原标题：长租公寓资金池到了必须监管的时候

一直处在风口浪尖的长租公寓又迎来了新的坏消息。

10月16日，上海长租公租市场传出消息，老牌公寓运营商寓见疑似遭遇资金流危机，遭到上海华瑞银行发公函询问贷款安全，数万名交了押金、背负分期贷款的租客则面临被收回房源甚至上征信黑名单的危险，而退还租金、免除租金贷等租客诉求尚未得到正式回应。

资金池的安全性是不少人对长租公寓抱有疑虑的根源。由于长租公寓往往需要预付半年甚至一年房租，但通过租金贷等金融方式，用户可以进行分期付款。这意味着，一旦公寓方现金流出现问题，用户可能赔上信用、丢了住处。

“现在核心的问题是，千军万马都在做长租公寓，各种金融杠杆都来了。什么车都有，但高速公路没人建。”房东东公寓学院创始人全雳表示，长租公寓行业还有一些基础规则需要完善。

资金池缺乏监管将成为巨大隐患

长租公寓的资金安全问题不断。据媒体报道，深圳“鱼悦公寓”因多层转租，三房东卷款跑路，二、四房东产生纠纷，租客突然被通知租赁合同提前终止，需在短期内全部搬离，此前向四房东缴纳的租房押金也几经周折，多番追讨。粗略估计，有430户租客受此影响，押金总额达250万元。

受长租公寓资金问题影响的，不只是租客，还有可能是业主。长沙长租公寓“咖啡猫”最近被爆，在与业主签约时，要求其在“房乐分”平台注册，表面上是为了确保业主本人收到租金，实际上却让业主背负贷款。

在众多长租公寓爆雷案例中，资金问题总会是关键词。随着长租公寓的快速发展，配套的资金监管措施不够完善这一问题日益凸显。

中原地产首席分析师张大伟指出，金融化带来的“资金池”已经成为长租公寓最大的问题。现在，长租公寓已经不仅是一个租赁企业，而是一个个标准的“金融企业”。而目前，对于长租公寓资金池的监管还很少。

资金池可以让长租公寓得到快速发展，很多长租公寓企业利用多收租户租金、晚付房主租金的方式加快扩张。张大伟分析，这种模式把中介企业从“中介费+差价”的模式，变成了投资者，一旦爆仓就会出现上下游多重纠纷。“缺乏政策监管，对于租赁的发展来说，存在非常多的隐患。”

张大伟告诉中国青年报·中青在线记者，长租公寓类企业在北京、上海等城市市场份额已经超过20%，如果把二房东等同样模式交易计算进来，有约60%的租赁房源很难见到房主交易。

“资金池存在的最大问题是可以掩盖问题，后移投资风险。将房主的预期租金，通过平台项目转移到公司名下，实际控制人可以随意动用。这些金融工具带来了巨大的市场风险。”张大伟说。

荣盛发展首席经济学家、中国社科院金融所研究员尹中立在媒体撰文指出，在国家鼓励发展住房租赁市场的政策刺激下，很多机构投资者开始介入住房租赁市场。这些机构投资者携巨资介入住房租赁市场，深刻改变住房市场的生态平衡，以往个人与个人之间的交易变成了个人与机构之间的交易。

尹中立还指出，当前金融监管部门对房地产开发贷款采取的是限制政策，但住房租赁贷款不在限制之列，于是有些机构从监管中套利。其操作手法之一就是租金贷，即大量获取房源，以租约为基础资产获取贷款融资。利用接近或稍高于银行正常利率的贷款利率，同从信托等市场渠道融资的高额利率之间的价差，获取套利空间。