预售商品房质量不佳、烂尾造成纠纷。

“预售状态下，期房销售，客户签署商品房预售合同之前，最多只能看到工程建设进度达到预售要求、还有部分展示的样板房，其余交房时间、交房标准只能书面约定。交房标准往往很含糊，不明确品牌、型号和样式，这样地产项目开发过程中开发商可以有很大的灵活空间。”一家知名房地产企业相关负责人告诉记者，从老百姓购房角度看，现房销售的确有益于购房人减少上当受骗。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，现售之后，工程已完成竣工验收备案，达到办理小产权证的条件。以实物方式交割，所见即所买，购房者风险大大降低。购房人可以直接看到住房施工质量和交房材料材质、工艺，对不同项目产品之间进行详细对比，客户可选择空间进一步加大，对开发商施工管理要求更高。